TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00521 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IFIV

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [E] [U], née le 04.08.1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Estelle BOUCARD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [Y] [D] [G], née le 04.10.1994 à [Localité 9] (VENEZUELA), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

Nature de l’affaire : Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location du 1er mars 2021, Madame [E] [U] a consenti à Madame [F] [D] [G], un bail à usage d’habitation concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par ordonnance portant injonction de payer n°21-23-000128 en date du 9 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE a condamné Madame [F] [D] [G] à payer à Madame [E] [U] la somme de 3 640,62 euros en principal, outre la somme de 7,76 euros de sommation de payer les 51,07 euros au titre de la requête en injonction de payer.

Cette ordonnance a été signifiée le 2 mars 2023.

Madame [F] [D] [G] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer par courrier daté du 3 mars 2023 et réceptionné par le greffe le même jour

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 octobre 2023. Après plusieurs renvois pour permettre l’échange des conclusions et des pièces entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

Dans ses dernières écritures du 24 mai 2024, Madame [E] [U] demande au tribunal de :

• condamner Madame [F] [D] [G] à lui payer la somme de 3640,56 € au titre des arriérés de charges locatives, majorés des intérêts au taux légal à compter du dépôt de la requête en injonction de payer ;

• condamner Madame [F] [D] [G] à lui payer la somme de 1000 € au titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision à intervenir ;

• débouter Madame [F] [D] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions concernant les demandes reconventionnelles ;

• condamner Madame [F] [D] [G] à lui payer la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et entiers frais de la procédure, et rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Madame [E] [U] fait valoir que Madame [F] [D] [G] a occupé le logement du 1er mars 2021 au 31 juillet 2022. Elle estime qu’elle n’a pas respecté ses obligations de locataire. Elle explique que la consommation d’eau froide de Madame [F] [D] [G] a été de 389 m³ pendant 17 mois d’occupation. Une fuite d’eau est apparue dans les toilettes sans que celle-ci ne la signale. Elle précise également que la consommation d’eau chaude a été importante. Elle produit les décomptes de charges et de consommation annuelle des précédents locataires et des occupants suivants qui sont inférieurs à ses consommations. Madame [E] [U] conteste les arguments avancés par Madame [F] [D] [G].

Dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2024, Madame [E] [U] demande au tribunal de :

• débouter Madame [E] [U] de sa demande en paiement ;

• condamner Madame [E] [U] à lui payer la somme de 451 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

• condamner Madame [E] [U] à lui payer la somme de 2560 € en réparation du trouble de jouissance du mauvais état du bien et de ses équipements;

• condamner Madame [E] [U] à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Madame [E] [U] aux entiers dépens.

Madame [F] [D] [G] soulève l’irrecevabilité de la demande au motif de l’absence de demande.

Madame [F] [D] [G] invoque l’article 9 pour justifier l’absence d’éléments probants justifiant la réalité d’une créance. Elle se fonde sur les constats du conciliateur de justice selon lequel il n’est pas possible de se faire une opinion précise sur les charges réellement à payer. Madame [F] [D] [G] soutient avoir occupé paisiblement le logement. Elle invoque la survenance de nombreux désagréments.

A l’audience du 17 septembre 2024, les parties, représentées par leurs avocats, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire rendu en dernier ressort en vertu de l’article 468 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer :

Par application de l’article 1416 du Code de procédure civile, « l’opposition est formée dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur ». L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n°21-23-000128 en date du 9 février 2023 signifiée à l’étude le 2 mars 2023, a été formée, le 3 mars 2023 par Madame [F] [D] [G] dans les conditions de forme et de délais prévues aux articles 1415 et 1416 du Code de Procédure Civile. Elle doit donc être déclarée régulière et recevable.

Il en résulte que l’ordonnance est mise à néant et qu’il doit être à nouveau statué ainsi qu’il suit :

Sur la demande d’irrecevabilité

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux réglés de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée. L’article 53 du code de procédure civile édicte que la demande initiale est celle par laquelle un plaideur prend l’initiative d’un procès en soumettant au juge ses prétentions. Elle introduit l’instance .

Madame [F] [D] [G], sans viser de fondement textuel juridique, invoque l’irrecevabilité du fait de l’absence de demande et que la créance n’est pas déterminée. Ces arguments ne peuvent utilement prospérer dès lors qu’il existe des prétentions de la demanderesse.

Il y a lieu de déclarer la demande recevable, Madame [F] [D] [G] au surplus détaillant elle-même dans ses écritures précisément qu’il s’agit d’un litige circonscrit notamment à des paiements de charges.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le loyer et les charges :

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Madame [E] [U] sollicite la condamnation de Madame [F] [D] [G] au paiement de la somme de 3 640,56 euros au titre des arriérés de charges locatives impayés.

Au soutien de sa demande, Madame [E] [U] produit notamment:

— le contrat de bail du 1er mars 2021 prévoyant un loyer de 460 € et 160 € de provision de charges,

— le dossier de diagnostic technique de performance énergétique du 7 juin 2021 ;

— l’état des lieux de sortie du 30 juillet 2022 établi contradictoirement, signé par chacune des parties, et fixant la consommation d’eau chaude à 31,60 m³ et d’eau froide à 389,60 m³ ;

— les répartitions des exercices précédents établissant les charges locatives annuelles de l’appartement querellé :

*2015 /2016 : 1 036,3 €

*2016/ 2017 : 1 042,90 €

*2017/2018 : 1 169,46 €

*2018/2019 : 1 233,97 €

*2019/2020 : 1 387,65 €

*2020/2021 : 2 822,72 €

*2021/2022 : 5 002,74 €

*2022/2023 :1 638,17 €

— le courrier du 18 octobre 2022 de Madame [E] [U] à Madame [F] [D] [G] réclamant la somme de 3640,32 € et expliquant une consommation réelle de charges de 6 360,62 €, des provisions représentant un montant de 2720 € versés ;

— différents échanges entre les parties.

— le procès-verbal de constat d’échec du conciliateur de justice du 1er décembre 2022 ;

De son côté, Madame [F] [D] [G] communique notamment les pièces suivantes :

— des courriels et SMS entre les parties,

— des photographies,

— la procédure devant le conciliateur ;

— des factures d’entreprise et des photographies d’une entreprise en région parisienne.

Il résulte des éléments produits par le cabinet de gestion immobilière relative à la répartition des différents exercices du budget ordinaire de la copropriété que les charges et notamment la consommation d’eau froide et chaude ont connu une augmentation significative pendant la période d’occupation du logement par Madame [F] [D] [G].

Les relevés des compteurs ont été réalisés contradictoirement comme en atteste l’état des lieux de sortie du logement le 30 juillet 2022 et signé par les deux parties.

Nonobstant les contestations de Madame [F] [D] [G] de payer cette somme, aucun élément tangible ne vient infirmer la réalité de la consommation d’eau chaude et froide importante ou de gaz, les éléments relatifs à la plaque de cuisson étant sans lien avec le montant des charges. Les consommations antérieures et postérieures corroborent une consommation supérieure justifiant que le décompte des charges de Madame [F] [D] [G] soit ainsi établi :

— du 1er mars au 30 juin 2021 : 940,92 €

— du 1er juillet 2021 au 31 juillet 2022 : 5 002, 74 €, soit un total de 5 943,66 euros de charges.

Provisions déjà versées : 2 720 €

Madame [F] [D] [G] est redevable de la somme de 3 223,66 euros (5 943,66 € -2 720 €), de laquelle il convient en outre de déduire le dépôt de garantie de 451 euros.

Ainsi, Madame [F] [D] [G] est condamnée à payer le montant 2 772,66 euros au titre des charges impayées du 1er mars 2021 au 31 juillet 2022.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le trouble de jouissance invoqué par Madame [F] [D] [G]

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Selon celui-ci, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […]

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; […] »

En l’espèce, Il est indéniable que les relations contractuelles entre la bailleresse la locataire ont été tendues. Toutefois, Madame [F] [D] [G] ne justifie pas de la réalité d’un trouble de jouissance qui a été mis en exergue manifestement après la réclamation relative au décompte de charges.

En conséquence, Madame [F] [D] [G] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un trouble de jouissance du logement.

Sur la demande de dommages et intérêt de Madame [E] [U] pour résistance abusive

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. Il est constant que si la résistance abusive qui peut être reprochée à un défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, elle ne peut se déduire d’une simple résistance.

En l’espèce, la demanderesse justifie de plusieurs démarches amiables, vaines, aux fins de se voir payer des charges locatives.

Néanmoins, bien qu’elle ait été contrainte d’agir en justice, elle ne démontre pas que Madame [F] [D] [G] était animée d’une intention de nuire.

Par conséquent, Madame [E] [U] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Succombant, Madame [F] [D] [G] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation des parties, l’équité commande de ne pas faire application au titre des frais irrépétibles que la demanderesse a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du n°21-23-000128 en date du 9 février 2023, formée par Madame [F] [D] [G] le 03 mars 2023 ;

MET à néant l’ordonnance en date du 9 février 2023 et STATUE à nouveau ainsi qu’il suit :

CONDAMNE Madame [F] [D] [G] à payer la somme de 2 772,66 euros au titre des charges impayées du 1er mars 2021 au 31 juillet 2022 à Madame [E] [U] avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE Madame [F] [D] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de restitution du dépôt de garantie;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [F] [D] [G] aux entiers dépens de la procédure,

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,