Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01308 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLKF

[S] [Z] [J] [C] épouse [M]

C/

[W] [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M]

née le 25 Août 1966 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

et par Maître Emmanuel LAMBREY, Avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE, membre de la SCP LAMBREY & ASSOCIES (plaidant)

DEFENDERESSE :

Madame [W] [U]

née le 25 Mai 1989 à [Localité 9]

[Adresse 1] [Adresse 7]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 24 et 31 août 2023, Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] a donné à bail à Madame [W] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1716,62 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] a assigné Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de voir :

— Constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 7 mai 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise,

— Condamner par provision Madame [W] [U] à lui payer une somme de 1.690,00 euros arrêtée au 30 mai 2024,

— Condamner Madame [W] [U] à payer à Madame [S]

[C], à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 7 mai 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés,

— Condamner Madame [W] [U], aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 20 septembre 2024.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3949,48 euros au 19 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [W] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 septembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] a fait signifier à Madame [W] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1716,62 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [U] n’ayant pas, dans le délai deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer du 7 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 mai 2024.

Dès lors, Madame [W] [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 8 mai 2024, ce qui constitue pour Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3949,48 euros à la date du 19 septembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [W] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3949,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [W] [U] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (685,94 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [W] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [W] [U] à verser à Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 8 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (685,94 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à payer à Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] la somme de 3949,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à payer à Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à payer à Madame [S] [Z] [J] [C] épouse [M] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION