Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

10 AVRIL 2025

N° RG 23/03315 – N° Portalis DB22-W-B7H-RKUJ

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société AMAZIR, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le numéro 841 252 851 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Gérant, Monsieur [K] [W], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Yoann SIBILLE de la SELARL SIBILLE AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société ECO MERE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 882 666 795 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat plaidant au barreau du VAL-DE-MARNE et par Maître Julie GOURION-RICHARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 26 Mai 2023 reçu au greffe le 12 Juin 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Février 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 10 Avril 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mars 2020, la S.A.S. ECO MERE a pris à bail auprès de la S.C.I. AMAZIR, par au moins un bail commercial, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte d’huissier de justice délivré le 26 mai 2023, la S.C.I. AMAZIR a fait assigner la S.A.S. ECO MERE devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, la S.C.I. AMAZIR demande au tribunal de :

— résilier les baux commerciaux conclus entre la société ECO MERE et la société AMAZIR,

— ordonner l’expulsion de la société ECO MERE et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard,

— condamner la société ECO MERE à verser à la société AMAZIR la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société ECO MERE à verser à la société AMAZIR la somme de 55.844 euros au titre des indemnités d’occupation de la mezzanine,

— condamner la société ECO MERE à verser à la société AMAZIR la somme de 801,65 euros au titre des remboursements de frais de commandement de payer,

— condamner la société ECO MERE à verser à la société AMAZIR la somme de 17.767,60 euros au titre des charges,

— condamner la société ECO MERE à verser à la société AMAZIR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société ECO MERE aux entiers dépens, comprenant notamment l’ensemble des frais d’huissier engendrés par les différents constats.

Elle fait valoir que :

— la S.A.S. ECO MERE occupe sans droit ni titre un bureau qui était affecté à la société CASSECO du fait d’un autre bail et une mezzanine de 75 m² outre

15 m² d’accès,

— la S.A.S. ECO MERE occupe 112 m² sans aucun droit ni titre,

— le représentant légal de la société ECO MERE et ses proches ne cessent d’importuner, d’intimider, de menacer, d’agresser les dirigeants et collaborateurs de la société AMAZIR, de la société LE PERRAY DEPANNAGE et les autres locataires,

— des plaintes et des mains-courantes ont été déposées,

— par jugement en date du 27 septembre 2023, Monsieur [J] a été reconnu coupable de violences volontaires ayant entraîné une ITT supérieure à 8 jours sur la personne de Monsieur [W], dirigeant de la S.C.I. AMAZIR, et condamné à indemniser Monsieur [W],

— les baux stipulent que le preneur s’engage à ne « rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble »,

— les baux stipulent que le preneur s’engage à « user des locaux suivant la destination prévue » et ont été consentis pour une activité de commerce de détail d’équipements pour l’automobile,

— le locataire exerce en réalité une activité de « recycleur, démolisseur, récupérateur de véhicules » qui n’est pas conforme à l’activité qui avait été déclarée, qui ne correspond pas à l’activité officielle de la société, et qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation,

— le local loué ainsi que le terrain ne sont pas du tout adaptés à une telle activité (notamment dépollution),

— l’activité de dépollution induit inévitablement l’entreposage de produits dangereux, ce qui est formellement proscrit par le bail signé sans autorisation expresse du bailleur,

— suite à une demande formulée par huissier à la société ECO MERE de fournir une attestation d’assurance à jour, cette-dernière a adressé à l’huissier mandaté par le bailleur une attestation d’assurance Multirisques GAN datée du

28 février 2023 qui est un faux document,

— la société ECO MERE a posé une enseigne sans autorisation du bailleur (en infraction avec le bail),

— les baux stipulent que le preneur s’engage à ne « pas occuper d’autre partie d’immeuble que les lieux loués » et la société ECO MERE se permet d’utiliser, en toute connaissance de cause, de nombreux espaces ne lui ayant pas été loués,

— il n’a jamais été prévu dans un bail, que celui-ci soit écrit ou oral, la location d’emplacements de parkings alors que la société ECO MERE n’a eu de cesse et continue de stationner un grand nombre de véhicules et des épaves (ainsi que 3 bennes à déchets + une remorque de type « van » rouillée) au sein du parking appartenant à la S.C.I. AMAZIR, qui ne lui est pourtant pas loué,

— la société ECO MERE n’a jamais réglé les loyers conformément à l’échéance prévue par les baux conclus, et ce comme l’illustre parfaitement le tableau joint. Les retards atteignent très souvent 4 à 5 mois,

— depuis plusieurs années, la société ECO MERE fait vivre un véritable enfer à son propriétaire occasionnant un préjudice moral, physique et financier,

— la société ECO MERE n’hésite pas à placer son propriétaire en situation de risque important en ne s’assurant pas,

— le locataire, qui ne paie pas ses charges, fait même exprès de laisser les lumières sans arrêt allumées, même quand il est absent,

— la société ECO MERE attend systématiquement d’être mis au pied du mur par le biais d’un commandement de payer pour régler le loyer,

— la société ECO MERE n’a jamais réglé la moindre facture de charges locatives.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la S.A.S. ECO MERE demande au tribunal, de :

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce

Vu l’article 1240 du code civil,

— recevoir la société ECO MERE en ses écritures et l’y déclarant bien fondée,

— débouter la S.C.I. AMAZIR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— ordonner à la société AMAZIR d’avoir à procéder à diverses réparations dans les lieux loués, et notamment l’interphone, le portail situé entre la parcelle côté immeuble de bureaux et la parcelle côté atelier et, les causes de l’infiltration dans les bureaux loués, et ce sous astreinte de 1.000 euros par manquement constaté à compter de la signification du jugement,

— condamner la S.C.I. AMAZIR à payer à la société ECO MERE une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

— condamner la S.C.I. AMAZIR à lui restituer la somme de 2.030 euros au titre des loyers indûment perçus,

— condamner la S.C.I. AMAZIR à payer à la société ECO MERE une somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner la même aux dépens dont ceux nécessaires à l’exécution du jugement à intervenir.

— dire que les dépens pourront être directement recouvrés par Maître Julie GOURION-RICHARD, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— elle ne reconnaît que l’existence d’un seul et unique bail commercial écrit,

— la mezzanine a toujours fait partie des locaux loués,

— même les plans communiqués par la bailleresse confirment que la société ECO MERE dispose du seul accès à cette mezzanine,

— elle conteste la signature de son gérant sur les actes produits par la S.C.I. AMAZIR, hormis celle figurant sur le bail commercial en date du 1er mars 2020 correspondant au local d’activité et aux parkings,

— il existe en tout trois baux, dont un seul est écrit et deux sont verbaux, et concernent deux bureaux,

— il n’y pas de retards, faute de délai stipulé dans un bail écrit,

— les derniers commandements de payer signifiés reposent sur de prétendues dettes de charges locatives non stipulées dans le contrat de bail et qui ne sont donc pas exigibles,

— au titre du seul bail écrit dont la société ECO MERE reconnaît l’existence, il est stipulé un paiement du loyer le premier du mois mais cette clause n’a pas vocation à s’appliquer aux deux autres baux verbaux,

— les factures n’étant pas envoyées à date fixe, les retards allégués ne sont pas établis,

— la S.C.I. AMAZIR lui avait accordé un délai de paiement du fait de la crise sanitaire avant de revenir sur son accord,

— la S.C.I. AMAZIR n’a pas précisé dans son bail la moindre règle de répartition des charges, alors que les locaux sont loués à plusieurs entreprises locataires,

— les commandements signifiés à la société ECO MERE ne visent pas les prétendus troubles de jouissance comme étant susceptibles d’impliquer la mise en œuvre de la clause résolutoire et, en tout état de cause, il n’est pas démontré qu’ils aient persisté postérieurement à la signification de ces actes,

— seul M. [X] [J], qui n’est pas le Président de la SAS ECO MERE, a fait l’objet d’une condamnation par le Tribunal correctionnel de VERSAILLES, le

27 septembre 2023, mais contestant la réalité des faits, il a le jour-même interjeté appel de cette décision, de sorte qu’à ce jour, il n’existe aucune décision définitive impliquant la société ECO MERE ou l’un de ses associés,

— rien ne permet d’affirmer qu’il existe des dégradations,

— la plainte pour tapage nocturne n’a jamais été suivie par le parquet,

— il est erroné d’affirmer qu’elle est occupante sans droit ni titre du bureau n°2,

— elle bénéficie de places de stationnement qu’elle a toujours occupé depuis la signature du bail,

— si elle maintient occuper régulièrement les places de parking situées devant son local, elle conteste occuper une quelconque place ailleurs. Les véhicules et bennes relevées par l’huissier de justice n’appartiennent ni à la concluante, ni à ses clients,

— la mention de la destination des lieux sur le bail n’est pas exacte et ne saurait être retenue comme ayant une valeur contractuelle,

— elle dispose d’ailleurs de l’agrément préfectoral pour le traitement des véhicules hors d’usage,

— sur la prétendue fourniture d’une fausse attestation d’assurance, la société ECO MERE produit au débat les attestations d’assurance établies par ses assureurs pour la période concernée,

— elle a posé une simple affiche destinée à informer les clients de la société ECO MERE de sa présence, dans un contexte où le S.C.I. AMAZIR et son personnel font croire que la locataire n’est pas présente sur ce site,

— outre le fait que la demande de remboursement des commandements ne repose sur aucun fondement juridique, elle concerne des commandements auxquels il n’est même pas fait référence à l’appui de la demande de résiliation des baux commerciaux,

— c’est bien la société AMAZIR qui fait vivre un enfer à sa locataire,

— l’état des locaux est déplorable et aggravé par le fait que la société AMAZIR y loge des personnes, à titre d’habitation, sans justifier d’un quelconque changement de destination de l’immeuble,

— l’absence de remise en fonctionnement de l’interphone et la fermeture du portail participent aux manœuvres initiées par M. [W] afin que la société ECO MERE quitte les lieux,

— les grilles de séparation sont tombées sur un véhicule et n’assurent donc plus la fermeture de cette partie des locaux,

— le bureau principal loué par la société ECO MERE a subi et subit encore les conséquences d’infiltration par la toiture de l’immeuble,

— l’ensemble des faits décrits a incontestablement causé un préjudice à la société ECO MERE qui n’a pas pu occuper paisiblement les lieux loués par la S.C.I. AMAZIR,

— ces faits ont affecté l’exploitation de son activité dans les lieux loués et ont terni son image auprès de ses clients,

— la bailleresse a encaissé un trop-perçu sur le loyer versé avant novembre 2022.

L’affaire appelée à l’audience du 4 février 2025 et a été mise en délibéré au

10 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation des baux commerciaux présentée par la S.C.I. AMAZIR

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

1.1 Sur l’existence des baux

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1715 du code civil, si l’exécution d’un bail fait sans écrit peut être prouvée par témoins ou présomptions, elle ne saurait résulter de la simple occupation des lieux, dès lors qu’elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail (C. cass., 3e civ., 23 Juin 2016 – n° 14-15.307).

Pour soutenir sa demande de résiliation de bail, la S.C.I. AMAZIR verse aux débats trois documents intitulés suivant son bordereau de communication de pièces : bail 1, bail 2 et bail 3.

Le document « bail 1 » est un contrat de bail commercial conclu le 1er mars 2020 entre la S.C.I. AMAZIR et « ECO MERE (SOCIETE EN [Localité 6] DE CONSTRUCTION » portant sur des locaux situés « [Adresse 10] » désignés comme un « Local de 122 m² de 6m x 19 m sans possibilité aucune d’extension ». Le prix est fixé à 1.200 euros TTC sans précision sur l’échéance couverte par ce prix mais dont il convient de déduire qu’il s’agit d’un loyer mensuel dès lors qu’il est précisé à la suite qu’il doit être payé « tous les 1er du mois ».

Le document « bail 2 » est un contrat de bail commercial conclu le

1er mars 2020 entre la S.C.I. AMAZIR et « ECO MERE (SOCIETE EN [Localité 6] DE CONSTRUCTION » portant sur des locaux situés « [Adresse 10] » désignés comme un « Bureau – Local de 122m² de 6m x 19 m sans possibilité aucune d’extension ». Le prix est fixé à 540 euros TTC sans précision sur l’échéance couverte par ce prix mais dont il convient de déduire qu’il s’agit d’un loyer mensuel dès lors qu’il est précisé à la suite qu’il doit être payé « tous les 1er du mois ».

Le document « bail 3 » est un contrat de bail commercial conclu le

1er mars 2020 entre la S.C.I. AMAZIR et « SARL CASSECO 78 – [Adresse 1] » portant sur des locaux situés « [Adresse 10] » désignés comme un « Local de 122m² de 6m x 19 m sans possibilité aucune d’extension ». Le prix est fixé à 350 euros TTC sans précision sur l’échéance couverte par ce prix mais dont il convient de déduire qu’il s’agit d’un loyer mensuel dès lors qu’il est précisé à la suite qu’il doit être payé « tous les 1er du mois ».

Il en résulte que les simples mentions des différents baux produits ne permettent pas de connaître avec précision la délimitation des locaux loués à la S.A.S. ECO MERE.

Concernant le « bail 1 » que la S.A.S. ECO MERE reconnaît avoir signé, les parties conviennent que la description des locaux et la superficie mentionnée sont erronées. Elles sont toutefois d’accord sur le montant du loyer en contrepartie de 1.200 euros TTC.

Sur la consistance des locaux, la S.C.I. AMAZIR produit en pièce 41 un plan de l’ensemble des locaux loués à la S.A.S. ECO MERE mais aussi à des tiers que ne conteste pas la défenderesse s’agissant de la disposition des lieux.

Il en résulte que, de manière constante entre les parties, le « bail 1 » s’applique sur un entrepôt situé en rez-de-chaussée d’une superficie évaluée de 220 m². Or, il résulte du plan fourni que la mezzanine contestée par la bailleresse n’est accessible que depuis l’entrepôt occupé par la S.A.S. ECO MERE. Elle forme donc un tout indissociable avec celui-ci dès lors que la bailleresse ne pourrait louer celle-ci à un tiers sans porter atteinte aux droits de la S.A.S. ECO MERE qui serait obligée de supporter la présence et le passage de tiers dans ses locaux.

La configuration des locaux conduit à considérer que la mezzanine fait partie intégrante des lieux loués suivant le « bail 1 » moyennant la somme mensuelle de 1.200 euros TTC.

S’agissant des emplacements de stationnement situés devant l’entrepôt, il ne résulte d’aucune mention du bail que ceux-ci seraient inclus dans le bail conclu entre les parties, celui-ci ne faisant référence qu’à un local. Par ailleurs, aucune des factures produites par la S.A.S. ECO MERE ne fait référence à la location d’emplacements de stationnement.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que ces emplacements ne sont pas inclus dans le bail.

Concernant le « bail 2 », la S.A.S. ECO MERE conteste que son dirigeant ait signé ce document. Toutefois, il faut constater qu’elle n’a initié ni procédure de vérification d’écriture ni procédure de faux durant la mise en état de l’affaire. Surtout, si la S.A.S. ECO MERE conteste ce document, la bailleresse indique qu’il se rapporterait à la location d’un bureau d’une superficie évaluée de 51 m² moyennant la somme de 540 euros TTC et la S.A.S. ECO MERE reconnaît dans ces écritures occuper un bureau suivant un bail verbal et non écrit. En outre, il résulte des factures produites par la S.A.S. ECO MERE en pièce 4 et non contestées par la S.C.I. AMAZIR que cette dernière a bien facturé à la défenderesse « un loyer bureau 2 » moyennant une somme mensuelle de

540 euros.

Il y a donc lieu de considérer que l’existence d’un bail commercial portant sur ce bureau est établie et, en l’absence de toute procédure de nature à établir l’existence d’un faux, il y a lieu de considérer que cette location a été consentie suivant le bail écrit référencé « bail 2 ».

S’agissant du dernier bureau d’une superficie évaluée de 22 m², si le « bail 3 » a été signé par la société CASSECO, il ressort des factures précitées que la bailleresse a bien facturé à la S.A.S. ECO MERE « le loyer bureau 1 » moyennant une somme mensuelle de 420 euros. Le bail écrit n’étant pas au nom de la S.A.S. ECO MERE, il y a lieu de considérer du fait de l’occupation des locaux et du paiement du loyer que la S.A.S. ECO MERE rapporte la preuve d’un bail verbal concernant ce bureau et il convient de considérer en conséquence qu’elle en est effectivement locataire.

1.2 Sur les abus de jouissance et la commission répétée d’infractions pénales alléguées par la bailleresse

1.2.1 Sur les violences et menaces alléguées

Pour justifier avoir fait l’objet de violences et menaces de la part du représentant légal de la S.A.S. ECO MERE et ses proches, la S.C.I. AMAZIR produit des arrêts de travail et des pièces médicales concernant son dirigeant et sa conjointe ainsi que des plaintes.

Elle produit également des courriers émanant prétendument de salariés, dépourvus de pièce d’identité, qui ne constituent pas des attestations régulières au sens de l’article 202 du code de procédure civile étant dépourvus des mentions exigées par ce texte.

L’ensemble de ces éléments ne constituent que des déclarations qui ne sauraient établir la réalité des violences ou menaces alléguées.

La S.C.I. AMAZIR fait état, sans le produire, d’un jugement du

27 septembre 2023 qui aurait condamné M. [X] [J] pour des faits

de violences ayant entraîné une ITT supérieure à huit jours sur la personne de M. [K] [W]. Si la défenderesse reconnaît l’existence de cette décision, elle indique que M. [J] en aurait fait appel de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune démonstration à ce stade.

Elle se réfère enfin à deux constats d’huissier.

S’agissant du constat du 24 mai 2022, l’huissier de justice constate sur une vidéo extraite du téléphone portable de M. [W] un homme parler à une femme de manière forte avec de grands gestes. L’huissier ne précise aucune indication sur la date, les lieux et les personnes impliquées dans cet échange, seul M. [W] lui affirmant qu’il s’agissait du père du gérant de la société ECO MERE et que la femme serait la secrétaire de sa société.

Concernant le constat du 5 septembre 2022, l’huissier de justice constate sur des images de vidéosurveillance une altercation physique entre trois individus sur le parking véhicules de l’entreprise le 29 juillet 2022 entre 18 heures et

19 heures. Toutefois, aucun élément ne permet d’en identifier les protagonistes.

L’huissier de justice constate également le 18 juillet 2022 à partir de 16 heures et 37 minutes la présence d’une personne dans les locaux de la S.C.I. AMAZIR s’approchant du gérant de celle-ci pour le bousculer.

Toutefois, seules les indications de M. [W] permettent à l’huissier de justice d’indiquer que, selon ce dernier, l’individu est désigné comme « étant de la société ECO MERE ».

Enfin, le constat du 7 décembre 2022 auquel la S.C.I. AMAZIR fait référence en tant que pièce n°57 n’a pas été versé au dossier soumis à la juridiction.

Il résulte de l’ensemble des éléments rapportés par la S.C.I. AMAZIR que ceux-ci sont trop imprécis pour établir que la S.A.S. ECO MERE, par l’intermédiaire de ses dirigeants ou salariés, aurait été responsable de violences et/ou menaces régulières commises à l’encontre du dirigeant de la S.C.I. AMAZIR ou ses salariés.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.2.2. Sur les dégradations alléguées

Pour établir l’existence de dégradations, la S.C.I. AMAZIR se réfère à un courrier de Mme [N] [Y] du 17 décembre 2020 qui, comme évoqué précédemment, doit être écarté faute de remplir les conditions de l’article 202 du code procédure civile en l’absence des mentions prévues par ce texte et d’une copie d’une pièce d’identité.

Concernant les constats d’huissier, il en ressort les constatations suivantes :

— sur le constat du 24 mai 2022, l’huissier observe sur un enregistrement de vidéosurveillance du 18 mai 2022 la présence d’un homme forçant le mécanisme d’ouverture d’une porte en donnant un « coup de reins ». Cet homme est identifié uniquement sur indications de M. [W] comme étant [F], frère du dirigeant de la S.A.S. ECO MERE. L’huissier visionne ensuite une vidéo extraite directement du téléphone portable de M. [W], dont la date n’est pas précisée, sur laquelle un homme, à nouveau désigné par M. [W] comme étant [F], frère du dirigeant de la S.A.S. ECO MERE, donne un coup de pied dans la porte principale d’accès.

— lors du constat du 4 juillet 2022, l’huissier indique voir le bâtiment loué par la société ECO MERE et relate « dehors, au sol, je constate la présence de papier toilette sale avec des traces de déjections, et d’excréments ».

— lors du constat du 7 décembre 2022, l’huissier visionne des images issues de vidéosurveillance et indique que « les enregistrements montrent des dégradations effectuées sur des véhicules automobiles ».

Il résulte de l’ensemble des éléments rapportés par la S.C.I. AMAZIR que ceux-ci sont trop imprécis pour établir que la S.A.S. ECO MERE, par l’intermédiaire de ses dirigeants ou salariés, aurait été responsable de dégradations régulières commises à l’encontre du dirigeant de la S.C.I. AMAZIR ou ses salariés.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.2.3. Sur le tapage nocturne allégué

Le moyen sur ce point ne repose que sur les propres déclarations effectuées par M. [W] dans une plainte du 14 mai 2023. Il n’est pas démontré que ces faits auraient fait l’objet d’une enquête et d’une condamnation de la S.A.S. ECO MERE ou son dirigeant de sorte que ils ne peuvent être considérés comme établis.

L’ensemble des moyens étant écartés, les abus de jouissance et la commission répétée d’infractions pénales allégués par la bailleresse ne peuvent être considérés comme établis et, par conséquent, sa demande de résiliation du bail sur ce motif sera écarté.

1.3 Sur l’activité non conforme à la destination et exercée dans des conditions illégales invoquée par la S.C.I. AMAZIR

1.3.1 Sur l’exercice d’une activité non conforme à la destination du bail

Il résulte du paragraphe « destination des locaux » des deux baux écrits, retenus suivant les développements du point 1.1, les stipulations suivantes :

« Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité visée ci-après :

Boutique/Local ».

L’utilisation des termes génériques boutique et local conduit à considérer que les parties n’ont entendu mettre aucune restriction à la destination des lieux.

En conséquence, il ne saurait, en tout état de cause, être considéré que la S.A.S. ECO MERE aurait manqué à son obligation d’user des locaux suivant leur destination dès lors que les stipulations du bail lui permettent d’y exercer toute activité nécessitant une boutique ou un local.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.3.2 Sur l’exercice d’une activité illégale

Il résulte du paragraphe des baux relatif aux obligations du locataire que celui-ci ne doit pas introduire dans les locaux de matières dangereuses (produit explosif ou particulièrement inflammable…).

Conformément au point précédent, les activités de récupération automobile et de vente de ferrailles et de métaux non ferreux nécessitant un local sont donc compatibles avec la destination fixée contractuellement.

Aucune stipulation du contrat ne prévoit que la S.A.S. ECO MERE devrait justifier auprès de son bailleur des autorisations nécessaires pour exercer une telle activité. En tout état de cause, la S.A.S. ECO MERE produit aux débats un arrêté portant agrément de l’installation de dépollution et de démontage de véhicules hors d’usages (VHU) exploitée par la société ECO-MERE située à [Adresse 9] en date du 1er avril 2023.

Enfin, si la S.C.I. AMAZIR prétend que cette activité induirait inévitablement l’entreposage de produits dangereux, elle ne produit aucun élément à ce titre.

Il en résulte que l’ensemble des moyens relatifs à l’activité exercée par la S.A.S. ECO MERE doivent être écartés.

1.4 Sur la fourniture d’une fausse attestation d’assurance invoquée par la

S.C.I. AMAZIR

Les baux écrits prévoient que le preneur doit “s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de PRENEUR, responsabilité civile, incendie, vol, explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles, émeutes, actes de terrorisme… et justifier à la première réquisition du BAILLEUR : être à jour du paiement des primes y afférentes sous peine de résiliation du bail”.

La S.C.I. AMAZIR produit une attestation d’assurance GAN MULTIRISQUES GARAGES rédigée par [B] [O], agent Général, [Adresse 4], adressée à la S.A.S. ECO MERE, datée du 28 février 2023, précisant que « ECO MERE est assuré (sic) par le contrat GAN MUTIRISQUES (sic) GARAGE n°30613039 1803. Ce contrat couvre l’activité : Recycleur, Démolisseur, Récupérateur de véhicules. Le bien est situé au [Adresse 10]. […] Cette attestation est valable du 1/12/2022 au 30/11/2023 ».

Elle produit un courrier électronique du cabinet [O] du 21 mars 2023 indiquant « le contrat de la societe (sic) ECO MERE est résilié depuis le 01/12/2022. Merci de me faire parvenir le document en votre possession ».

Il en ressort que s’il ne résulte pas expressément du message du cabinet [O] que le document produit serait un faux, il en ressort néanmoins que la S.A.S. ECO MERE n’était plus assurée depuis le 1er décembre 2022 et au moins jusqu’au 8 mai 2023 puisqu’elle ne produit aucune attestation d’assurance couvrant cette période.

Dès lors, la S.A.S. ECO MERE a manqué à ses obligations au regard des stipulations du bail.

Toutefois, elle justifie par la production de deux attestations d’assurance des

9 mai 2023 et 26 juin 2024 non contestées par la S.C.I. AMAZIR, avoir fait assurer les locaux occupés dans le cadre des baux objets du litige auprès de MMA puis de la société d’assurances CMAM.

Il en résulte que la S.A.S. ECO MERE a satisfait à ses obligations à compter

du 9 mai 2023 de sorte que le manquement établi pour la période du

1er décembre 2022 au 8 mai 2023 n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Le moyen à ce titre doit donc être écarté.

1.5 Sur la pose d’une enseigne sans autorisation alléguée par la

S.C.I. AMAZIR

Il résulte du paragraphe du bail relatif aux obligations du preneur les stipulations suivantes :

« ENSEIGNE/PLAQUE : ne modifier et ne poser aucune enseigne ou plaque sans l’accord préalable et écrit du BAILLEUR et celui de la copropriété s’il y a lieu, le PRENEUR devant faire son affaire personnelle des autorisations administratives et des taxes qui pourraient être dues de ce fait ».

En l’espèce, il résulte de la photographie produite en pièce 67 par la S.C.I. AMAZIR que la S.A.S. ECO MERE a installé sur les locaux un panneau la concernant. Il est constant que cette enseigne a été installée sans autorisation du bailleur.

Toutefois, pour justifier la résiliation du bail, ce manquement doit revêtir une gravité certaine. Or, la S.C.I. AMAZIR n’invoque ni ne démontre le moindre critère de gravité qui justifierait que cette installation entraîne la résiliation du bail, étant constaté que le seul critère esthétique ne saurait être retenu s’agissant d’un panneau d’affichage apposé sur un bâtiment industriel en tôle.

En conséquence, le moyen doit être écarté.

1.6 Sur l’occupation de locaux non loués alléguée par la S.C.I. AMAZIR

Il convient de rappeler que, conformément aux développements du point 1.1, la mezzanine fait partie du premier bail écrit et le second bureau fait l’objet d’un bail verbal de sorte qu’aucune occupation sans droit ni titre n’apparaît caractérisée.

S’agissant du stationnement de véhicules, la S.C.I. AMAZIR verse aux débats deux constats d’huissier, l’un du 25 novembre 2021 et l’autre du 24 mai 2022, qui se bornent à constater la présence de véhicules automobiles sur le parking sans préciser leur propriétaire.

Le constat allégué du 16 novembre 2022 devant constituer la pièce n°58 n’a pas été communiqué dans le dossier soumis au tribunal.

Il est en revanche produit une sommation de faire adressée à la S.A.S. ECO MERE le 17 janvier 2023 ainsi qu’un courrier de la société ECO MERE non daté mais reçu le 20 janvier 2023 et signé par « M. [J] Président » indiquant que la société dispose de plusieurs places de stationnement depuis son entrée dans les lieux.

La S.A.S. ECO MERE reconnaît effectivement occuper plusieurs places de stationnement devant son local.

Il en résulte que les éléments produits par la S.C.I. AMAZIR ne permettent pas d’établir que la S.A.S. ECO MERE aurait stationné l’ensemble des véhicules et bennes se trouvant sur les parkings entourant les locaux loués.

En outre, les différents constats d’huissier démontrent la présence d’un stationnement anarchique généralisé sur les parkings de sorte que la délimitation des dits parkings ne semble ni matérialisée ni respectée.

Au demeurant, si comme indiqué au point 1.1, il ne ressort pas des baux souscrits que la S.A.S. ECO MERE serait locataire d’emplacements de stationnement, l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur lui impose, à tout le moins, de permettre à son locataire l’accès à son local depuis la voie publique ce qui implique à tout le moins l’existence d’une voie de circulation commune depuis celle-ci jusqu’à l’accès du local.

Or le plan communiqué par la S.C.I. AMAZIR en pièce 41 fait apparaître que les parkings qui seraient utilisés sans autorisation par la S.A.S. ECO MERE comprendraient tout l’espace se trouvant devant ses locaux de sorte que celle-ci ne bénéficierait pas d’un accès à ceux-ci. En outre, il n’est pas précisé sur ledit plan le statut des parkings qu’utiliserait la S.A.S. ECO MERE. Il n’est pas précisé si ces parkings sont des espaces communs accessibles à tous, font partie du bail d’un autre locataire ou sont réservés à l’usage exclusif du bailleur. Dans ces deux derniers cas, l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur précédemment invoquée imposerait à celui-ci de délimiter précisément la voie d’accès pouvant être empruntée par la S.A.S. ECO MERE et les parkings ce qui ne semble pas fait au vu du plan précité et des photographies des différents constats d’huissier qui ne font apparaître ni délimitation ni aménagement quelconque.

Il en résulte que ni le statut juridique ni la délimitation des emplacements se trouvant devant ses locaux que la S.A.S. ECO MERE reconnaît occuper ne sont clairement établis.

En conséquence, aucun manquement suffisamment grave susceptible de justifier la résiliation du bail n’apparaît établi et ce moyen sera écarté.

1.7 Sur le retard régulier dans le paiement des loyers invoqué par la bailleresse

Il résulte des stipulations du bail précitées que le loyer doit être payé chaque mois « tous les 1ers du mois ».

Si la S.C.I. AMAZIR communique en pièce 19 un tableau récapitulant les paiements effectués par la S.A.S. ECO MERE entre mars 2020 et avril 2022, lequel n’est pas réellement contesté par celle-ci, il apparaît, en tout état de cause, que ces retards peuvent être indemnisés, le cas échéant, par le biais d’intérêts et que la S.A.S. ECO MERE justifie être à jour de ses règlements.

Dès lors, les retards dans le paiement des loyers trois années en arrière ne sauraient constituer des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation des baux.

1.8 Sur le bien-fondé de la demande de résiliation judiciaire présentée par la S.C.I. AMAZIR

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus qu’aucun des manquements reprochés par la bailleresse à sa locataire n’apparaît suffisamment établi ou suffisamment grave pour justifier la résiliation des baux liant les parties.

En conséquence, la S.C.I. AMAZIR sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions à ce titre.

2. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la S.C.I. AMAZIR

Au regard des éléments précédemment exposés, le préjudice moral, physique et financier invoqué par la S.C.I. AMAZIR n’est pas démontré.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

3. Sur le remboursement des frais de commandement sollicité par la

S.C.I. AMAZIR

La S.C.I. AMAZIR fait reposer cette demande sur un courrier de Maître AGRA PECHIODAT du 9 mai 2023 indiquant :

« Ci-dessous la liste et le coût des commandements signifiés

25/02/2022 : 153,48 euros,

15/04/2022 : 72,58 euros,

20/10/2022 : 72,58 euros,

17/02/2023 : 72,58 euros,

24/04/2023 : 72,58 euros ».

Seul le commandement du 15 avril 2022 est versé aux débats.

En tout état de cause, dès lors que l’instance n’est pas relative à une demande de constatation d’acquisition de clause résolutoire, le coût des commandements ne peut être intégré aux dépens et doit s’intégrer, le cas échéant, aux frais irrépétibles si ceux-ci devaient être prononcés en faveur de la bailleresse.

En conséquence, la demande d’une condamnation spécifique pour laquelle la bailleresse n’invoque aucun fondement juridique n’apparaît pas justifiée et elle en sera déboutée.

4. Sur la demande de paiement d’indemnités d’occupation pour la mezzanine présentée par la S.C.I. AMAZIR

Comme précédemment indiqué au point 1.1, la mezzanine doit être considérée comme faisant partie du bail référencé « bail 1 ».

En conséquence, la S.C.I. AMAZIR ne pourra qu’être déboutée de sa demande à ce titre.

5. Sur la demande de paiement des charges présentée par la S.C.I. AMAZIR

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

En l’espèce, il résulte des baux écrits que suite à la mention « inventaire précis des charges et répartition entre le BAILLEUR et le PRENEUR », il n’est fait aucune mention à la suite de « la charge du PRENEUR ».

Il en résulte, qu’à défaut d’inventaire précis et limitatif fixant les charges incombant au locataire, la S.C.I. AMAZIR ne peut qu’être déboutée de sa demande à ce titre, étant constaté au surplus que la somme de 17.767,60 euros qu’elle réclame n’est justifiée par aucun décompte en sus des factures produites ni état récapitulatif annuel.

6. Sur les demandes d’injonction de faire présentées par la S.A.S. ECO MERE

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

6.1 Sur la demande de réparation de l’interphone sollicitée par la S.A.S. ECO MERE

Pour soutenir sa demande sur ce point, la S.A.S. ECO MERE se réfère à un procès-verbal de constat du 16 janvier 2023.

Or le mauvais état de fonctionnement de l’interphone n’est pas démontré par la S.A.S. ECO MERE, le commissaire de justice n’en faisant pas état dans son procès-verbal du 16 janvier 2023 contrairement à ce qu’affirme la locataire.

Elle ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande sur ce point.

6.2 Sur la demande de réparation du portail sollicitée par la S.A.S. ECO MERE

Sur ce point, il convient de rappeler, comme établi au point 1.1, que la S.A.S. ECO MERE n’est pas locataire d’emplacements de parking. Il n’est donc pas démontré par elle que le portail séparatif entre l’immeuble administratif et l’atelier ferait partie de ses baux.

En conséquence, dès lors que cet élément d’équipement ne fait pas partie des lieux loués et qu’il n’est pas non plus démontré que son état entraverait l’accès aux lieux loués, la S.A.S. ECO MERE est mal-fondée à exiger une quelconque réparation à ce titre.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

6.3 Sur la demande relative aux infiltrations présentée par la S.A.S. ECO MERE

La S.A.S. ECO MERE verse aux débats plusieurs constats faisant état d’infiltrations dans le bureau loué :

— procès-verbal du 23 décembre 2021 : « dans le bureau principal de la société Eco [Localité 7], une plaque de faux plafond, en fond de pièce gauche, est endommagée par des infiltrations. Je note la présence d’auréoles brunes ainsi qu’un affaissement, un gonflement et un décollement important sur le doublage de la cloison. »,

— procès-verbal du 1er mars 2022 : « dans le local administratif d’Eco [Localité 7], je constate que les infiltrations depuis le faux plafond sont toujours présentes et qu’aucune réparation n’a été entreprise pour faire cesser ce sinistre »,

— procès-verbal du 27 septembre 2022 : « bureau administratif : le dégât des eaux endommageant la partie d’angle face gauche s’est visiblement amplifié et ce depuis mes constatations antérieures et aucune réparation n’a été entreprise. »

— procès-verbal de constat du 16 janvier 2023 : « les infiltrations endommageant les plaques du faux plafond et l’angle du mur sont visiblement toujours persistantes et aucune réparation n’a été engagée. »

La S.A.S. ECO MERE justifie avoir mis en demeure la S.C.I. AMAZIR sur ce point le 8 février 2022.

La S.C.I. AMAZIR ne fait état d’aucune démarche aux fins de remédier aux infiltrations constatées à plusieurs reprises par le commissaire de justice.

Ces infiltrations affectant le plafond, il y a lieu de considérer, à défaut d’éléments contraires, qu’elles relèvent des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil incombant au bailleur.

En conséquence, il sera enjoint à la S.C.I. AMAZIR de procéder à toute réparation de nature à faire cesser les infiltrations affectant le bureau loué par la S.A.S. ECO MERE dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision. A défaut, il sera fixé une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois.

La S.A.S. ECO MERE n’ayant pas sollicité la remise en état du bureau, celle-ci ne sera pas ordonnée.

7. Sur la demande de dommages-intérêts présenté par la S.A.S. ECO MERE

Pour soutenir sa demande, la S.A.S. ECO MERE formule un certain nombre de griefs à l’encontre de sa bailleresse dont elle tire un préjudice de jouissance global et forfaitaire.

Toutefois, la nécessité d’établir un lien de causalité entre chaque faute éventuelle du bailleur et chaque poste de préjudice démontré de manière distincte conduit, en tout état de cause, à débouter la S.A.S. ECO MERE de sa demande forfaitaire et globale.

8. Sur la demande de remboursement d’un trop-perçu de loyer présentée par la S.A.S. ECO MERE

L’article 1716 du code civil dispose que lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.

En l’espèce, comme indiqué au point n°1, le bureau intitulé « bureau 1 » dans les factures émises par la S.C.I. AMAZIR fait l’objet d’un bail verbal. En conséquence, il ne peut être fait référence au « bail 3 » précédemment évoqué pour déterminer le prix du bail dès lors que ce bail ne concerne pas la S.A.S. ECO MERE.

Sur ce prix, la S.A.S. ECO MERE reconnaît avoir reçu quittance de mars 2020 à octobre 2022 sans élever la moindre contestation sur le montant du loyer jusqu’à la procédure de référé initiée en mai 2022. Sur ces quittances, il est expressément mentionné « loyer bureau 1 » et « 420euros TTC ».

Concernant la S.C.I. AMAZIR, si celle-ci a effectivement baissé le prix qualifié d’ « indemnité d’occupation bureau 1 », tel que cela résulte de la facture du mois de novembre 2022 à compter de cette date, cette démarche ne saurait valoir reconnaissance du montant du loyer réclamé par la S.A.S. ECO MERE dès lors que la S.C.I. AMAZIR conteste l’existence même d’un bail et ne considère cette somme que comme une « indemnité d’occupation ». Ces éléments conduisent à écarter le fait que la bailleresse aurait accepté ou reconnu un loyer de

350 euros TTC.

En conséquence, conformément au texte précité, le paiement d’une quittance fixant le loyer à 420 euros TTC durant plus de deux années établit que le montant du loyer issu du bail verbal convenu par les parties doit être fixé à cette somme.

Dès lors, il convient de débouter la S.A.S. ECO MERE de ses prétentions à ce titre.

9. Sur les demandes accessoires

Les deux parties succombant pour tout ou partie de leurs prétentions, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Dès lors, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la S.C.I. AMAZIR de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne la S.C.I. AMAZIR à procéder à toute réparation de nature à faire cesser les infiltrations affectant l’un des bureaux loués par la S.A.S. ECO MERE, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, il sera fixé une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois à la charge de la S.C.I. AMAZIR ;

Déboute la S.A.S. ECO MERE du surplus de leurs prétentions ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2025 par Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY