Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

24 MARS 2025

N° RG 21/02712 – N° Portalis DB22-W-B7F-P765

Code NAC : 63B

DEMANDERESSE :

La société [C], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro [N° SIREN/SIRET 6] dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et M^e Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Maître [X] [W]

domiciliée [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

ACTE INITIAL du 05 Mai 2021 reçu au greffe le 11 Mai 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 27 Janvier 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Mars 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 juillet 2017 reçu par Maître [X] [W], notaire, la société [10] a vendu à la société civile immobilière [C] (ci-après la SCI [C]) un terrain sur lequel était édifié un local commercial consistant en une pharmacie et quinze emplacements de stationnement situé [Adresse 1] à [Localité 9] (91), cadastré section AA numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 9 ares et 84 centiares, l’acte précisant que la parcelle provient de plusieurs divisions successives du terrain.

Cet acte stipulait l’existence de servitudes connues du vendeur relatées dans une note annexée à l’acte de vente intitulée « Rappel de servitudes », et notamment d’une servitude de passage de canalisation de gaz selon convention sous seing privé conclue entre le vendeur et la société [7] le 1erdécembre 1972 et son avenant du 12 décembre 1975, dont une copie était annoncée comme étant jointe et annexée à l’acte de vente.

Exposant avoir découvert qu’une canalisation de gaz faisait obstacle aux travaux d’extension du local commercial édifié sur sa parcelle la contraignant à procéder au dévoiement de cette canalisation et qu’elle n’aurait pas été valablement informée de l’existence et l’étendue de la servitude de canalisation de gaz lors de la vente, la SCI [C] a, par acte d’huissier du 3 mai 2021, assigné Maître [X] [W] devant le présent tribunal aux fins d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la SCI [C]demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil

Condamner Maître [X] [W] à payer à la SCI [C] une somme de 98.022,03 €.

Condamner Maître [X] [W] à payer à la SCI [C] une somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Maître [X] [W] aux dépens comprenant les frais d’expertise éventuels dont distraction au profit de la Maître Franck LAFON, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

La SCI [C] reproche à Maître [W] d’avoir commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle en violation de ses obligations d’information et de conseil, en n’ayant pas annexé à l’acte de vente la convention du 1erdécembre 1972 et son avenant du 12 décembre 1975 qui instituait la servitude de canalisation de gaz, ni un plan graphique, ce qui ne lui a pas permis de déterminer si les canalisations de gaz posées en vertu de cette servitude passaient sur sa parcelle. Elle affirme que le notaire détenait pourtant ces documents et qu’elle était tenue de les annexer à l’acte de vente, ajoutant qu’il devait y être précisé la largeur de la bande de servitude et les éventuelles interdictions de construire, ce d’autant plus que la convention et l’avenant litigieux n’avaient pas été publiés. Elle lui reproche également de n’avoir effectué aucune investigation pour obtenir auprès de la société [8] (anciennement la société [7]) une copie du plan mentionné dans la convention du 1erdécembre 1972 ou à toutes fins d’attirer l’attention de la venderesse sur ce point. Elle conteste enfin avoir été suffisamment informée de l’existence et des effets de la servitude de canalisation sur son bien. Elle affirme qu’elle n’aurait pas acquis la parcelle aux mêmes clauses et conditions si elle avait été informée des restrictions de la servitude à son droit de construire.

Elle soutient avoir subi un préjudice constitué d’une part des frais engendrés pour le dévoiement de la canalisation de gaz chiffrés par [8] à la somme de 48.022,03 euros et d’autre part du retard pris pour le projet d’extension du local qu’elle évalue à la somme de 50.000 euros.

Elle expose enfin que le lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice invoqué est établi dans la mesure où Maître [W] était, préalablement à la vente, bien informée de son intention de construire l’extension de la pharmacie, et ajoute que le fait que l’acquisition n’ait pas été conditionnée à la réalisation de cette extension est indifférent.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, Maître [X] [W]demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence citée,

RECEVOIR Maître [W] en ses écritures, l’y déclarer bien fondé et y faisant droit

DEBOUTER la SCI [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [W]

PRONONCER purement et simplement la mise hors de cause de Maître [W].

CONDAMNER la SCI [C] à payer à Maître [W] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

CONDAMNER la SCI [C] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C ».

Maître [X] [W] conteste avoir commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle. Elle expose que la SCI [C] a bien été informée de l’existence d’une servitude de canalisation de gaz, qu’une information complète et circonstanciée au regard des éléments en sa possession a été délivrée à l’acheteur, ayant annexé les documents dûment publiés, et que la demanderesse a décidé malgré tout de poursuivre l’acquisition. Elle soutient que la convention et l’avenant litigieux n’apparaissaient pas sur l’état hypothécaire et n’ont pas été publiés, qu’ils ne comportaient pas de plan, de sorte qu’elle n’était pas tenue de les annexer à l’acte de vente. Elle affirme que la SCI [C] ne rapporte pas la preuve que la convention précise la largeur de servitude et les interdictions de construire. Elle considère qu’il appartenait à la demanderesse de solliciter un expert de la construction pour procéder à des investigations complémentaires sur les conséquences de l’implantation des canalisations sur les travaux envisagés. Elle affirme enfin qu’il ne peut lui être reproché de ne pas l’avoir informée sur l’emplacement de la servitude qui n’était pas précisément déterminé sur les documents en sa possession.

Elle soutient que la SCI [C] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice dès lors qu’elle ne démontre pas qu’elle aurait acquis la parcelle à un prix moindre si elle avait été informée des restrictions que la servitude générait. Elle ajoute ne pas être tenue d’assumer le coût des travaux de dévoiement de la canalisation qui constitue une demande de restitution d’une partie du prix indûment payé, non indemnisable, et que la demande au titre des dommages et intérêts n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

Enfin, elle fait valoir que le lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice invoqué n’est pas établi, dans la mesure où la SCI [C] n’avait pas conditionné l’acquisition de la parcelle de terrain à la réalisation de travaux d’extension du local commercial.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 janvier 2025, a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité civile professionnelle de Maître [X] [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. Il est par ailleurs tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige. Il est également tenu de faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties, ainsi que des actes et opérations qu’il réalise.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information de conseil.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par la demanderesse, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

En l’espèce, il résulte des débats les éléments suivants :

— par acte authentique en date du 13 juillet 2017 dressé par Maître [X] [W], la SCI [C] a acquis de la société [10] un terrain sur lequel était érigé un local commercial consistant en une pharmacie et des places de stationnement, cadastré section AA numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 9a 84ca ;

— concernant les servitudes grevant le bien vendu, l’acte précise : « L’acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe. A la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementales du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles relatées :

— dans une note annexée aux présentes,

— ci-après relatés (…) » ;

— une annexe à la minute de l’acte authentique intitulée « rappel de servitudes » indique à cet égard : « Servitude de passage de canalisations de gaz suivant convention sous seing privé conclue entre le vendeur et [7] le 1er décembre 1972, suivie d’un avenant en date du 12 décembre 1975 dont une copie est demeurée jointe et annexée ».

Dans le cadre de la vente du terrain appartenant à la société [10], il est constant que Maître [X] [W], en qualité de notaire instrumentaire, était tenue de s’assurer de l’efficacité de l’acte instrumenté.

Il est établi qu’une servitude relative aux canalisations de gaz avait été consentie suivant convention sous seing privée conclue avec le propriétaire de la parcelle le 1erdécembre 1972, complétée d’un avenant du 12 décembre 1975, à la société [7] (devenue [8]) sur le bien que souhaitait acquérir la SCI [C].

Il ressort des éléments produits aux débats que Maître [X] [W] a procédé aux recherches portant sur les servitudes susceptibles de grever le bien immobilier objet de la vente du 13 juillet 2017 au profit de la SCI [C], et s’est notamment fait délivrer un certificat d’urbanisme d’information de la commune de [Localité 9] confirmant l’existence des servitudes relatives aux canalisations de gaz. Il n’est pas contesté que l’acte authentique renvoie bien à l’annexe « rappel de servitude » et que celle-ci fait partie intégrante de la minute ; or cette pièce indique bien l’existence d’une servitude de passage de canalisation de gaz en application de la convention et son avenant précités dont il est indiqué qu’une copie demeure jointe et annexée.

La SCI [C] reproche au notaire de ne pas avoir annexé à l’acte de vente la convention et l’avenant précités, ni les plans de location des canalisations de gaz installées sur la parcelle, de sorte que, n’ayant pas été informée de leur emplacement, elle a été contrainte d’engager des travaux supplémentaires de dévoiement des canalisations. Toutefois, la SCI [C] ne démontre pas que ces documents auraient été publiés, ce que conteste la défenderesse, et qu’ainsi le notaire aurait été tenu de procéder à des investigations complémentaires sur la localisation des canalisations. Par ailleurs, s’agissant du plan, il n’existe aucun élément prouvant l’existence d’une telle pièce qui préciserait la largeur de servitude et exposerait les interdictions de construire et planter comme allégué.

Il est constant que le notaire qui instrumente une vente d’immeuble est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l’absence ou l’existence de servitude grevant le bien vendu. Maître [X] [W] a bien procédé en l’espèce à ces diligences et mentionné dans l’acte authentique de vente du 13 juillet 2017 l’existence d’une servitude relative aux canalisations de gaz grevant le bien acheté par la SCI [C] dont elle avait connaissance, de sorte qu’elle a, en sa qualité de notaire rédacteur d’acte, respecté son obligation d’assurer l’efficacité de cet acte.

Il est par ailleurs constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leur engagement et les risques de l’opération projetée. Il doit ainsi, dans le cadre de son obligation de conseil, les éclairer sur les formalités utiles ou nécessaires, leur fournir tous les éléments d’information en sa possession susceptibles de les éclairer sur la nature et la portée de leur engagement.

En l’espèce, ainsi que cela a été précédemment exposé, la SCI [C] a bien été informée au terme de l’acte authentique des servitudes grevant le bien acheté et notamment de la servitude conventionnelle portant sur les canalisations de gaz, le notaire ayant pris soin de récapituler l’ensemble des servitudes dans un document annexé. La demanderesse ne s’explique pas sur l’étendue de l’obligation de conseil qu’il incombait au notaire de délivrer concernant le contenu et la portée de la convention signée avec la société [7] le 1erdécembre 1972 et son avenant du 12 décembre 1975, dont il n’est pas démontré qu’ils auraient été publiés.

Au surplus, Maître [X] [W] verse aux débats les documents litigieux et il ne ressort pas de ces éléments que le notaire aurait dû procéder à une information spécifique s’agissant d’une servitude relative aux canalisations de gaz dont il est établi que la SCI [C] avait bien eu connaissance et qui était clairement mentionnée au document annexé à l’acte de vente qu’elle a signé.

Enfin, il n’est pas démontré que l’extension du local commercial aurait été un élément déterminant pour la vente, le courriel adressé par Madame [D] [C] à l’étude notariale le 27 novembre 2021 n’en faisant pas état mais accusant simplement de la réception du compromis de vente et de la constitution d’un dossier de subvention concernant la construction de la maison médicale. De plus, aucune condition suspensive à l’acquisition du bien concernant des restrictions à la réalisation de travaux d’extension du local commercial n’a été rédigée en ce sens. Au surplus, il n’est pas établi que la connaissance de la localisation des canalisations de gaz installées aurait eu une quelconque influence sur la décision de la SCI [C] de poursuivre la vente ou aurait eu une influence sur la fixation du prix de vente.

Il s’ensuit que le notaire a procédé aux vérifications nécessaires et suffisantes qui s’imposaient à lui concernant l’existence et la nature de la servitude conventionnelle de canalisation de gaz et en a fait mention dans l’acte authentique de vente, informant ainsi la SCI [C] de l’existence d’une servitude affectant le bien immobilier acheté.

Il ne lui appartenait pas de procéder à d’autres investigations, notamment auprès de la société [8], afin de vérifier les conséquences éventuelles générées par la servitude, l’extension du local commercial n’étant pas une condition essentielle de l’acquisition du terrain. Le notaire n’a dès lors pas manqué à son devoir de conseil.

Ainsi, il résulte des considérations qui précèdent que Maître [X] [W] a fait preuve de diligences et que la SCI [C] ne rapporte pas la preuve que le notaire ait commis une faute en violation de ses obligations professionnelles de sorte que sa responsabilité professionnelle ne saurait être engagée.

En conséquence, la SCI [C] sera déboutée de sa demande de condamner Maître [X] [W] à lui payer la somme de 98.022,03 euros qui, pour les motifs précédemment exposés, n’est pas justifiée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, compte-tenu du sens du présent jugement, la SCI [C] sera condamnée à payer à Maître [X] [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [C] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

La SCI [C], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI [C] de toutes ses demandes en ce compris sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [C] à payer à Maître [X] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [C] aux dépens, pourront être directement recouvrés par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Avocats au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 MARS 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT