TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00266 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQOP

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

DEFENDEUR(S) :

[I] [J]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 29 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société CDC HABITAT SOCIAL

S.A. D’HLM à Directoire et Conseil de surveillance au capital de 2 959 668€ immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 552 046 484, dont le siège social est situé [Adresse 3], venant aux droits tant activement que passivement de la SA d’HLM d’EFIDIS par suite de sa fusion par voie d’absorption par CDC HABITAT en date du 18/12/2018 avec effet au 31/12/2018, agissant poursuites et diligences de son repésentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [I] [J]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 février 2000, la société d’HLM EFIDIS a donné à bail à M. [I] [J] et Mme [H] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2206,01 [Localité 5] et 735,61 [Localité 5] de provision sur charges. Mme [J] a valablement donné congé le 1er février 2005. Puis un avenant a été signé le 1er décembre 2014 pour supprimer la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société d’HLM, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte du 24 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de M. [I] [J] sous astreinte ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner M. [I] [J] au paiement de la somme actualisée de 2731,46 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Elle précise néanmoins à l’audience être d’accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Concernant les paiements intervenus fin avril, ils n’apparaissent pas au décompte arrêté antérieurement, mais elle les a vus sur le téléphone du défendeur.

M. [I] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 350 € par mois en règlement de l’arriéré. Il ajoute avoir procédé à deux versements avant l’audience poru un montant de 1700 € en tout.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025, et une note en délibéré a été sollicitée sous un délai de 15 jours pour la production d’un décompte à jour, démontrant les versements dont le défendeur a fait état à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

La note en délibéré sollicitée a bien été reçue dans le délai imparti, de sorte qu’il en sera tenu compte. Ainsi, le nouveau décompte fait état d’une dette d’un montant de 675,78 €.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par l’intermédiaire d’un courrier recommandé réceptionné par la CAF le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 février 2000 contient une clause résolutoire en son article II.4.6 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 3396,67 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que M. [I] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 675,78 € à la date du 5 mai 2025.

M. [I] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 675,78 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord du bailleur, M. [I] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [I] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. En revanche il n’y aura pas lieu à astreinte, l’indemnité d’occupation suffisant à réparer les préjudices issus de l’occupation des lieux par le locataire défaillant.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, M. [I] [J] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2000 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [I] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 675,78 € (décompte arrêté au 5 mai 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE M. [I] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en UNE mensualité de 350 € et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [I] [J] soit condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* qu’il n’y a pas lieu à astreinte ;

CONDAMNE M. [I] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX