N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 26 Février 2025

N° RG 24/00130 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDG3

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de Nanterre

DEFENDEUR :

Madame [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à :Mme [J]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Mme [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 5 septembre 2018, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 699,52€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 931,04€ a été délivré à Mme [C] [J] le 26 février 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 16 mai 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 21 mai 2024, a fait assigner Mme [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [C] [J] à lui payer la somme de 2193,77€ ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de Mme [C] [J] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [C] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de Mme [C] [J] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;La condamnation de Mme [C] [J] à lui payer la somme de 360€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4515,05€. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle sollicite l’autorisation de produire un décompte actualisé en cours de délibéré, tenant compte du versement dont fait état Mme [J] à l’audience.

Mme [C] [J] comparaît en personne et reconnait une dette locative, tout en précisant avoir effectué un récent versement de 1000€ au profit du bailleur, lequel ne figure pas au dernier décompte produit. Elle demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré. Elle indique être en CDI pour un salaire de 1900€. L’APL est momentanément suspendue dans le cadre de la présente procédure mais elle la perçoit en principe à hauteur de 169€.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Un décompte actualisé de l’arriéré locatif au 19 décembre 2024 a été envoyé par le conseil du bailleur au tribunal par courriel en date de ce même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 4 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7 des conditions générales).

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 931,04€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [C] [J] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [C] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3216,98€ à la date du 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Mme [C] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience dès lors que le versement de 1000€ dont elle fait état à l’audience a bien été pris en compte dans le dernier décompte.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3216,98€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er décembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, d’autant qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [C] [J] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne s’y oppose pas.

Mme [C] [J] propose de verser 50€ en sus du loyer courant, ce à quoi le bailleur ne s’est pas opposé. En outre, la locataire a repris le paiement intégral du loyer depuis octobre 2024, auquel elle a ajouté entre 300 et 800€.

Il ressort par ailleurs des éléments du débat que la défenderesse est en situation de régler sa dette locative. Elle travaille en CDI pour un salaire de 1900€ et perçoit l’APL – bien que momentanément suspendue – à hauteur de 169€. Elle devrait donc bénéficier d’un rappel d’APL permettant de réduire la dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [C] [J], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [C] [J] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 27 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 3216,98€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [C] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 50€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [C] [J] soit condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 26 février 2025.

La Greffière La juge