TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00339 – N° Portalis DB22-W-B7J-SW7S

Code NAC : 54G

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 16]

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société ALBA OUEST, au capital de 10 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro 833 176 001, dont le siège social est [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Benoît Monin, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 397

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 16], représenté par son syndic bénévole, Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 14]

représenté par M^e Aliénor De Broissia, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 135

Débats tenus à l’audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré ;

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

L’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 25] (Yvelines) est soumis au régime de la copropriété. Il est mitoyen de l’immeuble situé aux [Adresse 15], à [Localité 25] (Yvelines).

En 2017, un incendie a dégradé un des murs pignon de l’immeuble du [Adresse 12] et a mis à nue des maçonneries.

Une des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 25] (Yvelines) a constaté l’existence d’infiltrations d’eau dans son lot et dans la cave de l’immeuble.

Dès 2020, des expertises amiables ont été diligentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], à [Localité 24] [Adresse 20] (Yvelines).

Le 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 25] a mandaté un huissier pour dresser constat des désordres. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de bâcher le mur pignon et de faire les travaux nécessaires dans la cour du bâtiment afin de faire cesser les infiltrations.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines) a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 26 juin 2025.

Aux termes de son assignation soutenue oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Adresse 26] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, demande à la juridiction des référés notamment de désigner un expert avec pour mission notamment de relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation et affectant les lots litigieux, rechercher si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendre impropre à sa destination et fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, demande à la juridiction des référés de :

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Localité 23] [Adresse 19] (Yvelines) représenté par son syndic la société alba Ouest de sa demande d’expertise ;

— à titre subsidiaire, limiter la mission de l’expert judiciaire aux seuls constats dans les parties communes ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], à [Localité 22] [Adresse 20] (Yvelines) au versement de la somme de 3 000,00 € au titres des frais irrépétible et à supporter les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, compte tenu des désordres constatés par les rapports d’expertise amiable successif et par le procès-verbal de constat versées aux débats, il apparaît que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 25] (Yvelines) justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres alléguées.

Par ailleurs, dès lors que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages en parties privatives ayant leur origine dans les parties communes (3ème Civ., 31 mai 2000, pourvoi n° 98-16.079), il n’y a pas lieu d’exclure des opérations d’expertise l’examen des parties privatives de l’immeuble litigieux.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Adresse 26] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (Yvelines) le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 25] (Yvelines).

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [D] [H]

[Adresse 17]

e-mail : [Courriel 18]

tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 27], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienn,

avec mission de :

1° – relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

2° – en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, en distinguant ceux qui affectent d’une part les éléments constitutifs de l’ouvrage ou les éléments d’équipement tels que définis par l’article 1792-2 du code civil et d’autre part ceux qui affectent les autres éléments d’équipement du bâtiment ; ; en indiquer la date d’apparition ;

3° – donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

4° – à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

5° – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, qu’ils portent sur des parties communes ou des parties privatives, et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

6° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

* se rendre sur les lieux, [Adresse 9] [Adresse 3] et [Adresse 12], à [Localité 25] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

* à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

* au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Saint-Germain-en-Laye à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 janvier 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 21]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Virginie Barczuk, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie Barczuk Eric Madre