N° RG 25/00452 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQUS

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 7]

Minute N°

N° RG 25/00452 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQUS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CHAPELLE, représentée par son représentant légal

RCS COLMAR D 414659235 – dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M. [F] [T], muni d’une procuration

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [V]

né le 19 Novembre 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 29 septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 01 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – S.C.I. LA CHAPELLE + retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – M. [H] [V] LS

— SCP JOCQUEL ET MERIOT LS

— Préfecture du Haut-Rhin LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 2 et 16 août 2021 prenant effet au 16 août 2021, la S.C.I. LA CHAPELLE a donné à bail à M. [H] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Se prévalant de loyers impayés, la S.C.I. LA CHAPELLE a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 avril 2025, lui réclamant la somme en principal de 2 150 euros.

Par acte d’huissier délivré le 15 juillet 2025, la S.C.I. LA CHAPELLE a fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir notamment :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 4 juin 2025, subsidiairement son prononcé,

— l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef,

et pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2 150 euros euros au titre des arriérés de loyers et charges de novembre 2024 à mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

—  644,15 euros au titre des arriérés de loyers et charges d’avril à mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, ainsi que le solde annuel des charges, et ce à compter de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— les frais et dépens en ce compris les frais du commandement de payer d’un montant de 138,72 euros, de la dénonce à la CCAPEX d’un montant de 25,07 euros et de l’assignation, outre 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à la première audience du 29 septembre 2025, lors de laquelle la S.C.I. LA CHAPELLE, représenté par son gérant, a repris oralement les termes de son assignation.

Elle a indiqué que M. [H] [V] avait quitté les lieux et qu’un état des lieux serait effectué prochainement.

Elle a été invitée à le produire dans le cadre d’une note en délibéré.

M. [H] [V] bien que régulièrement assigné, était absent et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. [H] [V], il convient de statuer sur les demandes de la S.C.I. LA CHAPELLE, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé les 2 et 16 août 2021 stipule que le loyer est payable à terme à échoir au plus tard le 1er du mois et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 3 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant alors à 2 150 euros.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [H] [V] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 4 juin 2025.

M. [H] [V] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion du logement sis [Adresse 4] à [Localité 6], sera en conséquence ordonnée.

M. [H] [V] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Au vu du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie daté du 21 octobre 2025 et dressé par commissaire de justice, produit dans le cadre d’une note en délibéré, il y a lieu de constater que M. [H] [V] a spontanément quitté les lieux à la date du 21 octobre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [H] [V] à payer à la S.C.I. LA CHAPELLE une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, ainsi que le solde annuel des charges, à compter du 4 juin 2025 (la demande notée à partir de juillet paraissant être une erreur de plume) et jusqu’au départ effectif des lieux le 21 octobre 2025.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du contrat de bail et de l’extrait de compte produit par la S.C.I. LA CHAPELLE (pièces 1 et 5 en demande), que la dette locative pour les mois de novembre 2024 jusqu’à mai 2025 s’élève à la somme de 2 794,15 euros.

Il convient dès lors de condamner M. [H] [V] à payer à la S.C.I. LA CHAPELLE la somme de 2 794,15 euros au titre des arriérés de loyers et charges pour les mois de novembre 2024 jusqu’à mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en application de l’article 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [H] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer d’un montant de 138,72 euros, de la dénonce à la CCAPEX d’un montant de 25,07 euros et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [H] [V] à indemniser la S.C.I. LA CHAPELLE à hauteur de 450 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre la S.C.I. LA CHAPELLE et M. [H] [V] et portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] ont été acquis le 4 juin 2025 ;

DIT que M. [H] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE M. [H] [V] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [H] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONSTATE que M. [H] [V] a spontanément quitté les lieux à la date du 21 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la S.C.I. LA CHAPELLE une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, ainsi que le solde annuel des charges, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’au 21 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la S.C.I. LA CHAPELLE la somme de 2 794,15 euros au titre des arriérés de loyerset charges locatives pour les mois de novembre 2024 jusqu’à mai 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer d’un montant de 138,72 euros, de la dénonce à la CCAPEX d’un montant de 25,07 euros et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la S.C.I. LA CHAPELLE la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 1er décembre 2025, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier

Le Vice-Président