TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

13 FEVRIER 2025

N° RG 24/01071 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEXD

Code NAC : 70C

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 11] C/ [C] [L] [A] [E]

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 11], au capital de 9.000,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 9], immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 978 421 865, prise en la personne de Monsieur [R] [V], son gérant

représentée par M^e Blanche DE GRANVILLIERS LIPSKIND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0017, M^e Céline PECCAVY, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDERESSE

Madame [C] [L] [A] [E], née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 8] (DANEMARK), demeurant [Adresse 7] aux [Localité 12]

représentée par M^e Mathilde GUILLIEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 527, M^e Frédéric BELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P574

Débats tenus à l’audience du : 9 janvier 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [L] [A] [E] réside avec Monsieur [G] [V] au [Adresse 7] aux [Localité 12] (Yvelines). Madame [C] [L] [A] [E] est propriétaire de trois chevaux – [K] [B], [I] [X]et [U] – présents dans le domaine, où se trouvent également des chevaux appartenant à Monsieur [G] [V].

Par jugement en date du 15 mars 2013, Monsieur [G] [V] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée.

Par jugement du 26 janvier 2018, le juge des tutelles du tribunal de grande instance de Versailles a aggravé la mesure de protection en plaçant l’intéressé sous le régime de la tutelle et a désigné en qualité de tuteur, Monsieur [R] [V], fils unique de la personne protégée. Cette mesure a été maintenue par jugement en date du 29 novembre 2022.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Versailles a autorisé Madame [J] [O], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de tuteur ad hoc de Monsieur [G] [V], à vendre l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] aux [Localité 12] (Yvelines) cadastré C n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à Monsieur [R] [V] avec droit d’usage et d’habitation sur la parcelle C n° [Cadastre 6] occupée par le majeur protégé. Par ordonnance du 14 décembre 2023, Madame [Y] [Z], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée en qualité de tuteur ad hoc en remplacement de Madame [J] [O].

Par acte reçu le 20 décembre 2023 par Maître [M] [F], notaire, Monsieur [G] [V], représenté par Madame [Y] [Z], en qualité de tuteur ad hoc, a cédé à la société civile immobilière [Adresse 11], représentée par son gérant, Monsieur [R] [V], la propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] aux [Localité 12] (Yvelines) cadastré C n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], le vendeur se réservant jusqu’à son décès, le droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien.

Par lettre en date du 23 décembre 2023, Monsieur [R] [V] a informé Madame [C] [L] [A] [E] de son acquisition, par le biais d’une société civile immobilière dont il est le gérant, du domaine appartenant à son père, et lui a demandé de libérer les boxes où se trouvent actuellement ses trois chevaux au plus tard le 29 février 2024 et de stationner son camion en dehors de la propriété dès la réception de ce courrier.

Par courrier du 22 février 2024 revenu avisé et non réclamé, Monsieur [R] [V] a indiqué à Madame [C] [L] [A] [E] ne pas pouvoir, en sa qualité de tuteur, tolérer la présence de chevaux dans les herbages du domaine [Adresse 11] à compter du 1er mars suivant et a réitéré sa demande formulée le 23 décembre 2023, précisant que, pour des raisons d’assurance, il ne pourrait non plus tolérer la présence de paille et de fourrage dans et sous le garage attenant aux communs.

Par ordonnance en date du 24 juin 2024, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Versailles a rejeté la tierce opposition formée par Madame [C] [L] [A] [E] à l’encontre de l’ordonnance rendue le 16 février 2023, dont il a confirmé les termes.

Le 9 juillet 2024, Madame [C] [L] [A] [E] a interjeté appel de l’ordonnance rendue sur tierce opposition.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la société civile immobilière [Adresse 11] a fait assigner Madame [C] [L] [A] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 puis renvoyée au 24 octobre 2024, date à laquelle les parties ont été convoquées à une audience de règlement amiable.

Après échec de la procédure de règlement amiable, la cause a été entendue à l’audience du 9 janvier 2025.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société civile immobilière [Adresse 11] demande au juge des référés de :

— prononcer l’expulsion des trois chevaux détenus par Madame [C] [L] [A] [E] se trouvant dans les boxes sis sur les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 5] de la propriété sise au [Adresse 7], dont la société civile immobilière [Adresse 11] est propriétaire ;

— prononcer l’expulsion des chevaux suivants :

[K] [B], n° SIRE 98028139Z ;

[I] [X], n° SIRE 16383203U ;

[U] [S], n° SIRE 19710854H ;

sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard à s’exécuter, passé la signification de la décision ;

— dire que lesdites astreintes pourront être liquidées devant la présente juridiction ;

— à titre subsidiaire, vu l’urgence, renvoyer au fond pour plaider à date fixe ;

— condamner Madame [C] [L] [A] [E] à lui payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance, au visa de l’article 544 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, que la présence des chevaux sur sa propriété constitue un trouble manifestement illicite, faisant valoir que, contrairement à ce que soutient Madame [C] [L] [A] [E], ses droits sont entiers sur les parts et portions où se trouvent les chevaux de cette dernière, alors que la restriction à son droit de propriété vise seulement la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 6] non concernée par la présence des chevaux.

Elle ajoute qu’à aucun moment l’acte notarié n’indique que la propriété dont elle dispose est limitée par toute location ou occupation présente sur le domaine et que, par ailleurs, le droit d’usage et d’habitation réservé par le vendeur ne bénéficie qu’à Monsieur [G] [V] lui-même, l’acte rappelant qu’il est personnel et incessible. Elle précise que ses demandes ne concernent que les trois chevaux de la défenderesse et non ceux de Monsieur [G] [V].

Elle indique que Madame [C] [L] [A] [E] ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux, ne disposant ni d’un contrat de pension ni d’une autorisation lui permettant de loger ses chevaux sur la propriété, de sorte que les chevaux sont présents sans droit ni titre du chef de leur propriétaire ou détentrice. Elle ajoute que, dans son ordonnance du 24 juin 2024, assortie de l’exécution provisoire, le juge des tutelles a retenu que Madame [C] [L] [A] [E] confondait manifestement son intérêt et celui du majeur protégé, en soutenant que la vente n’était aucunement nécessaire, sans se poser la question du financement de l’entretien de la propriété et de la dépendance du majeur protégé, sa préoccupation centrale étant ses chevaux et le maintien de son cadre et niveau de vie et que le sort des chevaux de Madame [C] [L] [A] [E] n’incombait pas au majeur protégé, même s’il avait montré par le passé un même attachement à ses chevaux et aux siens.

Elle précise que si Madame [C] [L] [A] [E] profite « par ricochet » du droit d’usage et d’habitation de Monsieur [G] [V], la tolérance dont elle a pu bénéficier ne saurait être perpétuelle et il peut y être mis fin à tout moment, la demanderesse lui ayant laissé un préavis plus que raisonnable, et ce alors que l’intéressée ne participe aucunement à l’entretien des boxes et de la propriété et que la présence de chevaux entraîne des risques élevés.

Elle conteste l’inclusion d’un droit d’avoir des chevaux au domicile comme composante du du droit d’usage et d’habitation, au motif que Monsieur [G] [V] ne sort plus de chez lui depuis de nombreuses années et ne va plus voir ses propres chevaux et qu’aucun élément n’est fourni pour démontrer un attachement quelconque de Monsieur [G] [V] aux chevaux de la défenderesse dont il est demandé l’expulsion.

Elle ajoute que, contrairement à ce que prétend la défenderesse, les chevaux ne sont pas des animaux de compagnie.

Elle estime ensuite, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que l’expulsion des chevaux est urgente, dès lors que la défenderesse instrumentalise au détriment de Monsieur [R] [V] un accident mortel survenu en 2022, lui imputant des négligences dans l’entretien des chevaux présents dans la propriété ; que cet accident démontre que la présence de chevaux entraîne des risques particulièrement importants, conduisant Monsieur [R] [V] à évacuer ses propres chevaux de la propriété et à rappeler à l’ordre Madame [C] [L] [A] [E] sur l’absence de fermeture avec un cadenas de la pâture de ses chevaux ; que la défenderesse ne justifie que d’une police d’assurance la plus économique avec des risques évidents de non assurance en cas de sinistre, excluant toute indemnisation quand le cheval est monté ou même travaillé en main ; que plus généralement la défenderesse ne justifie pas du respect de ses obligations en tant que détenteur de chevaux.

Elle soutient ensuite qu’alors que Madame [C] [L] [A] [E] se plaint de l’état, selon elle, de délabrement de la propriété, la réalisation des travaux qu’elle entend réaliser nécessite un plein accès aux boxes, où se trouvaient les chevaux de la défenderesse, qui ont ainsi été déplacés dans d’autres boxes qui se trouvent au voisinage immédiat des maisons, situation insatisfaisante au regard de l’aspect esthétique mais aussi sanitaire, au vu notamment du fumier qui jonche le sol.

Elle justifie la demande d’astreinte par l’absence de sérénité de Monsieur [R] [V] du fait de la présence dans les lieux des chevaux de Madame [C] [L] [A] [E], estimant que cette dernière ne les quittera pas si elle n’y est pas contrainte par la justice.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [C] [L] [A] [E] demande au juge des référés de :

— rejeter les demandes formées à son encontre ;

— condamner la société civile immobilière [Adresse 11] à lui payer une somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que la présence de ses chevaux dans le domaine ne constitue pas une situation de trouble manifestement illicite, dès lors qu’elle ne caractérise pas une violation évidente d’une règle de droit, ni ne cause une quelconque perturbation.

Elle fait valoir qu’alors que la vente du domaine a eu pour finalité est de procurer des liquidités au majeur protégé tout en conservant le cours de vie habituel du couple, de façon à protéger l’intérêt du majeur protégé, la propriété acquise par la demanderesse n’est pas pleine mais limitée non seulement par le droit d’usage et d’habitation sur la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 6] du vendeur, mais également par toute location ou occupation présente sur le domaine, ainsi que cela ressort d’une attestation notariée du 20 décembre 2023 selon laquelle l’acquéreur aura la jouissance « à compter du même jour par la prise de possession réelle, pour la partie libre de toute location ou occupation ».

Elle ajoute que les boxes sis sur les parcelles cadastrées C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5] ne font pas partie de la propriété pleine et entière de la Demanderesse du fait de leur occupation par ses chevaux et que la présence des chevaux en cause constitue une matérialisation de l’exercice du droit d’usage et d’habitation de Monsieur [G] [V] et d’elle-même en tant que sa concubine, les chevaux en question faisant partie intégrante de la vie du couple et vivant dans le domaine depuis leurs naissances respectives. Elle souligne que la présence de ses chevaux dans le domaine a été non seulement consentie par Monsieur [G] [V], mais souhaitée et saluée par ce dernier, la passion équestre du couple étant un fait notoire, et que leur expulsion porterait une atteinte aux sentiments de Monsieur [G] [V] autant qu’aux siens. Elle estime qu’une telle expulsion constituerait également une violation du droit au respect de la vie privée et familiale du couple prévu à l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, ainsi que des dispositions de l’article 459 du code civil qui pose le principe selon lequel les mesures prises par le tuteur ne doivent pas porter atteinte à l’intimité de la vie privée de la personne protégée.

Elle ajoute que le droit d’usage et d’habitation tel qu’il est prévu aux articles 625 à 636 du code civil inclut pleinement le droit d’avoir des animaux de compagnie.

Elle soutient en second lieu qu’aucune urgence ne peut être caractérisée quant à la nécessité d’ordonner l’expulsion de ses chevaux, alors que le tragique accident de 2022 n’a pas de lien avec elle ni ses chevaux, lesquels ne présentent aucun risque qu’un tel événement se reproduise puisqu’ils se trouvent dans des boxes et qu’elle respecte toutes les obligations qui lui incombent en tant que détentrice des chevaux, effectuant toutes les opérations d’entretien et de surveillance des chevaux et ayant souscrit une assurance en responsabilité civile.

Elle conclut au rejet de la demande d’astreinte, faisant valoir qu’elle ne dispose d’aucun revenu.

Elle estime que l’engagement de la présente procédure procède uniquement de la volonté de Monsieur [R] [V] de lui nuire et de la faire partir.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et sur la demande tendant à prononcer l’expulsion des trois chevaux de Madame [C] [L] [A] [E] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 544 code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, l’acte notarié du 20 décembre 2023 par lequel la société civile immobilière [Adresse 11] a acquis auprès de Monsieur [G] [V] la propriété du domaine [Adresse 10] (Yvelines) stipule notamment que :

« PROPRIETE JOUISSANCE

L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens étant libres de toute location ou occupation, à l’exception de la partie faisant l’objet d’une réserve de droit d’usage et d’habitation.

RESERVE DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION

Le VENDEUR réserve à son profit, sa vie durant et jusqu’à son décès, le droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien.

Ce droit s’exercera sur partie des biens vendus (A° Assiette du droit) et sous les conditions suivantes (B°) :

A°) Assiette du droit d’usage et d’habitation :

La réserve faite par le VENDEUR de son droit d’usage et d’habitation sa vie durant portera exclusivement sur :

— La maison de maîtres couverte en tuiles, élevée sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et d’un étage sous combles aménagé, en ce qui concerne la partie en façade, et d’un rez-de-chaussée, d’un étage carré et d’un étage sous combles partiellement aménagé, en ce qui concerne la partie en retour d’ailes, et le jardin compris sur l’assiette foncière de la parcelle.

Le tout ayant pour assiette la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6].

Le VENDEUR, Monsieur [G] [V] pourra accéder à la maison faisant l’objet de la réserve du droit d’usage et d’habitation via le portail d’entrée et la partie de la cour principale contenue dans la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6].

De son côté, l’ACQUEREUR pourra accéder au surplus de la propriété non grevé du droit d’usage et d’habitation par le même portail d’entrée.

De surcroit, le VENDEUR s’interdit de modifier l’aspect paysager de la cour principale en préservant les engazonnements et allées existants ce jour. Le tout sauf accord de l’ACQUEREUR.

B°) Condition d’exercice du droit d’usage et d’habitation :

— Le VENDEUR, jouira de ce droit à titre strictement personnel, sans pouvoir changer la destination du BIEN, en l’habitant bourgeoisement sans pouvoir céder ce droit ni consentir une location, même partielle, à peine de nullité des cessions, baux de location et même d’extinction de son droit d’usage et d’habitation. En outre, ce droit ne peut être étendu à aucun occupant à titre gratuit. Le tout à l’effet que ce droit ne puisse être assimilé à un usufruit.

Il aura la faculté de renoncer, avec l’accord du juge si nécessaire, à toute époque, notamment en cas de départ dans un établissement médicalisé, au droit d’usage et d’habitation présentement réservé à son profit et d’abandonner la jouissance du BIEN à l’ACQUEREUR.

En pareil cas, la libération anticipée des lieux ne pourra avoir lieu qu‘à titre gratuit, étant ici rappelé que ce droit est strictement personnel et incessible.

La constatation de cette renonciation aux fins de publication et d’apposabilité aux tiers sera à la charge de l’ACQUEREUR, qui s’y oblige, les frais, droits et émoluments de l’acte lui incombant en totalité.

— Le VENDEUR sera dispensé de fournir caution et de faire dresser état du BIEN, lequel est d‘ailleurs reconnu par les parties, être en bon état.

— Le VENDEUR acquittera toutes taxes éventuelles liées à l’occupation des biens, si elles sont exigibles. Il devra souscrire une assurance contre les risques locatifs et en responsabilité civile, il supportera en outre les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au BIEN. Les grosses réparations incomberont à l’ACQUEREUR qui drevra les faire exécuter à ses frais, sans que le VENDEUR ne puisse réclamer d’indemnité pour privation de jouissance, quelle que salt la durée des travaux.

— Le VENDEUR devra prévenir l’ACQUEREUR des réparations à sa charge dès qu’elles apparaîtront nécessaires. »

Il ressort de ces stipulations, claires et non sujettes à interpétation, que le droit d’usage et d’habitation que Monsieur [G] [V] s’est réservé, et dont Madame [C] [L] [A] [E] bénéficie, ne porte que sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6], à l’exclusion de toutes les autres parcelles composant le domaine objet de la vente, notamment les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5].

Ces stipulations contractuelles prévalent sur les mentions de l’attestation notariée invoquée par la défenderesse, avec lesquelles elles ne comportent au demeurant pas d’éléments en contradiction.

Si Madame [C] [L] [A] [E] a pu par le passé être autorisée par Monsieur [G] [V] à installer ses chevaux dans les boxes litigieux et à les faire paître dans les herbages de la propriété, force est de constater qu’il a été mis fin à cette autorisation par l’effet de la vente.

Il convient à cet égard de rappeler que la vente du domaine a été estimée, tant par le juge des tutelles que par les deux tuteurs ad hoc successivement désignés, conforme aux intérêts de Monsieur [G] [V], compte tenu de sa situation actuelle, et nécessaire afin de permettre son maintien dans le domicile auquel il est très attaché, tout en faisant face à la réalité économique et financière d’un niveau de dépendance qui augmente et du coût d’entretien de l’ensemble immobilier.

Dans ce contexte, le droit d’usage et d’habitation que le vendeur s’est réservé sur la seule parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6] ne fait bénéficier à Madame [C] [L] [A] [E] d’aucun droit de maintenir ses chevaux sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5], et ce nonobstant l’attachement que Monsieur [G] [V] a pu montrer à ces animaux dans le passé. A cet égard, n’est établie aucune atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, l’intéressé, représenté par son tuteur ad hoc, ayant par cette vente renoncé à une partie de son cadre de vie.

Le maintien sur lesdites parcelles des chevaux détenus par Madame [C] [L] [A] [E] caractérise ainsi un trouble manifestement illicite, en ce qu’il porte atteinte au droit de propriété de la société civile immobilière [Adresse 11].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner l’expulsion desdits chevaux dans les conditions prévues au dispositif, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d’en assurer l’exécution, compte tenu du maintien des chevaux malgré le préavis raisonnable octroyé par la société civile immobilière [Adresse 11] dans sa lettre de mise en demeure, puis la durée de la procédure, il convient d’assortir la présente décision d’une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [C] [L] [A] [E], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, l’équité commande de condamner Madame [C] [L] [A] [E] à payer à la société civile immobilière [Adresse 11] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion des trois chevaux détenus par Madame [C] [L] [A] [E] se trouvant dans les boxes situés sur les parcelles cadastrées C n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 5] de la propriété sise au [Adresse 7], dont la société civile immobilière [Adresse 11] est propriétaire, à savoir les chevaux suivants :

[K] [B], n° SIRE 98 028 139 Z ;

[I] [X], n° SIRE 16383203U ; et

[U], n° SIRE 19710854H ;

Disons que, faute pour Madame [C] [L] [A] [E] de retirer ses chevaux de ladite propriété, elle sera redevable envers la société civile immobilière [Adresse 11], passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 150,00 euros (cent cinquante euros) par jour de retard ;

Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour la société civile immobilière [Adresse 11], à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

Condamnons Madame [C] [L] [A] [E] à payer à la société civile immobilière [Adresse 11] la somme de 1 500,00 euros (mille cinq cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [C] [L] [A] [E] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane BOUTEMY Eric MADRE