TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02691 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I47D

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.C.I. 2PA

C/

[G] [A]

[U] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCI 2PA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. 2PA

M. [G] [A]

M. [U] [R]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. 2PA (RCS Caen 500.855.069) dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par son co-gérant M. [N][X] [V]

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [A]

né le 29 Janvier 2003 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [R]

né le 06 Janvier 1961 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Janvier 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2022, la SCI 2PA, représentée par son co-gérant Monsieur [H] [V] a donné à bail à Monsieur [B] [A] un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 386 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 77 euros.

Selon engagement du 31 mai 2022, Monsieur [U] [R] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [A].

Par actes en date des 26 mars et 05 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [A] et Monsieur [R], caution, un commandement de payer la somme principale de 1457,47 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, outre les frais.

Ce commandement visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux, la SCI 2PA, a, par acte en date des 14 et 25 juin 2024, fait assigner Monsieur [A] ainsi que Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection de Caen aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [A], de ses biens et de tous occupants des lieux avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [A] et Monsieur [R] au paiement des sommes suivantes :

*2.328,91 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 1er juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours et des charges jusqu’à libération effective des locaux,

*250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation.

À l’audience du 07 janvier 2025, la SCI 2PA, représentée par son co-gérant, Monsieur [V], muni d’un pouvoir de représentation au nom de Madame [K] [V], co-gérante de la SCI, comparait et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et expose que sa créance, au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 1.422,46 euros, hors loyers et charges de l’échéance du mois de janvier 2025.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [A] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

Monsieur [R] comparait et indique que la date d’échéance du cautionnement est le 08 janvier 2025.

Par jugement du 3 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité la SCI 2PA à communiquer un décompte précisant les dates des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer permettant de vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et a invité les parties à faire valoir leurs observations sur la validité de l’acte de cautionnement.

A l’audience du 3 juin 2025, la SCI 2PA, représentée par son co-gérant, Monsieur [V] indique se désister de ses demandes à l’encontre de la caution Monsieur [R]. Elle maintient ses demandes à l’encontre de [G] [A]. Elle produit un nouveau décompte ainsi que des photographies prises afin d’illustrer l’état de dégradation du logement.

Monsieur [A] n’a toujours pas comparu.

Monsieur [D] [R] n’a formulé aucune demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [A] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI 2PA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 26 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2025 que la SCI 2PA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [B] [A] ne justifie pas s’être acquitté de cette dette.

Dès lors, il sera condamné au paiement de la somme de 2355,87 euros, arrêtée au mois de mai 2025, avec intérêts sur la somme de 2 328,91 euro à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 7 janvier 2022, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que des paiements sont intervenus de la façon suivante :

—  600 euros le 7 mai 2024 par Monsieur [G] [A] ;

—  3849,33 euros le 6 novembre 2024 par son garant ;

—  1549,93 euros le 20 janvier 2025 par son garant ;

A l’audience, Monsieur [D] [R] a confirmé avoir procédé à ces paiements.

Ainsi selon le décompte produit, intégralement les dates des virements effectués, la dette visée par le commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois.

Les conditions de la clause résolutoire ont donc été réunies deux mois après l’émission du commandement. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2022 à compter du 26 mai 2024 .

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 mai 2024, Monsieur [G] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [A] à son paiement à compter de 26 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Il conviendra de constater que la SCI s’est désistée de ses demandes à l’encontre de Monsieur [U] [R].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [A] à payer à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement / réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de la SCI 2PA de ses demandes à l’encontre de Monsieur [U] [R] en sa qualité de caution ;

CONSTATE l’absence de demande de Monsieur [U] [R] ;

DECLARE recevable la demande de la SCI 2PA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 janvier 2022 entre la SCI 2PA d’une part, et Monsieur [G] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [A] à compter du 26 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à la SCI 2PA la somme de 2355,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter, de l’assignation du 14 juin 2025 sur la somme de 2328,91 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à la SCI 2PA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à la SCI 2PA une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la décision sera communiquée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier le juge des contentieux de la protection