— N° RG 24/00021 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDLIH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 Mars 2025

Minute n°25/884

N° RG 24/00021 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDLIH

le

CCC : dossier

FE :

M^e Maud EGLOFF-CAHEN,

M^e Tania MANDE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [H] [F]

née le 10 Janvier 1975 à [Localité 6] (93)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Tania MANDE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

La S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER est la société exploitante de l’agence immobilière sous l’enseigne commerciale L’ADRESSE VAL D’EUROPE.

Par contrat signé électroniquement le 4 octobre 2023, Madame [H] [F] a confié un mandat exclusif à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER pour la vente de son bien immobilier sis [Adresse 2] au prix de vente de 192 200 euros et moyennant une commission d’agence à hauteur de 12 200 euros.

La S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER a avisé Madame [H] [F] d’une offre d’achat du bien immobilier signée par Monsieur [N] [X] le 6 octobre 2023, pour laquelle il fallait régulariser un compromis de vente.

Par courrier recommandé délivré le 22 octobre 2023, daté du 21 octobre 2023, Madame [H] [F] a fait part à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER de sa volonté de se rétracter du mandat exclusif de vente.

Par courrier recommandé déposé le 7 novembre 2023 et distribué le 9 novembre 2023, la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER a mis en demeure Madame [H] [F] de régulariser le compromis de vente signé par Monsieur [N] [X] ou de lui verser la somme de 12 200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue dans le mandat de vente.

Par courrier recommandé déposé le 21 novembre 2023 et distribué le 2 décembre 2023, la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER a réitéré sa mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2023, la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER a fait assigner Madame [H] [F] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire.

La clôture est intervenue le 10 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré le 25 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Condamner Madame [H] [F] à lui verser la somme de 12 200 euros à titre d’indemnité forfaitaire convenue par le mandat de vente,Débouter Madame [H] [F] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [H] [F] aux dépens,Condamner Madame [H] [F] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement, la demanderesse fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, que Madame [H] [F] a commis une faute contractuelle en refusant de régulariser le compromis de vente signé par Monsieur [N] [X] aux prix et conditions prévus par le mandat de vente. Elle précise que ledit mandat stipule qu’un manquement du mandant est sanctionné par le paiement d’une indemnité forfaitaire correspondant au montant des honoraires convenus, soit 12 200 euros. Elle ajoute que la tentative par Madame [H] [F] d’user de son droit à rétractation n’est pas valable dès lors qu’elle a été faite après l’expiration du délai de 14 jours suivant la conclusion du mandat, soit le 22 octobre 2023. Elle précise que le mail adressé par Madame [H] [F] le 18 octobre 2023 à l’agence immobilière n’avait pas pour objet de mettre un terme au mandat de vente mais d’en modifier les conditions, et ajoute que la défenderesse a continué à exercer le mandat postérieurement à ce mail. Elle conclut qu’elle n’a dès lors pas fait usage de son droit à rétractation dans les délais prévus légalement, qu’elle demeurait liée par le mandat de vente et qu’elle a dès lors manqué à ses obligations contractuelles.

En réponse à la demande de dommages et intérêts de la défenderesse, la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER soutient qu’elle n’a commis aucune des fautes alléguées et que Madame [H] [F] ne justifie d’aucun préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, Madame [H] [F] demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la société CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER des fins de son assignation en date du 19 décembre 2023,A titre subsidiaire,

Condamner la société CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER à lui payer la somme 13 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la société CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER aux dépens,Condamner la société CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions de la partie adverse, la défenderesse fait valoir, sur le fondement des articles L. 221-18 et L. 221-19 du code de la consommation, qu’elle a exercé son droit de rétractation du mandat de vente du 4 octobre 2023 dans des conditions régulières dès lors qu’elle a adressé un mail à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER le 18 octobre 2023 en l’avisant que son projet de vente n’était plus d’actualité. Elle souligne qu’aucun formalisme n’est exigé pour se rétracter du mandat de vente. Elle précise que le courrier recommandé du 21 octobre 2023 n’est que la réitération de la rétractation déjà formulée par mail. Elle ajoute n’avoir commis aucune faute en refusant de conclure le compromis de vente daté du 25 octobre 2023 dès lors que la demanderesse avait été informée de son intention de ne plus vendre son bien immobilier aux mêmes conditions et qu’elle avait déjà régulièrement usé de son droit à rétractation.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la défenderesse soutient que la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER ne l’a jamais avisée du déroulement des visites du bien immobilier, ni des potentiels acquéreurs intéressés, et qu’elle a systématiquement dû solliciter des informations pour en avoir. Elle précise à ce titre n’avoir été informée de l’offre d’achat de Monsieur [N] [P] que le 9 octobre 2023 et non le 6 octobre 2023 tel qu’argué par la demanderesse, et qu’aucune offre ne lui a été transmise le 6 octobre 2023 par voie électronique. Elle ajoute qu’aucune annonce de l’appartement n’a été publiée sur le site de l’agence immobilière durant le week-end du 6 au 9 octobre 2023 contrairement à ce qui est prévu au mandat de vente. Elle en conclut que la demanderesse a manqué à son obligation contractuelle de la tenir informée du suivi de ses actions et de lui communiquer un compte-rendu après chaque visite. Elle souligne également que l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil en ne l’informant pas de l’état du marché et en fixant un prix de vente sous-évalué. Elle affirme que ces comportements fautifs lui ont causé un préjudice constitué par les peines et tracas occasionnés, aggravé par la situation de faiblesse dans laquelle elle se trouve compte tenu de son état de santé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

***

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité forfaitaire

Sur la rétractation du mandat

Aux termes de l’article L. 221-18 du code de la consommation, le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25. Le délai de quatorze jours court à compter du jour de la conclusion du contrat pour les contrats de prestation de service.

L’article L. 221-19 du code de la consommation dispose que le jour où le contrat est conclu ou le jour de la réception du bien n’est pas compté dans le délai mentionné à l’article L. 221-18. Le délai commence à courir au début de la première heure du premier jour et prend fin à l’expiration de la dernière heure du dernier jour du délai. Si ce délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, il est constant que le point de départ du délai de rétractation de quatorze jours est le 5 octobre 2023, jour suivant la signature du mandat de vente entre la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER et Madame [H] [F]. Dès lors, le délai de rétractation prenait fin le 18 octobre 2023 à 23h59.

Il n’est pas davantage contesté que Madame [H] [F] a adressé un mail à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER le 18 octobre 2023 à 22h53 faisant état de sa volonté d’augmenter le prix du bien immobilier et dans l’attente, de voir retirer l’annonce de vente du bien immobilier et de suspendre les visites, dans les termes suivants :

« Il est nécessaire à ce stade de faire un point sur mon projet de vente car plusieurs éléments ont évolué […] Pourriez-vous m’indiquer dès lors comment nous pouvons augmenter le prix de manière significative, c’est-à-dire entre 4 850 et 5 000 euros du m2, sachant, je vous le rappelle, que je n’ai plus de contrainte de temps.

Dans l’attente, merci de bien vouloir parallèlement faire retirer immédiatement l’annonce, afin de revoir les conditions de vente de mon bien et évidemment de suspendre toute visite ».

Pour autant, à la lecture de ce mail, il n’est pas établi que la défenderesse a entendu se rétracter du mandat de vente conclu par l’agence immobilière. En effet, si aucune forme n’est exigée pour faire usage de son droit à rétractation, il n’en demeure pas moins que la rétractation doit être non équivoque.

Cette exigence est d’ailleurs reprise dans la partie « Droit de rétractation » du mandat de vente qui stipule : « S’il souhaite exercer son droit de rétractation, le MANDANT pourra utiliser le formulaire de rétractation annexé aux présentes ou notifier sa décision en adressant au MANDATAIRE une déclaration écrite en ce sens, déclaration claire et dénuée d’ambiguïté ».

Or, les termes du mail de Madame [H] [F] du 18 octobre 2023 ne font pas explicitement état d’une volonté de cette dernière de mettre fin au mandat conclu avec la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER, mais seulement de réviser les conditions de vente mentionnées.

Par ailleurs, le contexte mis en évidence par les pièces versées aux débats par les parties corrobore l’intention de la défenderesse de rester liée par le mandat de vente jusqu’à son courrier recommandé déposé le 22 octobre 2023.

En effet, sans compter le mail du 18 octobre 2023 adressé à 11h50 par Madame [H] [F] à l’agence immobilière, dans lequel elle liste le mobilier qu’elle entend laisser dans le logement dans le cadre de la vente, puisqu’il est antérieur à celui envoyé le même jour à 22h53, la défenderesse a également écrit un autre mail le 20 octobre 2023 dans lequel elle transmet à l’agence immobilière des informations sur la situation de l’immeuble. Ces éléments révèlent qu’à cette date, Madame [H] [F] poursuivait encore les diligences requises dans le cadre du mandat de vente et n’avait dès lors pas encore manifesté son intention de faire usage de son droit de rétractation.

En outre, la formulation employée par la défenderesse dans le courrier recommandé déposé le 22 octobre 2023 confirme que si à la date du 18 octobre 2023, elle remettait déjà en cause les conditions de vente et sollicitait une modification du mandat conclu, ce n’est que le 22 octobre 2023 qu’elle a avisé, expressément et sans ambiguïté, la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER de sa volonté de se rétracter compte tenu du refus de cette dernière de modifier les conditions de vente, et ce alors même que le délai de rétractation était d’ores et déjà échu.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [H] [F] n’a pas fait usage de son droit de rétractation de manière régulière en respectant le délai imparti. Dès lors, elle demeurait liée par les termes du mandat de vente conclu avec la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER le 4 octobre 2023.

Sur le paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, en application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Aux termes du mandat de vente du 4 octobre 2023, il est stipulé dans la partie relative aux « Conditions générales du mandat concernant le mandant » que ce dernier « s’engage à vendre les biens à tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE ou par un mandataire qu’il se sera substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat, la vente pouvant être assortie d’une condition suspensive ».

Le mandat de vente comporte également une clause qui s’analyse en clause pénale, en ce qu’elle stipule : « en cas de manquement à l’un ou l’autre de ces engagements, le mandant s’oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes, et ce à titre d’indemnité forfaitaire et définitive », soit un montant de 12 200 euros.

Il ressort de l’offre d’achat de Monsieur [N] [X] du 6 octobre 2023 et du compromis de vente signé par Monsieur [N] [X] le 25 octobre 2023 que ce dernier était disposé à acquérir le bien immobilier de Madame [H] [F] moyennant le prix de 192 200 euros dont 12 200 euros pour les honoraires de l’agence immobilière, conformément au mandat de vente signé entre les parties à la présente instance.

Si Madame [H] [F] conteste avoir eu connaissance de l’offre d’achat produite par la société défenderesse à la date du 6 octobre 2023, elle admet avoir sollicité et obtenu des informations à ce sujet le 9 octobre 2023 et avoir entamé des démarches afin de récupérer les justificatifs nécessaires à la rédaction du compromis de vente, tel qu’il ressort des échanges SMS transmis par la défenderesse. Ainsi, il est établi qu’elle a eu connaissance de cette offre conforme aux conditions du mandat de vente.

Dès lors, en refusant de signer le compromis de vente avec Monsieur [N] [X] le 25 octobre 2023 et en maintenant son refus à la suite des deux lettres de mises en demeure qu’elle a réceptionnées le 9 novembre 2023 et le 2 décembre 2023, alors même que ce compromis correspondait aux exigences du mandat de vente, Madame [H] [F] n’a pas respecté les termes du mandat de vente par lesquels elle demeurait pourtant liée.

Ce comportement est ainsi constitutif d’un manquement à ses obligations contractuelles et les conditions d’application de la clause pénale sont réunies.

Par conséquent, Madame [H] [F] sera condamnée à payer à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER la somme de 12 200 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire liée à l’inexécution du mandat de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [H] [F]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le mandat de vente du 4 octobre 2023 prévoit les obligations incombant à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER en qualité de mandataire, faisant ainsi état d’un certain nombre d’actions de communication à engager à ses frais, outre la stipulation selon laquelle « le MANDATAIRE s’engage à tenir informé le MANDANT du suivi de ses actions et à lui communiquer après chaque visite des biens un compte-rendu mentionnant les observations éventuelles des prospects ».

Madame [H] [F] dénonce le non-respect de ces obligations par l’agence immobilière, ce que cette dernière conteste.

En premier lieu, il convient de relever que si le mandat de vente prévoit effectivement une obligation d’information sur les démarches accomplies par le mandataire, il n’est rien précisé quant à la forme que doit prendre le compte-rendu de l’agence immobilière. Ainsi, Madame [H] [F] ne peut reprocher à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER de ne pas avoir respecté cette obligation dès lors qu’il ressort des SMS ainsi que du relevé d’appels téléphoniques produits que les parties ont été en contact très régulièrement à compter de la signature du mandat de vente, notamment pendant 5 minutes et 44 secondes le 6 octobre 2023 à la suite de la visite s’étant déroulée le même jour.

En deuxième lieu, il n’est pas contesté que la société demanderesse a publié sur son site l’annonce de vente du bien immobilier de Madame [H] [F] jusqu’au 6 octobre 2023, date à laquelle une offre d’achat a été signée par Monsieur [N] [X]. S’il ressort des échanges entre l’agence immobilière et Madame [H] [F] que cette dernière n’en a pas été avisée avant le 9 octobre 2023, elle ne démontre pas que ce manque de diligences lui a causé un préjudice dès lors qu’elle a bénéficié d’une offre correspondant aux conditions fixées dans le mandat de vente.

En dernier lieu, si Madame [H] [F] reproche à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER d’avoir manqué à son obligation d’information relative notamment au prix du marché immobilier, il convient de souligner que les estimations effectuées en ligne produites par la défenderesse ont une portée purement indicative et ne constituent pas une évaluation personnalisée du bien litigieux. Dès lors, il n’est pas démontré que l’agence immobilière a agi de manière fautive dans la fixation du prix, lequel résulte d’un accord entre les parties au moment de la signature du mandant. Par ailleurs, aucune vente n’ayant été conclue dans le cadre de ce mandat, Madame [H] [F] ne justifie d’aucun préjudice.

En somme, Madame [H] [F] ne démontre pas que la société demanderesse ait commis une faute dans le cadre de l’exécution du mandat de vente, ni qu’elle ait subi un préjudice de ce fait.

En conséquence, Madame [H] [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [F] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [H] [F], condamnée aux dépens, devra verser à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe,

CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à la S.A.S. CA MARNE LA VALLEE IMMOBILIER la somme de 12 200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

DEBOUTE Madame [H] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à la S.A.S. CA MARNE LA VALLE IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT