TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00008 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZTR

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 06 Mai 2025

MINUTE :

S.A. CDC HABITAT

C/

[I] [W], [U] [Y]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocatE au barreau de PARIS, substituée par Maître CARRON

ET :

DEFENDEURS :

Mme [I] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparante

M. [U] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 août 2020, la société CDC Habitat a donné à bail à Mme [W] [I] et à M. [Y] [U], un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 5] à [Localité 11], pour un loyer mensuel initial de 644,75 euros, et de 179,89 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’étant pas intégralement payés, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la société CDC Habitat a fait signifier à Mme [W] [I] et à M. [Y] [U], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 415,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La société CDC Habitat a saisi le 05 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour signaler une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la société CDC Habitat a fait assigner Mme [W] [I] et à M. [Y] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ; ordonner l’expulsion de Mme [W] [I] et à M. [Y] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, du local à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement, condamner Mme [W] [I] et à M. [Y] [U] au paiement des sommes suivantes à titre provisionnel :la somme de 7 470,25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 novembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 21 janvier 2025.

À l’audience du 07 mars 2025, la société CDC Habitat, représentée par son conseil, actualise à titre d’information, sa créance à la somme de 8 950,68 euros, loyer du mois de mars 2025 inclus et indique se désister de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [W] [I].

Bien que régulièrement assignés suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [W] [I] et à M. [Y] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département des Yvelines le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 pour la somme en principal de 3 415,35 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 août 2020 à compter du 14 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

M. [Y] [U] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 novembre 2024, M. [Y] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Y] [U] à son paiement à compter de 14 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera partiellement liquidée dans le cadre de la présente décision.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2024 que la société CDC Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation dues pour un montant de 6 777,87 euros, déduction faite des frais apparaissant dans le décompte ne constituant ni des loyers ni des charges récupérables.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [U] à payer à la société CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de 6 777,87 euros au titre des sommes dues et arrêtées au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 415,35 euros et de l’assignation sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Y] [U], partie perdante, aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [Y] [U] à payer à la société CDC Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des démarches judiciaires qu’elle a dû accomplir.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de la société CDC Habitat de ses demandes à l’encontre de Madame [W] [I] ;

DÉCLARONS recevable la demande de la société CDC Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 06 août 2020 entre la société CDC Habitat d’une part, et Madame [W] [I] et à Monsieur [Y] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 11], sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement, l’expulsion de Monsieur [Y] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [U] à compter du 14 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] à payer à la société CDC Habitat la somme de 6 777,87 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 415,35 euros, et de l’ assignation sur le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] à payer à la société CDC Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 novembre 2024, échéance de décembre, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] à payer à la société CDC Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG