RG N° 25-465. Jugement du 05 février 2026

N° RG 25/00465 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZ73

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [A] [L], élisant domicile chez M^e Audrey BABIN, [Adresse 3]

représenté par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE substituée par M^e Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocat au barreau de VANNES

Madame [G] [V] épouse [L], élisant omicile chez M^e Audrey BABIN, [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE substituée par M^e Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e BABIN

Copie à : M^e THOMAS-BLANCHARD

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2015, Mme [O] [H] a donné à bail à Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros.

Le 17 octobre 2023, Mme [O] [H] a fait signifier aux preneurs un congé pour motifs sérieux et légitime pour le 31 mai 2024.

Le 10 juin 2024, elle leur a fait signifier une assignation en justice pour voir constater la validité du congé et ordonner leur expulsion notamment.

Un état des lieux de sortie a été établi le 30 juin 2024.

Mme [H] s’est désistée de l’instance judiciaire initiée.

Par courrier daté du 12 juillet 2024, Mme [H] a avisé les époux [L] qu’elle conservait le montant du dépôt de garantie pour régler les frais de ménage et de nettoyage du logement et a sollicité le règlement d’une somme de 75 euros correspondant au prorata de janvier à fin juin 2024 de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par courrier recommandé reçu le 7 septembre 2024, Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] ont mis Mme [O] [H] en demeure de régler la somme de 650 euros en restitution du dépôt de garantie.

Par assignation délivrée le 2 juin 2025, Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] auquel ils ont demandé de:

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie,

— dire que cette somme sera majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à savoir à partir du 30 juillet 2024,

— déclarer non valide le congé délivré le 17 octobre 2023 pour motifs sérieux et légitime,

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— dire que les sommes auxquelles Mme [H] sera condamnée porteront intérêt au taux légal,

— condamner Mme [H] à produire les factures inhérentes aux travaux de rénovation énergétique (changement de système de chauffage) du bien loué, sous astreinte à hauteur de 90 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dire que le juge des contentions de la protection se réservera la liquidation de l’astreinte,

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 18 septembre 2025, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée au 4 décembre suivant.

À l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été retenue et les parties, représentées par leur Conseil, s’en sont référées à leurs écritures.

Pour les moyens développés dans leurs dernières conclusions, Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] demandent au juge de :

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie,

— dire que cette somme sera majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à savoir à partir du 30 juillet 2024,

— déclarer non valide le congé délivré le 17 octobre 2023 pour motifs sérieux et légitime,

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— dire que les sommes auxquelles Mme [H] sera condamnée porteront intérêt au taux légal,

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les moyens exposés dans ses conclusions n°2, Mme [H] demande au juge de :

— juger que le bien loué n’a pas été restitué conformément aux clauses du bail et notamment que les preneurs ont manqué à leur obligation d’entretien,

— juger que le congé pour motifs sérieux et légitime délivré le 17 octobre 2023 est valide,

— juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes, plus amples ou contraires,

— à titre reconventionnel :

— condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement de la clause pénale d’un montant de 650 euros,

— condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement de la somme de 529,99 euros en réparation du préjudice matériel subi,

— condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement des intérêts au taux légal concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, courant à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la date effective du règlement de la somme de 79 euros,

— condamner in solidum M. et Mme [L] au paiement de la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral de Mme [H],

— en tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Par note en délibéré, le juge a sollicité les observations des parties sur les conséquences à tirer, sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale, des dispositions de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989.

Chacune des parties a pu formuler ses observations dans le respect du principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution de dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, “lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation”.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…)”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] demandent au juge de condamner Mme [H] à leur payer la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie et de dire que cette somme sera majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à savoir à partir du 30 juillet 2024.

Ils entendent faire valoir que le logement a été rendu en bon état de propreté et qu’au regard de la contestation manifestée par les locataires lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie, il appartenait à Mme [H] de faire réaliser un constat par un commissaire de justice pour se ménager la preuve des salissures dont elle se prévaut.

Ils soulignent qu’en tout état de cause, les griefs formulés par la défenderesse se limitent à des salissures au niveau des velux et des interrupteurs/prises de la chambre n°1 et que le devis qu’elle produit aux débats porte sur des prestations sans rapport avec l’état des lieux de sortie.

Mme [H] demande au juge de dire que le dépôt de garantie lui restera acquis aux motifs que, outre les salissures constatées, de nombreux éléments sont qualifiés de “passables”, comme devant s’entendre “de propreté passable”.

Elle souligne la présence d’une fissure importante sur le mur de la salle de bain du haut et relèvent que les poubelles n’étaient ni vidées ni nettoyées, tandis que le jardin a été restitué “totalement en jachère et non entretenu”.

Les états des lieux d’entrée et de sortie ont été réalisés à l’amiable entre les parties.

Il ressort de leur comparaison, les éléments suivants :

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Observations des locataires

Cuisine / salon / séjour

salon séjour :

— fenêtre, volet, radiateur, prise TV, prise téléphone et prise parabole état neuf ;

— poêle à bois bon état d’entretien

cuisine :

— éléments électriques, plafond, plinthes, sol, fenêtre, volets état neuf ;

— mur : état neuf quelques impacts

— évier et meuble, robinetterie, hotte et placard, plaque de cuisson : bon état d’entretien

— faïence : bon état d’entretien, 2 impacts

— plan de travail neuf

— mur : passable

— sol : passable

— vitrage et volets : sales

— plafond : passable

— placards et tiroirs : passable

— évier (et robinetterie) : passable

— plaques de cuisson : passable

— hotte : passable

beaucoup de passable alors que tout fonctionne

petite chambre du bas

état neuf

— mur : sales

— sol : passable

— vitrage et volets : volets sales

— plafond : passable

— éclairage et interrupteurs : interrupteurs sales

—  2 prises sales

grande chambre du haut 1ère à gauche

— plinthes, sol, fenêtre, volets : bon état d’entretien

— le reste : état neuf

— vitrages et volets : vélux sale

— plafond : bon, toiles d’araignées

— convecteur ne fonctionne pas

jamais utilisé

2ème grande chambre du haut

— mur : 8 impacts, état neuf

— plinthes, sol, fenêtre ; bon état d’entretien

— le reste : état neuf

— vitrages et volets : vélux sale

— plafond : bon, toiles d’araignées

— convecteur ne fonctionne pas

jamais utilisé

petite chambre du haut

— plinthes, sol, fenêtre, volet : bon état d’entretien

— le reste : état neuf (plafond 4 impacts, murs fissure et une douzaine d’impacts)

— vitrage : vélux sale / store passable

salle de bain du bas

état neuf

— mur : passable

— vitrages et volets : fenêtre sale

— baignoire : passable

salle de bain du haut

état neuf

— vitrages et volets : vélux sale

— mur : une grande fissure

extérieur

garage

— mur : passable toile d’araignées

— sol passable

c’est la vie

Divers

— boîte aux lettres : abîmée, bon état d’entretien, usagée

— jardin : état neuf

— boîte aux lettres : ne ferme plus

— containers poubelle pleins d’ordure ; très sales et pleins

— boîte aux lettres : faux

— relève des poubelles le lundi

Observations ou réserves

au vu des désaccords, nous nous réservons le droit de saisir la CDC

— taxe d’ordures ménagères au prorata : 75 euros pour 6 mois

Si le locataire se voit imposer par les dispositions légales ci-dessus rappelées de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, l’article 7 exclut expressément les réparations occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, mais également celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté.

Il convient de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire.

Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués et un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

Par ailleurs, Mme [H] est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par les locataires des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

Il ressort de l’état des lieux de sortie qu’ont été qualifiés de sales :

— les vitrages et volets du coin cuisine/salon/séjour

— les murs, les volets, interrupteurs et deux prises électriques de la petite chambre du bas

— le vélux de la grande chambre du haut 1ère à gauche, outre la présence de toiles d’araignées

— le vélux de la 2ème grande chambre du haut, outre la présence de toiles d’araignées

— le vélux de la petite chambre du haut

— la fenêtre de la salle de bain du bas

— le vélux de la salle de bain du haut

— les containers poubelles

outre la présence de toiles d’araignées dans le garage.

Ces constatations ont été contestées de manière globale par les anciens locataires dès la réalisation de l’état des lieux de sortie, sauf à retenir qu’ils n’ont pas remis en cause la présence de toiles d’araignées dans le garage et la saleté extérieure du vélux de la salle de bain du haut.

Il est constant que le fait que le locataire ait manifesté son désaccord de manière expresse sur l’état des lieux de sortie, en face des constatations faites par le bailleur, n’a pas pour effet de renverser la charge de la preuve et que c’est au locataire qu’il appartient d’établir que ces constatations ne sont pas exactes.

A titre liminaire, aucun élément du dossier ne permet de considérer que les mentions “passable” doivent s’entendre comme “d’une propreté passable”, dès lors que la bailleresse a été en mesure de pointer ce qu’elle estimait être sale.

En outre, et même à retenir cette interprétation, la reprise de ce qui a été estimé passable ne saurait être mise à la charge des locataires.

Au-delà du fait que la majorité des prestations prévues au devis de nettoyage produit par Mme [H] pour justifier la retenue du dépôt de garantie ne correspond pas aux seules constatations de l’état des lieux de sortie (nettoyage des vitres, ossatures et volets roulants de l’ensemble de la maison ; nettoyage des blocs portes en bois ; nettoyage des boutons, prises, manivelles de volets et ventilations sur l’ensemble de la maison ; nettoyage des murs de l’ensemble de la maison ; nettoyage des wc et salles de bains, rez-de-chaussée et étage ; nettoyage des salle, chambre et placards (poussière, plinthe et lavage du sol) ; nettoyage de l’entière cuisine, des trois chambres et de la porte arrière du garage), force est de constater que M. et Mme [L] versent aux débats :

— l’attestation de Mme [T] (pièce 21) indiquant avoir parfait le ménage auquel avaient procédé les preneurs, en “lavant dans les angles, en relavant les sols, les plinthes, les marches de l’escalier et les placards, ceci à l’étage et au rez-de-chaussée, dans toutes les pièces de l’habitation” et avoir quitté les lieux en “laissant la maison impeccablement propre, des sols aux plafonds”,

— les attestations de M. [N] et Mme [P] exposant avoir été présents lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie et soulignant que le logement et le terrain étaient propres et que la maison avait été nettoyée avec soin (pièces 22 et 23).

Il ressort de ces attestations, que les locataires sortant ont satisfait à leur obligation contractuelle sans qu’aucune somme ne puisse être mise à leur charge s’agissant de toiles d’araignées dans un garage ou d’une quelconque saleté extérieure d’un vélux.

Si Mme [H] entend faire valoir que le jardin n’a pas été entretenu par les preneurs, force est néanmoins de constater qu’aucun élément péjoratif n’a été relevé dans l’état des lieux et que l’évocation d’un défaut d’entretien par la Mairie de [Localité 5] le 10 juillet 2025, soit plus d’un an après la restitution du logement, et les attestations rédigées par messieurs [M], [C] et [R], indiquant avoir assisté ou aidé à l’entretien du jardin sans précision de la période concernée, ne sauraient suffire à établir l’existence du désordre allégué ou son origine pendant le temps du bail litigieux.

En conséquence, il convient de débouter Mme [O] [H] de ses demandes visant à juger que les preneurs ont manqué à leur obligation d’entretien et que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis.

De ce fait, Mme [O] [H] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 650 euros en restitution du dépôt de garantie.

Cette somme sera majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit, à défaut d’autre précision, la somme mensuelle de 65 euros à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à complet paiement.

Mme [H] sera ainsi condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1170 euros selon décompte arrêté à la date du présent jugement.

La majoration prévue par l’article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixés par l’article 1231-6 du code civil et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant (C. Cass. 3e Civ. 15 nov. 2018, n° 17-26.986 s’agissant des dispositions de l’article 1153, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016).

En conséquence, la majoration ainsi fixée portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement et sera due, chaque mois, jusqu’à complet paiement.

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, M. et Mme [L] se sont vu signifier le 17 octobre 2023, soit plus de six mois avant le terme de leur bail, un congé pour motif légitime et sérieux, pour le 31 mai 2024, rédigé en ces termes :

“le propriétaire vous a sollicité pour effectuer des travaux d’amélioration énergétiques afin de changer le système de chauffage, mais vous avez refusé l’accès au logement loué en indiquant qu’aucun travaux ne sera effectué le temps de la location.

Par conséquent, vous violez une des obligations du locataire énoncée à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 : “ le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.”

En outre, conformément aux dispositions de l’article énoncé ainsi que l’article 6 de la loi sus vantée, le congé vous est également donné afin de permettre au propriétaire d’effectuer d’importants travaux dans le logement (entretien, réfection et amélioration) ne pouvant se réaliser en présence de locataire en place.”

M. et Mme [L] exposent qu’ils ne se sont jamais opposés à la réalisation des travaux envisagés ni n’ont interdit l’accès au logement, de sorte que le motif du congé est inopérant et qu’il convient de le déclarer non valide et d’en sanctionner le caractère frauduleux par l’indemnisation de leur préjudice.

Soulignant qu’il appartenait à la bailleresse d’apporter la preuve de la réalité de son intention de réaliser un projet immobilier à la date de délivrance du congé en produisant des documents suffisamment précis pour attester du caractère sérieux du motif allégué, ils relèvent que Mme [H] a produit divers devis non signés, dont la date de validité ne dépassait pas juin 2024 et qu’il leur a fallu saisir la présente juridiction pour recevoir la preuve des interventions, paiements et factures manifestement réalisés dans l’urgence et a minima.

Ils exposent par ailleurs que les travaux réalisés à l’été 2025 ne correspondent pas aux devis réalisés en 2024 et qu’ils ne nécessitaient pas un déplacement des locataires.

Mme [H] souligne que si les locataires produisent deux courriers indiquant qu’ils ne s’opposaient pas à la réalisation des travaux, ceux-ci sont postérieurs à la délivrance du congé, tandis qu’il est établi par les pièces qu’elle verse aux débats, qu’ils ont clairement déclaré aux artisans venus faire établir les devis qu’ils refuseraient la réalisation des travaux envisagés tant qu’ils occuperaient les lieux.

La défenderesse entend faire valoir qu’à supposer même que le premier motif soit discuté, le second fondement du congé suffit à lui seul à en justifier la validité dans la mesure où les travaux envisagés étaient d’une telle ampleur qu’ils rendaient impossible le maintien des locataires dans les lieux.

Elle souligne qu’elle n’était nullement tenue de justifier de l’exécution immédiate des travaux dans la mesure, de surcroît, où les locataires n’avaient pas quitté les lieux dans les délais, de sorte que les devis établissaient suffisamment la sincérité de son projet.

Mme [H] expose que les travaux relatifs au changement du système de chauffage ont été réglés et effectués en septembre et octobre 2024 et que depuis lors, outre l’installation de nouveaux convecteurs dans l’ensemble des chambres et salles de bains, une isolation complète des lieux a été réalisée, laquelle a nécessité la dépose de l’isolation intérieure existante, l’évacuation des gravats et la pose d’une trappe isolée.

Le congé pour motif légitime et sérieux peut tout d’abord être délivré en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations légales ou contractuelles lui incombant.

S’il importe peu que le manquement du locataire ait cessé à la date de délivrance du congé, il se déduit des termes mêmes de la loi que le bailleur doit rapporter la preuve qu’un tel manquement existait antérieurement à sa délivrance.

En l’espèce, Mme [H] a fait délivrer congé aux époux [L] pour avoir refusé l’accès au logement loué en indiquant qu’aucun travaux ne sera effectué le temps de la location alors qu’elle les avait sollicités pour effectuer des travaux d’amélioration énergétiques afin de changer le système de chauffage.

Or, outre le fait que par courrier recommandé reçu le 27 janvier 2024, M. et Mme [L] ont contesté le motif du congé et rappelé à leur bailleresse qu’ils ne s’étaient pas opposés à la réalisation de travaux énergétiques mais avaient suggéré un report de ceux-ci (pièce 4), force est de constater que pour justifier du manquement dont elle se prévaut, Mme [H] ne verse aux débats que la seule attestation établie par M. [I] [U], artisan carreleur, aux termes de laquelle celui-ci a indiqué que lors de son déplacement dans le logement loué pour réaliser un devis le “mardi 2 avril à 18h”, en présence de la propriétaire, “les locataires, M. et Mme [L] ont clairement exprimé refuser toutes interventions de travaux dans le logement et ont interdit l’accès aux lieux pendant toute la duré de leur location” (pièce 29).

Si l’attestation ne précise pas l’année de réalisation du devis en question, Mme [H] ne verse aux dossier qu’un seul devis de la SARL [U] [S] daté du 25 avril 2024 (date de validité 24 juin 2024) pour la réalisation d’un ragréage avant pose de carrelage, pose de carrelage et changement des plinthes, soit postérieurement à la délivrance du congé.

Ainsi, Mme [H] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un manquement des locataires antérieurement à la date de délivrance du congé.

Ce moyen sera en conséquence écarté.

Le congé pour motif légitime est sérieux peut également être utilisé lorsque le bailleur veut faire des travaux dans l’immeuble qui nécessitent leur libération (3e Civ.,7 février 1996, pourvoi n° 94-14.339).

Aucune disposition légale n’impose au bailleur de transmettre les justificatifs des travaux envisagés avec le congé mais il lui appartient de rapporter la preuve de son intention réelle d’exécuter les travaux à la date de délivrance du congé et de justifier de leur ampleur et portée.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580).

Il en va de même pour vérifier le caractère légitime et sérieux du congé allégué.

Pour justifier de la réalité des travaux envisagés dans l’habitation située [Adresse 1], Mme [H] verse aux débats (pièces 30, 8 et 9) :

— un devis de la SARL [U] [S] daté du 25 avril 2024 (date de validité 24 juin 2024) pour la réalisation d’un ragréage avant pose de carrelage, pose de carrelage et changement des plinthes,

— un devis de l’EURL [J] [K] daté du 7 mai 2024 (date de validité 6 juin 2024) pour la fourniture et pose d’une pompe à chaleur et d’un plancher chauffant au rez-de-chausée,

— un devis de l’entreprise de maçonnerie [D] [W] daté du 27 mai 2024 (date de validité 2 mois) pour préparation et installation du chantier, démolition cloison briques, création d’un passage dans un mur de parpaings, nettoyage et évacuation des déchets,

— une facture de la société Sérénove en date du 6 juin 2025 (date de visite préalable 15 mai 2025) pour la réfection de l’isolation intérieure existante (26 m²), la création d’une trappe d’accès isolée et l’isolation des combles,

— une facture du 11 juillet 2025 pour le changement de convecteurs dans plusieurs pièces du logement et le déplacement de l’alimentation chauffage dans la chambre 2.

Il ressort de ces éléments que les travaux envisagés au titre des devis présentés en 2024 étaient incompatibles avec un maintien des locataires dans les lieux, en ce qu’ils prévoyaient la réalisation d’un ragréage avant pose de carrelage (80 m²), la fourniture et pose d’une pompe à chaleur et d’un plancher chauffant au rez-de-chausée (95,28 m²) et la démolition de cloisons avec création d’un passage dans un mur de parpaings, s’agissant d’un logement de 90 m², tel que précisé au bail.

Si la défenderesse évoque le changement du système de chauffage en septembre et octobre 2024, force est de constater que le devis du 25 avril 2024, puis la facture du 6 septembre 2024 de la Sarl F&T Chauffage pour la fourniture et pose d’une pompe à chaleur ont été réalisés au nom du conjoint de la bailleresse et à l’adresse du couple, mais sans précision que le chantier aurait été effectué à l’adresse des lieux loués (pièces 32 et 33).

En outre, l’attestation de M. [E] (locataire de Mme [H]) évoquant des travaux de chauffage et isolation en 2024 concerne un logement situé à [Localité 4] (pièce 12).

Alors que les locataires n’ont pas quitté les lieux à la date d’échéance du bail et qu’il est attesté qu’ils se sont opposés à la réalisation de travaux tant qu’ils occuperaient les lieux, il ne saurait être fait reproche à la propriétaire de n’avoir pu faire réaliser les aménagements pendant le temps prévu aux premiers devis.

Il apparaît en revanche qu’entre les mois de mai et juillet 2025, Mme [H] a fait procéder à la réfection de l’isolation intérieure existante sur une surface de 26 m², à la création d’une trappe d’accès isolée et à l’isolation des combles, ainsi qu’au changement de cinq convecteurs dans plusieurs pièces du logement et au déplacement de l’alimentation chauffage dans la chambre 2.

Si les travaux ainsi réalisés ne correspondent pas à ceux visés dans les devis initiaux, leur réalisation un an après la restitution des lieux et leur moindre importance ne peuvent suffire à remettre en cause le motif du congé, qui à la date de sa délivrance, au vu de sa portée et de ses conséquences sur l’habitabilité des lieux, imposait que le logement soit libre de tout occupant.

Par conséquent, il convient de constater que le congé a été régulièrement délivré et les demandeurs seront déboutés de leur prétention en sens contraire.

Sur la demande indemnitaire de M. et Mme [L]

Le congé ayant été régulièrement délivré par Mme [H], les époux [L] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [H]

Sur la demande de paiement de la clause pénale

Mme [H] sollicite la condamnation des époux [L] à lui régler la somme de 650 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail, dès lors qu’en se maintenant dans les lieux après l’expiration du congé, ils ont manifestement violé leurs obligations contractuelles.

M. et Mme [L] s’opposent à cette demande, indiquant qu’ils avaient toujours honoré le paiement des sommes dues pendant leur occupation des lieux et avaient sollicité un hébergement d’urgence chez une amie, dans l’attente de pouvoir déménager dans leur nouvel appartement.

Le bail conclu entre les parties prévoit, en son article 6 – Clause résolutoire et clauses pénales, une “Astreinte journalière destinée à dédommager le bailleur pour occupation abusive du logement : si le locataire déchu de tout droit d’habitation ne libère pas les lieux, ou obtient une prorogation de délais pour libérer les lieux, il devra payer une astreinte journalière équivalente au loyer mensuel charges comprises divisé par 30 en plus du loyer dû, jusqu’à ce qu’il libère les lieux et qu’il restitue les clés au bailleur”.

Aux termes de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989, “Est réputée non écrite toute clause:

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble”.

L’article 6 du code civil dispose qu’on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public.

Les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur les conséquences à tirer, sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale, des dispositions de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989.

Par note reçue le 9 janvier 2026, M. et Mme [L] exposent que la clause pénale visée au contrat doit s’analyser en une pénalité interdite par l’article 4i de la loi précitée et être réputée non écrite.

Mme [H], par note reçue le 13 janvier suivant, entend faire valoir que les dispositions de l’article 4i précité concernent l’ensemble des clauses d’ordre public, auquel il ne peut être dérogé durant l’exercice du contrat de bail, tandis que l’astreinte mentionnée dans le contrat de bail est une peine de dommages-intérêts prévue en cas de maintien dans les lieux postérieurement à l’exécution du bail.

Pour autant, au vu des dispositions précitées, la clause prévoyant une condamnation financière supplémentaire à l’indemnité d’occupation due postérieurement au terme du bail s’analyse nécessairement en une clause pénale sanctionnant une inexécution contractuelle, de telle sorte qu’elle doit être réputée non écrite.

Par suite, la demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de remboursement du préjudice matériel

Mme [H] indique qu’en raison du maintien illégal des époux [L] dans les lieux, elle a été contrainte de faire délivrer une assignation en expulsion, exposant ainsi la somme de 500 euros afin d’obtenir leur départ effectif.

Elle sollicite en outre la somme complémentaire de 29,99 euros au motif que le dépôt de garantie n’a pas suffit à régler la facture de nettoyage qu’elle a été contrainte de régler du fait des manquements des locataires.

Aux termes des dispositions de l’article 399 du code de procédure civile, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

Mme [H], qui s’est désistée de l’instance initiée à l’encontre des époux [L], était tenue d’en payer les frais, de sorte qu’elle est mal fondée à solliciter qu’ils soient désormais imputés aux anciens locataires.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Au vu de ce qui précède s’agissant des réparations locatives et de la restitution de l’entier dépôt de garantie, Mme [H] sera déboutée de sa demande au titre des frais complémentaires de ménage.

Sur la demande en paiement des intérêts au taux légal concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Mme [H] expose que la part des locataires dans le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’a été réglée que tardivement par ces derniers, le 20 novembre 2024, alors que le paiement en avait été sollicité dès l’état des lieux de sortie, de sorte qu’ils lui sont redevables, sur la somme de 79 euros, des intérêts courants depuis cette date jusqu’à celle du règlement.

M. et Mme [L] concluent au rejet de cette demande dès lors que les intérêts au taux légal ne sauraient commencer à courir qu’à compter de la délivrance d’une mise en demeure conforme, ce qui n’est pas le cas d’un sms et qu’ils ont réglé le montant sollicité le 20 novembre 2024 puisque Mme [H] n’a justifié du montant de la somme sollicitée qu’à l’automne 2024 par lettre officielle.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

(…) 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur”.

Selon l’article 4 du bail conclu entre les parties, il a été convenu que le locataire “‘réglera notamment au bailleur ou directement au centre des impôts, la taxe d’habitation en totalité pour l’année en cours s’il était occupant au 1er janvier, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, de curage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente à ces taxes, au prorata de son temps d’occupation dans les lieux loués”.

Il apparaît également que les parties n’ont pas prévu le règlement mensuel d’une provision sur les charges.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie (pièce 3) et d’un sms transmis le 29 juillet 2024 (pièce 7), que Mme [H] a sollicité le paiement dune somme de 75 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata du temps d’occupation des lieux, force est de constater qu’aucun justificatif n’a été transmis aux locataires sortant à ces dates.

Il n’est pas établi qu’un tel justificatif aurait été communiqué aux époux [L] avant le courrier officiel du Conseil de Mme [H] en date du 8 novembre 2024 (pièce 15 des demandeurs), de sorte qu’aucun intérêt de retard n’est à comptabiliser alors que le règlement de la somme de 79 euros finalement revendiquée est intervenu le 20 novembre suivant.

Mme [H] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Mme [H] entend faire valoir qu’en refusant la réalisation des travaux dans le logement, en se maintenant sans droit ni titre dans ce dernier et en saisissante de manière inopérante et dilatoire le juge des contentieux de la protection, M. et Mme [L] ont commis une faute engageant leur responsabilité civile délictuelle.

Elle expose que malgré les nombreuses démarches initiées pour parvenir à faire réaliser les travaux dans le logement et la proposition de nombreux logement aux locataires, elle a été contrainte de leur faire délivrer un congé pour quitter les lieux, à quoi s’ajoute l’angoisse persistante, une fois le logement libéré, de se voir attrait en justice pour non-restitution du dépôt de garantie.

Au vu de ce qui précède, il n’est nullement justifié d’une opposition des locataires à voir réaliser les travaux avant la délivrance du congé pour quitter, pas plus qu’il n’est établi que les demandeurs auraient commis une faute en saisissant la présente juridiction d’une demande en restitution du dépôt de garantie à laquelle il a été fait droit.

Par conséquent, la demande indemnitaire de Mme [H] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [O] [H] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [L] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [O] [H] à payer à Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme sera majorée d’une somme mensuelle de 65 euros à compter du 30 juillet 2024, soit la somme totale de 1170 euros selon décompte arrêté au 5 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la majoration mensuelle de 65 euros sera due jusqu’à complet paiement ;

DEBOUTE Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] de leur demande visant à voir déclarer non valide le congé ;

DEBOUTE Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [O] [H] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [O] [H] à payer à Mme [G] [V] épouse [L] et M. [A] [L] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [O] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE