N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00452 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLSN

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI

DEFENDEUR :

Madame [H] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Mme [H] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 18 décembre 2019, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 725,37€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2009,22€ a été délivré à Mme [H] [G] le 5 juin 2023.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Yvelines le 5 juin 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SA 1001 VIES HABITAT, par acte du 2 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2023, a fait assigner Mme [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— L’expulsion de Mme [H] [G] et de tous occupants de son chef ;

— Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— La condamnation de Mme [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;

— La condamnation de Mme [H] [G] à lui payer la somme de 2030,30€ au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— La condamnation de Mme [H] [G] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— La condamnation de Mme [H] [G] à lui payer la somme de 360€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, portant le montant de sa créance à la somme de 297,39€, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [H] [G] comparait en personne et indique que la dette a été soldée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur demande du magistrat, le conseil du bailleur a fait parvenir au tribunal un décompte de l’arriéré locatif actualisé au 13 février 2025, lequel laisse apparaitre un solde locatif nul.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie par voie postale le 5 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (titre XV des conditions générales du bail).

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2009,22€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Or, il ressort du décompte actualisé au 13 février 2025 produit par le bailleur que Mme [H] [G] a régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti (c’est-à-dire avant le 6 août 2023). En effet, elle a réglé deux fois la somme de 1300€ les 14 juin 2023 et 16 juillet 2023.

Les causes du commandement de payer ayant été régularisées dans les temps, il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. La SA 1001 VIES HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, en application des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que si un impayé locatif persistait depuis plusieurs mois voire années (en l’occurrence, janvier 2021), Mme [H] [G] n’a jamais totalement cessé de s’acquitter du paiement des loyers. En effet, l’arriéré locatif est variable, sans toutefois dépasser généralement au maximum trois mois de loyer, et aucun impayé n’étant à déplorer au-delà de deux termes consécutifs. Surtout, l’arriéré locatif a considérablement diminué depuis octobre 2024, date à laquelle Mme [H] [G] a versé la somme de 4550,98€ au bailleur, ce qui avait d’ailleurs permis de solder la dette, laquelle s’est très légèrement reconstituée, avant d’être de nouveau soldée par la locataire par un versement de 1022,76€ en date du 30 janvier 2025. Ainsi, le solde locatif est nul à la date du 13 février 2025.

Dès lors, eu égard aux paiements réguliers bien qu’incomplets de Mme [H] [G] au profit du bailleur depuis la prise à bail, à la reprise régulière du paiement intégral des loyers par la locataire depuis octobre 2024 (à l’exception du mois de novembre 2024, où elle a versé 600€ au lieu de 813,01€), et au regard en particulier du solde locatif nul selon le dernier décompte produit, il y a lieu de considérer que l’interruption temporaire du paiement des loyers par Mme [H] [G] ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT sera rejetée de même que la demande d’expulsion sous astreinte et la demande de condamnation à une indemnité d’occupation subséquentes.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [H] [G] n’est plus redevable d’aucune somme à la date du 13 février 2025, échéance de février 2025 incluse, de sorte que la créance du bailleur est éteinte.

La société 1001 VIES HABITAT sera donc déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code civil, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT est partie perdante au principal et supportera en conséquence les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Eu égard à la solution apportée au litige, la SA 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [H] [G] à la date du 13 février 2025 ;

CONSTATE que les causes du commandement de payer du 6 juin 2023 ont été régularisées dans le délai de deux mois qui était imparti à Mme [H] [G] et en conséquence,

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SA D’HABITATION A LOYER MODERE 1001 VIES HABITAT de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et en conséquence,

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande d’expulsion de Mme [H] [G] et de ses demandes annexes ;

DEBOUTE la SA D’HABITATION A LOYER MODERE 1001 VIES HABITAT de sa demande en paiement, la dette étant éteinte ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SA D’HABITATION A LOYER MODERE 1001 VIES HABITAT à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La juge