TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° RG 24/00824 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSCX

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

S.A. SEQENS VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 9]

C/

[H] [S], [A] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PRINSON-MOURLON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [S]

Mme [S]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DEFENDEURS :

Madame [H] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [A] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2015, pour une durée de trois mois renouvelable, la société FRANCE HABITATION a donné à bail à Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] un appartement à usage d’habitation de type F4 situé [Adresse 4], pour un loyer principal mensuel de 596,38 euros, outre des provisions pour charges.

Puis, par acte sous seing privé en date du 22 avril 2015, pour une durée d’un mois renouvelable, la société [Adresse 9] a donné à bail à Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] une place de stationnement située [Adresse 12], pour un loyer principal mensuel de 41,61 euros, outre des provisions pour charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 octobre 2024, la société SEQENS venant aux droits de la société [Adresse 9] a fait assigner Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

La dire et juger bien fondée en l’ensemble de ses demandes, l’y recevoir, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers au terme convenu, Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, du logement sis [Adresse 3] et emplacement de stationnement n°1034 situé à la même adresse, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, à ses frais, risques et périls, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, Condamner solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] à lui payer :La somme de 2 142,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtée au mois de septembre 2024 inclus selon décompte en date du 8 octobre 2024, Une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 égale au montant du loyer contractuel et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, conformément à la règlementation HLM, qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, ceci jusqu’à la libération effective des lieux, La somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, eu égard aux manquements graves des locataires rendant impossible la poursuite du bail, La somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] aux entiers dépens, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Préalablement à l’audience, la DDETS des Yvelines a transmis au tribunal le rapport social concernant Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S].

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

La société SEQENS venant aux droits de la société [Adresse 9], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 3 482,51 euros, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle explique que Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] règlent très irrégulièrement leur loyer, qui s’élève actuellement à la somme de 1221,43 euros au titre du logement et de 53 euros au titre du stationnement. Elle s’oppose, par principe, aux délais demandés par les défendeurs.

En défense, Madame [H] [S] a comparu. Elle reconnaît la dette. Elle explique que son époux travaille dans le domaine du BTP à son compte mais qu’il n’a pas de travail en ce moment. Elle déclare être salariée, avoir deux enfants à charge et gagner 1 900 euros par mois. Elle dit qu’ils ne bénéficient plus des APL alors qu’ils ont repris le règlement de leur loyer.

Elle sollicite des délais de paiement par mensualités de 80 euros en plus du loyer courant. Elle explique s’être entretenue avec une assistante sociale et être en attente d’un retour concernant la fiche bailleur pour bénéficier de nouveau des APL.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [A] [S] n’a pas comparu et n’était pas représenté, Madame [H] [S] ne disposant pas de pouvoir en ce sens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 29 octobre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 juin 2025.

Il est justifié de la saisine de la CAF le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que la locataire n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du dernier décompte produit, arrêté au 2 juin 2025 que la dette locative s’élève à la somme 3 818,51 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la locataire des frais de procédure pour un total de 333,02 euros (154,05€ le 14 mai 2024 + 178,97€ le 1er novembre 2024) qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

De plus, il est facturé à onze reprises la somme de 7,62 € entre le 29 février et le 11 décembre 2024, au titre des frais d’enquête sociale. Toutefois, aucun surloyer n’est appliqué et ces sommes ne correspondent pas à des loyers ou provisions sur charge. Ainsi, la somme de 83,62 € doit également être déduite de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] à payer à la société SEQENS la somme de 3401,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 mars 2015 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] par acte d’huissier le 10 mai 2024 pour un montant de 4 126,40 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, s’agissant du logement, et de huit jours s’agissant de l’emplacement de stationnement, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SEQENS à la date du 10 juillet 2024.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose, par principe, à l’octroi de délais de paiement.

Il convient de préciser que sont facturées, chaque mois, à Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] les sommes de 663,98 euros au titre du loyer et de 593,70 euros au titre des charges.

Il ressort également du décompte locatif en date du 2 juin 2025, que Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] ont procédé aux virements suivants depuis le mois d’octobre 2024 :

Octobre 2024 : 1 400 euros (+ 232,55 euros d’aide personnelle au logement)Novembre 2024 : 600 euros (+232,55 euros d’aide personnelle au logement)Décembre 2024 : 990 euros Janvier 2025 : 990 eurosFévrier 2025 : 990 euros Mars 2025 : 1 020 euros Avril 2025 : 1 030 eurosMai 2025 : 1 030 euros

Ainsi, il en résulte que Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] ont, depuis le mois d’octobre 2024, repris le versement intégral du loyer courant, mais que leur dette n’a jamais cessé d’augmenter compte tenu du montant particulièrement élevé des charges.

Il y a lieu de considérer que les conditions précitées sont remplies et, en conséquence, d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 80 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Les baux s’étant trouvé résiliés suite à l’acquisition des clauses résolutoires les 18 mai et 10 juillet 2024, l’occupation du logement et de la place de stationnement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de ses biens à son gré. Les délais accordés suspendent toutefois l’acquisition des clauses résolutoires.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 11 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6 – Sur l’expulsion immédiate

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 10 mars 2015 ainsi que celle stipulée au contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement en date du 22 avril 2015 recevront leurs pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 4], et de la place de stationnement située [Adresse 12], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 nouveau du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société SEQENS ne rapporte pas d’éléments particuliers justifiant la mauvaise foi de Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] en dehors du seul retard de paiement, lequel est indemnisé par les intérêts moratoires. Bien au contraire, l’augmentation importante des provisions sur charges est un élément qui a pu conduire au déséquilibre du budget du ménage sans que le bailleur ne produise de pièces justificatives ni la preuve des régularisations annuelles intervenues.

En conséquence, il convient de débouter la société SEQENS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

8- Sur les autres demandes

Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser la demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoires des baux conclus entre les parties à la date du 10 juillet 2024 s’agissant du logement, et à la date du 18 mai 2024 s’agissant de l’emplacement de stationnement,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] à payer à la société SEQENS venant aux droits de la société [Adresse 9] la somme de 3401,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,

AUTORISE Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 80 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,Les clauses résolutoires reprendront leurs effets et les baux du 10 mars 2015 et 22 avril 2014 seront résiliés de plein droit à la date de la défaillance,Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] de l’appartement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S] seront condamnés in solidum à payer à la société SEQENS venant aux droits de [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

DEBOUTE la société SEQENS venant aux droits de la société [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S], in soliudm, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [H] [S] et Monsieur [A] [S], in solidum, à payer à la société SEQENS venant aux droits de la société [Adresse 9] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT