TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 24/04694 – N° Portalis DB22-W-B7I-R36J

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société ONE CITY IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

440 314 540 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe QUIMBEL de la SELARL QVA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société N C CONSTRUCTIONS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro

901 935 072 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 06 Août 2024 reçu au greffe le 19 Août 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Avril 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire signé en date du 26 octobre 2022 , la société ONE CITY IMMOBILIER a donné à bail un pavillon situé [Adresse 3] à la SAS N C CONSTRUCTIONS.

Le bail était prévu pour une durée d’un an non renouvelable sauf commun accord des parties.

Le 23 août 2023, la SAS ONE CITY IMMOBILIER a fait délivrer à la société

N C CONSTRUCTIONS un congé à effet au 25 octobre 2023.

La SAS ONE CITY IMMOBILIER a, par acte du 6 août 2024, assigné la société N C CONSTRUCTIONS devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Aux termes de son assignation initiale, la SAS ONE CITY IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu le bail dérogatoire sous seing privé signé entre les parties le 26 octobre 2022 et ses annexes,

Vu les articles 1730 et 1735 du Code civil

— constater la validité du congé délivré le 23 août 2023 suivant acte de la SELARL GRAND QUEST 78, commissaires de justice à [Localité 4],

— constater que la SAS NC CONSTRUCTICNS était occupante sans droit ni titre du local depuis le 26 octobre 2023,

— constater que la SAS NC CONSTRUCTIONS a quitté les lieux au-delà du terme du bail et que ceux-ci n’ont pu être repris, ainsi qu’iil ressort du procès-verbal de constat établi par Maître [T], commissaire de justice, qu’en date du 26 février 2023,

En toutes hypothèses,

— condamner la SAS NC CONSTRUCTIONS à payer à la société ONE CITY IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers, charges comprises d’un montant de 968 € à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au

26 février 2024,

— condamner la SAS NC CONSTRUCTIONS à payer à la société ONE CITY IMMOBILIER au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges afférentes au bail la somme de 5.765,62 € arrêtée au 26 février 2024,

— condamner la SAS NC CONSTRUCTIONS à payer à la société ONE CITY IMMOBILIER la somme 18.246,09 € au titre des réparations suite aux dégradations commises parla SAS NC CONSTRUCTIONS,

— condamner la SAS NC CONSTRUCTIONS à la somme de 576,56 € au titre de la clause pénale,

— condamner la SAS NC CONSTRUCTIONS aux entiers dépens qui comprendront le coût des actes de commissaires de justice tels que visés dans le corps des présentes,

— condamner la SAS NC CONSTRUCTIONS à verser 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société N C CONSTRUCTIONS, régulièrement assignée suivant les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la validité du « congé » et l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1737 du Code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit par ailleurs que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En l’espèce, il résulte du bail du 26 octobre 2022 que les parties ont entendu conclure un bail dérogatoire d’une durée d’une année.

Le 23 août 2023, la bailleresse a fait délivrer un « congé bail précaire » à la société N C CONSTRUCTIONS lui indiquant son intention de mettre fin à la location.

Conformément aux textes précités, la délivrance d’un acte manifestant l’intention du bailleur de ne pas laisser le locataire en possession, à la fin du bail dérogatoire ne constitue pas un acte nécessaire pour mettre un terme au bail mais uniquement un acte permettant pour le bailleur de manifester sa volonté de ne pas laisser son locataire en possession des lieux.

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater la « validité du congé délivré » mais uniquement de constater que cet acte suffit pour manifester la volonté de la SAS ONE CITY IMMOBILIER ne pas laisser la société N C CONSTRUCTIONS en possession à l’expiration du bail.

En conséquence, il y a lieu de constater que le bail dérogatoire a expiré à son terme le 25 octobre 2023 à 24 h00 de sorte que la société N C CONSTRUCTIONS était occupante sans droit ni titre depuis cette date jusqu’à son départ constaté par commissaire de justice le 26 février 2024.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société N C CONSTRUCTIONS

à payer une indemnité d’occupation de 968 euros par mois correspondant

au montant des loyers et provisions sur charges du 26 octobre 2023 au

26 février 2024.

Au vu du décompte fourni par la SAS ONE CITY IMMOBILIER, il apparaît

que la société N C CONSTRUCTIONS reste redevable d’une somme de 5.765,62 euros au titre des sommes dues à titre de loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtées à la date du 26 février 2024.

Sur les dégradations locatives

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1735 du même code ajoute que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 26 octobre 2022 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du

26 février 2024 que de nombreuses dégradations ont été commises par la locataire notamment sur la porte d’entrée, le sol et les murs. En outre, l’état de saleté avancé des lieux démontre un manquement manifeste à son obligation d’entretien.

En conséquence, la SAS ONE CITY IMMOBILIER est bien-fondée à solliciter la condamnation de la société N C CONSTRUCTIONS à payer l’ensemble des travaux de reprise tels que justifiés par les devis des entreprises MONET, ROGERIO et ECOTECH ENERGIE pour un montant total de 18.246,09 euros.

Sur la clause pénale

L’article 11 des conditions générales du bail prévoit qu’ « à titre de clause pénale, le LOCATAIRE accepte entièrement et définitivement d’avoir à payer au BAILLEUR une somme égale à 10 % des sommes dues, sans que ce paiement puisse le dispenser du règlement des sommes impayées.

En application de cette clause, il y a lieu de condamner la société N C CONSTRUCTIONS à payer la SAS ONE CITY IMMOBILIER une somme de 576,56 euros correspondant à 10 % des sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif précédemment fixées.

Sur les demandes accessoires

La société N C CONSTRUCTIONS succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juillet 2023, le « congé bail précaire » du 23 août 2023 et la sommation de quitter les lieux du 26 octobre 2023, les constats réalisés par commissaire de justice devant eux être intégrés parmi les frais irrépétibles.

Elle devra également verser à la SAS ONE CITY IMMOBILIER une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que la société N C CONSTRUCTIONS était occupante sans droit

ni titre des locaux situés [Adresse 3] depuis le 26 octobre 2023 jusqu’à la reprise des lieux par la bailleresse

le 26 février 2024 conformément à la volonté manifestée par la SAS ONE CITY IMMOBILIER de ne pas la laisser en possession à l’expiration du bail ;

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due du 26 octobre 2023 au 26 février 2024 au montant du loyer contractuel outre les provisions sur charges à la somme de 968 euros ;

Condamne la société N C CONSTRUCTIONS à verser à la SAS ONE CITY IMMOBILIER la somme de 5.765,62 euros au titre au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus à la date du 26 février 2024 ;

Condamne la société N C CONSTRUCTIONS à verser à la SAS ONE CITY IMMOBILIER une somme de 18.246,09 euros au titre des réparations locatives ;

Condamne la société N C CONSTRUCTIONS à payer à la SAS ONE CITY IMMOBILIER une somme de 576,56 euros en application de la clause pénale contractuelle ;

Condamne la société N C CONSTRUCTIONS à verser à la SAS ONE CITY IMMOBILIER la somme de 3.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société N C CONSTRUCTIONS aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juillet 2023, le « congé bail précaire » du 23 août 2023 et la sommation de quitter les lieux du 26 octobre 2023 ;

Déboute la SAS ONE CITY IMMOBILIER du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT