N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00498 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMJX

DEMANDEUR :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e LEMONNIER substituant M^e Paul Gabriel CHAUMANET, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[K]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

L’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) VAL D’OISE HABITAT, venant aux droits de l’OPH du Val d’Oise, a donné à bail à M. [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 22 août 2023, moyennant un loyer mensuel de 281,43€, outre 119,07€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2053,10€ a été délivré à M. [N] [K] le 21 mars 2024.

Devant l’absence de régularisation, VAL D’OISE HABITAT, par acte du 11 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 12 septembre 2024, a fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et/ou défaut d’assurance des lieux loués ;L’expulsion de corps et de biens de M. [N] [K] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de M. [N] [K] à lui payer la somme de 2910,14€ arrêtée au 22 juillet 2024 ;La condamnation de M. [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et charges augmenté de 10% à compter du jour de l’audience jusqu’à la libération des lieux, outre revalorisation légale ;La condamnation de M. [N] [K] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamnation de M. [N] [K] à lui payer une somme de 300€ en réparation du préjudice subi ;La condamnation de M. [N] [K] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

VAL D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 31 janvier 2025 à la somme de 4763,70€. L’établissement souligne qu’aucun versement n’est intervenu de la part du locataire depuis le 4 octobre 2023.

M. [N] [K] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, expliquant qu’il est sans ressource depuis octobre 2023 suite à un problème au niveau du renouvellement de son titre de séjour. Il ne s’oppose pas à son expulsion, précisant qu’il a la possibilité d’être hébergé chez un ami.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 18 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et à défaut de justifier avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs, respectivement deux mois et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 6 des conditions générales et article 2 des obligations générales de l’office et du locataire).

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2053,10€ au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [N] [K] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. M. [N] [K] n’a en outre pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, puisque l’attestation d’assurance souscrite auprès d’AXA France, qu’il produit, n’est valable qu’à compter du 7 août 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 22 mai 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

VAL D’OISE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [N] [K] reste devoir la somme de 4763,70€ à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [N] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 4763,70€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux, étant précisé qu’au-delà de l’aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur.

Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, VAL D’OISE HABITAT sollicite la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts. Toutefois, le bailleur ne démontre nullement l’existence d’un préjudice au-delà de celui existant du fait du maintien dans les lieux. Or, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de condamner le défendeur à des dommages intérêts supplémentaires.

VAL D’OISE HABITAT sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [N] [K], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de VAL D’OISE HABITAT au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 22 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs ;

ORDONNE à M. [N] [K] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [N] [K] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) VAL D’OISE HABITAT une somme de 4763,70€ (quatre-mille-sept-cent-soixante-trois euros et soixante-dix centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) VAL D’OISE HABITAT, à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés ;

DEBOUTE l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) VAL D’OISE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) VAL D’OISE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge