TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00562

N° Portalis DB3S-W-B7I-YWYL

Minute : 479/24

S.C.I. [Localité 9] [Adresse 7]

Représentant : M^e Margaux SPORTES, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : G 754

C/

Madame [B] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SPORTES

Copie, pièces, délivrées à :

MME [L] [B]

Le 5 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 9] [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Margaux SPORTES, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [B] [L], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 mai 2022, [Localité 9] [Adresse 7] SCI a donné à bail à Mme [B] [L] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 650,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 9] [Adresse 7] SCI a fait signifier à Mme [B] [L], par exploit de commissaire de justice du 22 août 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 953,94 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, [Localité 9] [Adresse 7] SCI a fait assigner Mme [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

[Localité 9] [Adresse 7] SCI, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [B] [L] de l’intégralité de ses demandes et de :

oconstater l’acquisition de la clause résolutoire ;

oordonner l’expulsion de Mme [B] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

oordonner la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

ocondamner Mme [B] [L] à payer :

?la somme de 4 286,02 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 février 2024 ;

?une indemnité d’occupation d’un montant de 772,68 euros par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

?une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure ;

?une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 15 mai 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [B] [L] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré.

Mme [B] [L], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d’un montant mensuel de 85,00 €. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 mai 2022 que Mme [B] [L] doit payer un loyer d’un montant de 650,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 100,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 772,68 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [B] [L] restait devoir la somme de 4 286,02 € euros à la date du 15 février 2024, terme de février 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [B] [L] au paiement d’une somme de 4 286,02 €.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 22 août 2023 pour la somme en principal de 2 953,94 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2023.

Toutefois, Mme [B] [L] propose de régler 85 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [B] [L] à l’audience et des pièces remises que celle-ci perçoit un salaire d’environ 1 900 euros par mois, ce qui lui permet d’assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Elle justifie de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’état de nécessité financière justifié par le bailleur, Mme [B] [L] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [B] [L] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [B] [L] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, [Localité 9] [Adresse 7] SCI pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [L]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [B] [L], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à [Localité 9] [Adresse 7] SCI une indemnité d’occupation fixée au montant de 772,68 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [B] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22 août 2023 mais pas celui en date du 14 septembre 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2022 entre [Localité 9] [Adresse 7] SCI et Mme [B] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 août 2023 ;

CONDAMNE Mme [B] [L] à verser à [Localité 9] [Adresse 7] SCI la somme de 4 286,02 €, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 février 2024, terme de février 2024 inclus ;

AUTORISE Mme [B] [L] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 4 286,02 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 85 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [B] [L] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail onclu le 15 mai 2022 entre [Localité 9] [Adresse 7] SCI et Mme [B] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur la période courant du 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 772,68 euros ;

CONDAMNE Mme [B] [L] à payer à [Localité 9] [Adresse 7] SCI l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE [Localité 9] [Adresse 7] SCI de sa demande en paiement d’une astreinte ;

CONDAMNE Mme [B] [L] à payer à [Localité 9] [Adresse 7] SCI une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22 août 2023 mais pas celui en date du 14 septembre 2022 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION