TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître GASTONE Robert

Monsieur [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emilie DUMEZ-HAMELIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09185 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57CA

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [H], demeurant Demeurant [Adresse 5] – BELGIQUE

représenté par M^e Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2173

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat Maître GASTONE Robert, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B945

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09185 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57CA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 mai 2020, à effet au 21 mai 2020, M. [Z] [H] a donné à bail à M. [N] [B] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 1 470 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, M. [Z] [B] s’est porté caution pour le « paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et éventuels frais de procédure pouvant être du » en vertu du contrat de location.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 octobre 2023, réceptionné le 2 novembre 2023, M. [Z] [H] a donné congé au locataire pour motif légitime et sérieux à effet au 20 mai 2024.

Le 2 mai 2024, Me [S] [V], commissaire de justice a constaté l’état des lieux en présence de M. [Z] [H] et de M. [N] [B].

Les lieux n’ayant pas été restitués, M. [Z] [H] a, par actes de commissaire de justice en date du 18 et du 24 juin 2024, fait assigner M. [N] [B] et M. [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

valider le congé notifié le 2 novembre 2023,ordonner l’expulsion de M. [N] [B] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,autoriser la séquestration au frais, risques et périls de M. [N] [B] des meubles laissés dans les lieux,condamner solidairement M. [N] [B] et M. [Z] [B] à lui payer les sommes suivantes :une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, soit la somme de 1 588 euros charges comprises, jusqu’à la libération effective du logement,◦1 041 euros en règlement de l’arriéré de loyers et charges dues au 20 mai 2024,2 151 euros, à parfaire, au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 20 mai 2024,638,40 euros, à parfaire, au titre de la clause pénale,4 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens,condamner M. [N] [B] à lui payer la somme de 30 000 euros, à parfaire, en indemnisation du préjudice subi du fait des dégradations causées à l’appartement.

Appelée à l’audience du 8 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, M. [Z] [H] a fait signifier des conclusions d’actualisation à M. [Z] [B] au terme desquelles il demande au juge de :

valider le congé délivré le 27 octobre 2023,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M. [N] [B] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L412,1 du code des procédures civiles d’exécution,autoriser le transport et la séquestration au frais, risques et périls de M. [N] [B] des meubles laissés dans les lieux,condamner solidairement M. [N] [B] et M. [Z] [B] à lui payer les sommes suivantes :11 132 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus à l’échéance de décembre 2024 incluse (à actualiser au jour de la décision), avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,5 000 euros au titre du préjudice moral,35 563,81 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,4 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens,

A l’audience du 19 février 2025, M. [N] [B], par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité, par écrit, un renvoi invoquant l’indisponibilité de son avocat, la demande n’étant accompagnée d’aucune pièce justificative et n’ayant pas non plus été soutenue à l’audience, l’affaire a été retenue.

M. [Z] [H], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et de ses conclusions signifiées à M. [Z] [B] et transmises à l’avocat de M. [N] [B] et a actualisé sa créance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 14 800 euros.

La question de la recevabilité des demandes additionnelles à l’encontre de M. [N] [B] a été mise d’office dans les débats.

M. [N] [B], représenté par son conseil, à l’audience du 8 novembre 2024, n’était ni présent ni représenté à l’audience du 19 février 2025.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [Z] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ayant eu la possibilité de s’exprimer à l’audience du 19 février 2025, il n’y a pas lieu de rouvrir les débats.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 68 du code de procédure civile prévoit que les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

En l’espèce, les conclusions soutenues à l’audience n’ont été signifiées qu’à M. [Z] [B], de sorte que les moyens et prétentions qu’elles contiennent ne sont recevable qu’à l’encontre de ce dernier. La transmission à l’avocat de M. [N] [B] par mail ne répondant pas aux exigences de l’article 68 du code de procédure civile précité. Si bien que le juge des contentieux de la protection n 'est saisi à l’encontre de M. [N] [B] que des moyens et prétentions de l’assignation.

Par conséquent, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, qui ne peut être formée qu’à l’encontre du locataire et non de la caution seule, sera déclarée irrecevable, tout comme la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, le demandeur invoquant à l’appui de sa demande une faute du locataire uniquement, la demande n’ayant pas été signifiée au locataire et n’étant donc portée qu’à l’encontre de la caution, est irrecevable.

En revanche, l’actualisation, à l’audience, de la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation est recevable à l’encontre de M. [N] [B] et sera examinée dans la mesure où il s’agit d’une demande de condamnation au paiement d’une créance à échéance successive d’un montant fixe, comprise dans l’assignation, qui mentionnait que le montant était à parfaire à l’audience.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le bail consenti à M. [N] [B] a commencé à courir le 21 mai 2020 pour une période d’un an, puis a été tacitement reconduit le 21 mai 2021 par période d’un an suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 21 mai 2023, pour expirer le 20 mai 2024 à minuit.

Un congé pour reprise lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2023, réceptionnée le 2 novembre 2023, soit plus de trois mois avant l’échéance précitée.

Il sera en outre relevé que le congé délivré pour motif légitime et sérieux précise, conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les motifs sur lesquels il est fondé à savoir :

la sous location non autorisée,le défaut de jouissance paisible,l’absence de justification d’une assurance,la transformation non autorisée des locaux,l’absence de règlement au terme convenu du loyer.

L’appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, M. [N] [B] transmettait à son bailleur, le 13 juin 2023 un courriel de Mme [C] [M] indiquant que l’assurance avait été résiliée au mois de décembre. M. [N] [B] n’a pas fait état dans le cadre de cette procédure d’une assurance couvrant la période de location. Dès lors, il convient de constater que le congé, régulièrement délivré conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est bien justifié par un motif légitime et sérieux, l’absence de justification d’assurance étant un motif suffisant à justifier la délivrance d’un congé au regard de la gravité des sinistres pouvant survenir dans un appartement. Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 20 mai 2024 à minuit.

De manière surabondante, il convient de constater que le demandeur établi également l’existence de nuisances sonores, trois locataires successifs, de l’appartement situé à l’étage inférieur et appartenant également à M. [Z] [H], ayant pu faire état de bruits de jour comme de nuit. Ainsi que l’occupante du second appartement situé sous celui loué par M. [N] [B].

Par ailleurs, sur l’absence de règlement au terme convenu, M. [Z] [H] ne produit aucun décompte locatif mentionnant la date de versement des loyers permettant d’établir un manquement de la part du locataire. Cependant, les échanges de messages entre les parties permettent de constater que le loyer était parfois payé en plusieurs versements et après le 1er de chaque mois, comme prévu au contrat. Toutefois, les loyers étaient finalement entièrement payés et la dette due au titre des loyers à la date de l’assignation a été apurée depuis.

Si ces manquements, examinés individuellement, n’auraient pu constituer un motif légitime et sérieux de donner congé au locataire, l’accumulation de manquements de la part du locataire peut justifier la décision d’un bailleur de mettre fin à la relation contractuelle et de délivrer un congé.

Il sera en revanche relevé que la boite à clés constatée le 12 novembre 2024, à elle seule, ne peut permettre d’établir la sous location alléguée. Quand bien même la présence d’autres personnes que le locataire aurait pu être constatée dans l’appartement, ce dernier ayant tout à fait le droit d’inviter et de loger les personnes qu’il souhaite à son domicile. Enfin, M. [Z] [H] soutient que son locataire a remplacé une partie du mobilier de l’appartement et dégradé des équipements, notamment dans la cuisine. Cependant, il ne peut l’établir avant la restitution des lieux, le locataire pouvant encore remettre le local en état. Les travaux importants dont il fait état sont postérieurs à la date du congé et ne peuvent donc être invoqués pour justifier sa délivrance.

M. [N] [B] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 20 mai 2024 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [B] est redevable des loyers et charges jusqu’au 20 mai 2024, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due s’élève à 14 308 euros (mensualités de février 2025 incluse) à la date de l’audience (11 132 euros selon décompte du 7/11/2024 comprenant la mensualité de décembre 2024 + loyers des mois de janvier et février 2025). Cette somme correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [N] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à payer cette somme.

M. [N] [B] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La majoration de 20% des sommes dues au titre de la clause pénale prévu au contrat sera écartée, cette clause devant être réputée non écrite en application de l’article 4i) de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

L’engagement de M. [Z] [B], en tant que caution, portant sur le « paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et éventuels frais de procédure pouvant être du » en vertu du contrat de location, et la dette de M. [N] [B] correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation échues, la demande de le voir condamner solidairement au paiement de cette dette sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’appartement n’ayant pas été restitué, M. [Z] [H] ne peut démontrer subir un préjudice du fait d’un défaut d’entretien ou de dégradations imputables à M. [N] [B] dans la mesure où il ne peut prévoir l’état dans lequel le local lui sera restitué. Cette demande prématurée doit être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [N] [B] devra verser à M. [Z] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes de résiliation judiciaire du contrat et de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [N] [B] par M. [Z] [H] d’un congé pour motif légitime et sérieux relatif au bail conclu le 20 mai 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 20 mai 2024,

ORDONNE à M. [N] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [B] à verser à M. [Z] [H] la somme de 14 308 euros (incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation,

CONDAMNE M. [N] [B] à verser à M. [Z] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 588 euros), à compter de l’échéance du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande formée au titre de la clause pénale,

REJETTE la demande formée au titre de la remise en état de l’appartement,

CONDAMNE M. [N] [B] à verser à M. [Z] [H] une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection