N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00063 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBQ6

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

M. [M] [V]

[Adresse 1]

4ème étg. [Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant

Mme [S] [V]

[Adresse 3]

4ème étg. [Adresse 7]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à :Mme [V]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [M] [V] et Mme [S] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 772,09€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1174,08€ a été délivré à M. [M] [V] et Mme [S] [V] le 10 janvier 2024.

La CAF des Yvelines a été saisie le 4 janvier 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 19 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 23 avril 2024, a fait assigner M. [M] [V] et Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs, le bail écrit ayant été égaré,L’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef,La condamnation solidaire de M. [M] [V] et Mme [S] [V] à lui payer la somme de 1897,58€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,La condamnation solidaire de M. [M] [V] et Mme [S] [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer,La condamnation solidaire de M. [M] [V] et Mme [S] [V] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à venir,La condamnation solidaire de M. [M] [V] et Mme [S] [V] à lui verser 330€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation solidaire de M. [M] [V] et Mme [S] [V] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 3890,01€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

Mme [S] [V] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré en janvier et février 2025. A compter de mars 2025, elle indique qu’elle pourra solder la dette. Elle est divorcée de M. [M] [V] qui va donner congé au bailleur le 1er décembre. Elle perçoit 1600€ outre un treizième mois.

M. [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 4 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, l’existence d’un bail est démontrée par les paiements de loyers – bien qu’irréguliers – de M. et Mme [V] au profit du bailleur depuis plusieurs mois, ce que les locataires ne contestent d’ailleurs pas.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1174,08€ au titre des loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

Or, si l’arriéré de loyers n’a pas été réglé dans le délai de six semaines imparti par le commandement, pour autant force est de constater que les locataires ont depuis effectué des versements réguliers au profit du bailleur, puisqu’ils ont versé 633,44€ en février et en mars, un versement supplémentaire de 256€ en mars, 700€ en avril, 836,11€ en mai, 674,77€ en septembre et 700€ en octobre 2024. Il ressort par ailleurs des débats et du rapport social que le couple a été en instance de divorce, que celui-ci a été prononcé en octobre 2024 et que M. [V] va devoir quitter les lieux. Mme [V] a quant à elle été en arrêt accident du travail à compter de juillet 2024, et ce jusqu’à février 2025. L’ensemble de ces éléments explique les difficultés financières du couple et l’arrêt du paiement des loyers s’agissant des mensualités de juin à août 2024. Toutefois, hormis ces trois échéances, il doit être souligné que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer résiduel, manifestant tant leur bonne foi envers le bailleur que leur volonté de se maintenir dans les lieux, ce que Mme [V] confirme à l’audience. Elle ajoute qu’elle souhaite solder la dette locative à compter de mars 2025, correspondant à la fin de son arrêt de travail, témoignant là encore de sa bonne foi envers le bailleur. Ce dernier ne s’oppose d’ailleurs pas à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires.

Eu égard à ces éléments, il doit être considéré que les impayés locatifs ne présentent pas un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts des locataires.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sera donc déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que M. [M] [V] et Mme [S] [V] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3608,45€ à la date du 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [S] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

M. [M] [V] et Mme [S] [V] seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, et en l’absence d’éléments complémentaires quant à la répartition des dettes suite au prononcé du divorce et à défaut de congé délivré par M. [V] au bailleur, à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3608,45€ arrêtée au 6 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] [V] sollicite des délais de paiement, ce à quoi la SA CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée.

Elle propose de verser 100€ par mois au bailleur dans un premier temps, puis de solder la dette à compter de mars 2025.

Il ressort des débats et du rapport social que Mme [S] [V] perçoit des ressources de l’ordre de 1950€ (1580€ de salaire, 222€ d’allocations familiales et 155€ d’APL), et que ses charges s’élèvent à 1200€.

Au regard de ces éléments, caractérisant la bonne foi de la débitrice et sa capacité à rembourser sa dette, des délais de paiement lui seront accordés selon les termes du dispositif.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [M] [V] et Mme [S] [V], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [S] [V] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu avec M. [M] [V] et Mme [S] [V] et en conséquence,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Mme [S] [V] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 3608,45€ à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [M] [V] et Mme [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, selon les modalités suivantes :

*Ils verseront 2 mensualités de 100€ (février et mars 2025) ;

*Ils verseront ensuite 21 mensualités de 150€ chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que toute échéance restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Mme [S] [V] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Mme [S] [V] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge