TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 3]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00386 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIVL

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 18 Novembre 2025

réputé contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société SOLINTER ACTIFS 1

DEFENDEUR(S) :

[W] [N]

[Z] [G]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le DIX-HUIT NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 16 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SOCIÉTÉ SOLINTER ACTIFS 1,

Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 814 789 392, dont le siége est à [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [W] [N]

demeurant “[Adresse 5]

non comparant ni représenté

Mme [Z] [G]

demeurant ” [Adresse 4]

non comparante ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 août 2022, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à M. [W] [N] et Mme [Z] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 967 € et 98 € de provision sur charges.

Par contrat du même jour elle a également donné à bail un double parking n°151 et 152 constituant le lot de copropriété n°6017.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier un commandement de payer pour le logement, visant la clause résolutoire du bail d’habitation uniquement.

Elle a ensuite fait assigner M. [W] [N] et Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de M. [W] [N] et Mme [Z] [G] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1262,64 € et 275,08 € € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, capitalisés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Elle précise toutefois s’opposer à tout délai de paiement et au maintien des locataires dans les lieux.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 22 juillet 2025, M. [W] [N] et Mme [Z] [G] ne sont ni présents ni représentés.

Le juge a soulevé d’office toute les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n’y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Enfin, une note en délibéré non autorisée a été reçue au greffe le 19 septembre 2025. Il n’en sera donc pas tenu compte.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail d’habitation conclu le 9 août 2022 contient une clause résolutoire en page 14 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 3299,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2024.

En revanche, concernant la location de stationnement, aucun commandement de payer n’a été délivré à ce sujet, de sorte que la demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire est rejetée.

— Subsidiarement sur la résiliation judiciaire du bail de stationnement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l’espèce par le bailleur révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 110,88 € au 1er septembre 2025. Ce montant correspond au loyer du mois de septembre 2025, appelé le 1er septembre 2025, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025. Le fait que ce paiement ne soit pas intervenu le jour-même à l’heure, inconnue, à laquelle le décompte a été établi, ne constitue en aucune manière un manquement suffisamment grave de nature à entrainer la résiliation judiciaire du bail.

Partant, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 sera déboutée de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail de stationnement.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 produit un décompte démontrant que M. [W] [N] et Mme [Z] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 821,66 € au titre du bail d’habitation et 110,88 € au titre du bail de stationnement à la date du 1er septembre 2025. Ces sommes, arrêtées à la date du 1er septembre 2025 correspondent au loyer du mois de septembre 2025, exigible au 1er septembre 2025. Il sera souligné que la somme due au titre du bail d’habitation est même inférieure au montant de l’échéance de septembre 2025.

Ces montants ne peuvent donc pas constituer un arriéré locatif au sens de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il n’y a pas lieu à condamnation. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’existe à la date de l’audience, et au regard de l’arrêté de compte produit, plus de dette locative, sous réserve du bon encaissement du loyer courant du mois de septembre 2025. Il n’apparait pas juste que le débiteur d’une dette locative, en situation de régler sa dette, bénéficie de dispositions plus favorables que le locataire ayant réglé sa dette locative à la date de l’audience.

Aussi, au regard des dispositions précitées, et de l’esprit de la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023, qui omet d’évoquer expressément ce cas de figure, les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu’à la date de paiement effectif du loyer du mois de septembre 2025, et sous réserve qu’il soit intervenu avant le 1er octobre 2025.

La demande relative à l’expulsion devient alors sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement du loyer et charges de septembre 2025 avant la fin du mois de septembre 2025, justifiera la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Il sera rappelé à toute fin utile que les locataires ont pour obligation de régler le montant des loyers appelés le 1er de chaque mois.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu du fait que l’essentiel des paiements pour solder la dette locative est intervenu courant 2025, avec des paiements irréguliers, et qu’une dette subsistait à la date de délivrance de l’assignation, M. [W] [N] et Mme [Z] [G], supporteront la charge des dépens, ce d’autant qu’il a bien été constaté que la clause résolutoire du bail est acquise.

En revanche la SAS SOLINTER ACTIFS 1 sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, perdant sur plusieurs chefs de demande. Une telle condamnation serait donc inéquitable.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2022 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 et M. [W] [N] et Mme [Z] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande principale de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour le bail de stationnement du 9 août 2022 conclu avec M. [W] [N] et Mme [Z] [G] pour les emplacements n°151 et 152 constituant le lot n°6017, situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail de stationnement du 9 août 2022 conclu avec M. [W] [N] et Mme [Z] [G] pour les emplacements n°151 et 152 constituant le lot n°6017, situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande en paiement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au paiement du loyer du mois de sepmtebre 2025 relatif au bail d’habitation, et au plus tard jusqu’au 1er octobre 2025;

DIT que si le paiement de cette échéance de loyer est effectivement réalisé avant le 1er octobre 2025, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si la mensualité n’est pas acquittée avant la fin du mois de septembre 2025, et si elle le reste sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [N] et Mme [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [N] et Mme [Z] [G] soient condamnés à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

DEBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [N] et Mme [Z] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX