Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

N° RG 24/05911 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPHJ

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société LES FROMAGES DE DAMIEN, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 512 200 254 ayant son siège social situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES

DÉFENDERESSE

La société MARGUERITE [B], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 895 048 932 ayant son siège social situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Lors de l’audience du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 31 mai 2021, la SCI MARGUERITE [B] a donné à bail à la société LES FROMAGES DE DAMIEN un local à usage commercial de « fromagerie – crèmerie et vente de produits dérivés (alcool et épicerie fine) » sis [Adresse 1] pour

une durée de neuf (09) années entières et consécutives à compter du

31 mai 2021 pour se terminer le 30 mai 2030, moyennant un loyer initial annuel de quarante-deux mille euros (42.000€) soit 12 mensualités de trois mille cinq cents euros (3.500€).

Par l’effet de l’indexation, le loyer actuel est 4.009 euros depuis le

31 mai 2024.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 05 juillet 2024, la société LES FROMAGES DE DAMIEN a sollicité de la SCI MARGUERITE [B] une révision du loyer commercial refusée par sa bailleresse par courrier recommandé du 26 août 2024.

Après avoir fait notifier par lettre recommandée en date du 6 août 2024 à la S.C.I. MARGUERITE [B] son mémoire préalable (AR produit), la société. LES FROMAGES DE DAMIEN l’a fait assigner par exploit du 4 novembre 2024 devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de son dernier mémoire expédié à la S.C.I. MARGUERITE [B] par lettre recommandée le 12 février 2025, la société LES FROMAGES DE DAMIEN demande au juge des loyers commerciaux :

Vu les articles L.145-10 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles L.145-38 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article L.145-33 du Code de commerce,

Vu les articles R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce,

Vu les articles R.145-23 et suivants du Code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

— déclarer recevable et bien fondée l’action de la société LES FROMAGES DE DAMIEN ;

— constater la fin de la première période triennale après la date d’entrée en jouissance de la société LES FROMAGES DE DAMIEN dans les locaux commerciaux sis [Adresse 1] ;

— déclarer que le loyer du bail révisé est celui de la valeur locative ;

— fixer en conséquence le montant du loyer du bail révisé, à compter du

1er septembre 2024, à la somme annuelle, en principal, de 21.600€ hors taxes et hors charges, soit 1.800€ par mois hors taxes et charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

Subsidiairement

— désigner tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux de désigner avec pour mission de :

➢ Se rendre sur les lieux loués sis [Adresse 1], les décrire et les photographier,

➢ Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de la demande de révision du bail, soit le 05 juillet 2024 au vu des éléments mentionnés aux articles L.145-33, R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires,

➢ Entendre les parties en leurs explications,

➢ En cas de conciliation des parties, constater que sa mission est devenue sans objet et en dresser rapport,

➢ Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du Tribunal Judiciaire de Versailles, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utiles auprès du juge du contrôle,

➢ Dire que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

➢ Dire que, sauf accord contraire des parties l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,

➢ Dire que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappeler qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

➢ Désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous les incidents,

➢ Dire que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission,

➢ Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

— fixer, en cas de désignation d’un Expert, le montant du loyer annuel provisionnel à la somme, en principal, de 21.600€ hors taxes et hors charges, soit 1.800€ par mois hors taxes et charges;

En tout état de cause :

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la SCI MARGUERITE [B] à verser à la société LES FROMAGES DE DAMIEN la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI MARGUERITE [B] aux dépens en ce compris ceux de l’éventuelle expertise qui pourrait être prononcée par Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux.

Elle fait valoir que :

— le loyer doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions des articles L. 145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— la S.C.I. MARGUERITE [B] avait fait appel au cabinet BEAUDOIN CONSEIL & INVESTISSEMENT qui avait évalué la valeur locative à la somme de 24.000 euros en principal,

— la S.C.I. MARGUERITE [B] a effectué des travaux mais y était contrainte par pouvoir louer le bien,

— la société LES FROMAGES DE DAMIEN règle un loyer mensuel atteignant 3 fois le montant d’autres commerces disposant du même emplacement et qui sont, pour certains, ses voisins directs,

— la valeur locative annuelle du local commercial est surévaluée par le bailleur et doit faire l’objet d’une révision,

— il existe plusieurs fromageries dans une zone concurrentielle définie par un rayon de 5 km,

— si des travaux ont été réalisés [Adresse 6], ils ont impacté négativement la fromagerie durant leur réalisation,

— les charges locatives du fonds représentant 35% du chiffres d’affaires cela ne lui permet pas d’accroître sa masse salariale.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société LES FROMAGES DE DAMIEN par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 15 mars 2025, la S.C.I. MARGUERITE [B] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce, et R.145-3 du même code, vu le bail notarié signé le 31 mai 2023, vu les pièces 1 à 15 produites par la SCI MARGUERITE [B],

— Déclarer la SCI MARGUERITE [B] recevable et bien fondée en son mémoire en défense,

Y faisant droit,

— Débouter la SARL LES FROMAGES DE DAMIEN de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires comme mal fondée,

Subsidiairement, la débouter de sa demande tendant à voir fixer à compter du 01 er septembre 2024 le montant du loyer révisé à la somme annuelle, en principal, de 21.600 euros hors taxes et hors charges, soit 1.800 euros par mois hors taxes et hors charges, et mettre à la charge de la SARL LES FROMAGES DE DAMIEN l’avance des frais d’expertise,

En tout état de cause,

— Condamner la SARL LES FROMAGES DE DAMIEN à payer à la SCI MARGUERITE [B] une somme de 4.813 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de l’éventuelle expertise.

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Débouter la SARL LES FROMAGES DE DAMIEN de tous moyens ou prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif.

Elle fait valoir que :

— la présentation effectuée des commerces environnants par la société LES FROMAGES DE DAMIEN est sommaire et partisane et limitée à des commerces sans activités identiques,

— le gérant de la société LES FROMAGES DE DAMIEN dispose d’une autre fromagerie à [Localité 5] ce qui a une conséquence sur la valeur locative en facilitant sa gestion,

— c’est de manière éclairée que les parties ont convenu en parfaite connaissance de cause du montant du loyer,

— des travaux importants ont été effectués par la SCI bailleresse à sa charge, à hauteur de 52.000 euros afin de faciliter l’installation du locataire,

— les commerces cités pour comparaison correspondent à d’autres activités que celle très particulière d’un fromager, à des baux anciens, dans des locaux qui n’ont pas fait l’objet de modernisation récente,

— les loyers des éléments de comparaison proposés par la demanderesse à l’action, ont été fixés en prenant en considération d’importants pas de porte acquittés par les locataires au moment de leur entrée, ce qui n’a pas été le cas de la société LES FROMAGES DE DAMIEN à laquelle aucun pas de porte n’a été réclamé,

— la fromagerie donnée à bail est la seule fromagerie à [Localité 4] et elle existe depuis plus de 120 ans avec une activité identique de crèmerie, lait pasteurisé, spécialité de fromages fins et de fromage à la crème,

— la [Adresse 6] a fait l’objet de travaux importants (du 22 Avril au 31 Octobre 2024),

— le marché des fromageries a connu une expansion significative au cours des dernières années, stimulée par une demande croissante pour des produits laitiers de qualité et une appréciation renouvelée pour les fromages artisanaux et spécialisés,

— en réalité, la difficulté a trait à la gestion commerciale de la fromagerie,

— la société LES FROMAGES DE DAMIEN n’a eu de cesse de multiplier les incidents de paiement en différant le règlement de ses loyers pourtant exigibles au début de chaque mois.

MOTIFS

Sur la demande de révision du loyer

L’article L. 145-38 du Code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il résulte du troisième alinéa de ce texte que dans le cadre d’une révision triennale, le loyer ne peut être fixé à la baisse en dessous du loyer en vigueur qu’en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative ou en cas de baisse de l’indice trimestriel des loyers commerciaux en l’absence de clause d’échelle mobile.

L’article L. 145-39 du même code prévoit en outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, la société LES FROMAGES DE DAMIEN qui sollicite que le loyer soit fixé à un montant inférieur au montant actuel n’allègue ni démontre une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative ou que par application de la clause d’échelle mobile, le loyer aurait augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement.

En conséquence, il ne saurait être fait droit à sa demande de fixation à la baisse du montant du loyer dans le cadre de la révision et il convient de la débouter de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES FROMAGES DE DAMIEN qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. MARGUERITE [B] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la société LES FROMAGES DE DAMIEN à lui verser la somme de 4.813 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au vu de la facture versée aux débats.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la S.A.R.L. LES FROMAGES DE DAMIEN de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne la S.A.R.L. LES FROMAGES DE DAMIEN aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. LES FROMAGES DE DAMIEN à payer à la S.C.I. MARGUERITE [B] la somme de 4.813 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2025, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT