TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 24/00729 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPSA

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Z] [X], [D] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [X]

Mme [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de M^me Tiffen MAUSSION, Greffière placée lors des débats, et de M^me Charline VASSEUR, Greffière lors du délibéré,

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

A l’audience du 10 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le versement d’un loyer principal mensuel de 381,66 euros, outre des provisions pour charges d’un montant de 127,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 035,94 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] le 6 octobre 2023.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement juger que les locataires ne procèdent qu’au règlement partiel et irrégulier du loyer en prononçant la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives et sur consommation d’eau comprises, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 9 septembre 2024et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de leur chef,2 596,39 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 11 septembre 2024, loyer d’août 2024 inclus, 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties lors de l’audience du 10 avril 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, précise que la dette locative, arrêtée au 31 mars 2025, s’élève désormais à la somme de 2 157,56 euros. Elle indique qu’un versement d’un montant de 2000 euros a été effectué le 31 janvier 2025 ainsi que le paiement du dernier loyer le 21 mars 2025, de sorte qu’elle ne s’oppose pas à l’éventuel octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires.

Monsieur [D] [X] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et déclare avoir effectué un paiement d’un montant de 1483 euros préalablement à la présente audience. En outre, il explique qu’il a arrêté d’honorer le paiement de ses loyers en raison de tapages nocturnes et de trafics de stupéfiants que sa famille subit, raison pour laquelle ils souhaiteraient quitter les lieux. Il reconnait que le fait de s’être abstenu volontairement de payer ses loyers n’était pas la bonne manière de faire. Il s’engage à payer le lendemain de la présente audience, son loyer du mois dernier, de sorte que la dette sera finalement soldée.

Madame [Z] [X] n’était ni présente, ni représentée.

La présidente a autorisé la transmission d’un décompte actualisé sous huitaine.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré transmise à la demande de la présidente, en date du 15 avril 2025, le conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL a transmis un décompte locatif actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

· Sur la recevabilité

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats concernés a été signifié aux locataires le 8 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2035,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 9 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort d’un décompte actualisé transmis par note en délibéré que Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] se sont acquittés du versement des derniers loyers courants avant la date de l’audience, en effectuant deux versements dont l’un d’un montant de 674,06 euros le 21 mars 2025 et l’autre d’un montant de 1 483 euros le 9 avril 2025. En outre, la bailleresse ne s’est ni opposé à l’éventuel octroi de délais de paiement, ni au maintien dans les lieux des locataires.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale des intéressés, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] à se libérer de leur dette locative par mensualités de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser le maintien des locataires dans les lieux.

En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition des clauses résolutoires de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 14 avril 2025, Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] restaient lui devoir la somme de 674,56 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 135,92 euros imputée pour des frais contentieux en date du 17 juillet 2024 et la somme de 206,42 euros imputée en date du 21 octobre 2024.

Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 332,22 euros à la bailleresse, déduction faite des frais contentieux.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] à se libérer solidairement de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 mars 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], est résilié depuis le 9 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 332,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025, terme de mars 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] à se libérer solidairement de leur dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] seront condamnés in solidum à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [X] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE