TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00008 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XZOY

Jugement du 13 Avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 13 Avril 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Février 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. A. [K] ET FILS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SASU EUROMASTER FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Laurence BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

1

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI A. [K] ET FILS est propriétaire d’un tènement immobilier situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 24 mars 1983, la SCI A. [K] ET FILS a conclu avec la société GARAGE DES HIRONDELLES un bail commercial d’une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1983 portant sur :

— un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 4], comprenant un terrain d’une superficie d’environ deux cents mètres carrés (200m2) et la maison édifiée sur ledit terrain ayant rez-de-chaussée à usage de bureaux et magasins, premier étage de trois pièces, combles perdus au-dessus ;

— un ensemble de hangars, à usage d’entrepôts, couverts en éternit, situé à [Adresse 5] [Localité 2][Adresse 6], d’une superficie de mille cinq cent dix mètres carrés environ (1.510m2).

La société ADARAN est ultérieurement intervenue aux droits et obligations de la société GARAGE DES HIRONDELLES.

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises, et pour la dernière fois suivant acte sous seing privé en date du 18 novembre 2009 pour une nouvelle période de neuf ans s’étalant du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018.

Le bail s’est prolongé tacitement à échéance.

Par acte extra-judiciaire du 20 janvier 2022, la SCI A. [K] ET FILS a fait délivrer à la société ADARAN un congé au 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement au 1er octobre 2022, moyennant un loyer de 220 000 € hors taxes et hors charges.

La société EUROMASTER, venant aux droits et obligations de la société ADARAN, n’a pas réagi au congé.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la SCI A. [K] ET FILS a notifié à la société EUROMASTER un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 octobre 2022.

La société EUROMASTER n’a pas répondu dans le délai d’un mois.

Par acte extra-judiciaire du 10 janvier 2023, la SCI A. [K] ET FILS a fait assigner la société EUROMASTER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial.

Par jugement du 7 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a rejeté la fin de non-recevoir tenant à la forclusion de l’action du bailleur, constaté le déplafonnement du loyer et ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [T] [E].

Par arrêt du 7 mai 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé cette décision.

L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2024.

A l’audience du 3 février 2026, la SCI A. [K] ET FILS, se référant par l’intermédiaire de son conseil aux termes de son mémoire en réponse après expertise , demande au juge des loyers commerciaux de :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 153 000 € en principal, outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

CONDAMNER la société EUROMASTER FRANCE aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce à compter du 1er octobre 2022 outre capitalisation desdits intérêts ;

CONDAMNER la société EUROMASTER FRANCE à verser à la SCI A. [K] ET FILS une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la même aux dépens et au paiement des frais d’expertise.

La société EUROMASTER FRANCE, par son mémoire en réponse n°2, demande au juge des loyers commerciaux de :

FIXER le prix du bail renouvelé à la date du 1er octobre 2022 à la somme de 42 498,58 € hors taxes et hors charges par an ;

DEBOUTER la SCI [K] ET FILS de sa demande en condamnation au paiement des intérêts et de sa demande de capitalisation ;

DEBOUTER la SCI [K] ET FILS de sa demande en condamnation au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSER les dépens en ce compris les frais d’expertise à la charge de la SCI [K] ET FILS.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code exclut dans son 3ème alinéa le plafonnement établi dans ses alinéas 1 et 2 en cas de renouvellement du bail lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, il a été jugé par la cour d’appel de [Localité 1] dans son arrêt du 7 mai 2005 que le loyer commercial du bail renouvelé est déplafonné. Il doit donc être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Sur la surface

L’expert judiciaire, à l’instar des parties, a pris pour base l’attestation de superficie produite par la SCI A. [K] ET FILS.

M. [E] a qualifié les lieux de local d’activité et non de local commercial. La société EUROMASTER exerce une activité de garage automobile (principalement changement de pneus et entretien). Au vu du type d’activité mais également du type de local, de surface importante, qui comporte majoritairement de très grandes zones de stockage et une belle hauteur sous plafond, la spacieuse zone d’atelier étant garnie de sept ponts alors que la zone d’accueil de la clientèle est réduite à une unique pièce de taille modeste, il y a lieu de considérer qu’il s’agit effectivement d’un local d’activité et non d’un local commercial. En tout état de cause, la société EUROMASTER ne saurait tout à la fois faire siens les termes de comparaison retenus par l’expert, qui visent des locaux d’activité, et appliquer les règles afférentes aux locaux commerciaux.

En conséquence de la qualification de local d’activité, il n’y a pas lieu de prendre en considération la surface de cour extérieure (53m2) non bâtie. Il n’y a pas davantage lieu d’opérer une pondération en fonction du type d’unité (stockage, bureaux, vestiaires, etc…).

L’expert a toutefois à juste titre retiré de la surface de la mezzanine les zones d’une hauteur inférieure à 1,80m qui, n’étant pas accessible à une personne debout, sont peu ou prou inexploitables. L’application par l’expert d’une pondération de 0,2 concernant le reste de la mezzanine apparaît parfaitement justifiée par l’accès limité à celle-ci par un escalier pentu ou un monte-charges, et par la présence d’un rail central et de poutres métalliques transverses qui quadrillent la surface et en compliquent encore l’usage.

Une partie du local est à l’usage de places de stationnement (14 places environ). La société EUROMASTER sollicite l’application d’une pondération à la baisse pour la surface correspondante, considérant que cette surface est soustraite de son activité. Il convient toutefois de rappeler que l’activité d’EUROMASTER est précisément d’intervenir sur les véhicules des clients. La zone de stationnement est donc un élément pratique pour les clients mais surtout une zone d’attente pour les véhicules objets de l’intervention de la société EUROMASTER (avant ou après celle-ci). Elle s’insère donc dans l’activité de la société preneuse et ne saurait par conséquent faire l’objet d’une quelconque pondération, étant observé qu’elle ne souffre d’aucune limitation particulière de son exploitation à l’inverse de la mezzanine.

Il y a donc lieu de retenir la surface pondérée telle que définie par l’expert, soit 1645,27 m2.

Sur les caractéristiques du local et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert a recherché des éléments de comparaison relatifs à des locaux d’activité qui s’apparentent au local litigieux, situés dans le même arrondissement. Il aboutit à une fourchette allant de 57 €/m2 à 172 €/m2 avec une moyenne à hauteur de 93 €/m2.

L’expert a retenu un loyer unitaire de 80 €/m2, considérant la localisation des lieux (dans une zone urbaine et résidentielle mais assez isolée des pôles de commercialité environnants), sa bonne desserte par les transports en commun (deux arrêts de tram à proximité), de son emplacement dans une rue à sens unique, du double accès [Adresse 7] / [Adresse 8], du secteur d’activité concurrentiel. Il a également pris en considération les caractéristiques du local, qu’elles soient bénéfiques (rareté d’un bien d’une telle surface, présence d’une certaine commercialité, configuration optimale au regard de l’activité exercée, parking pour la clientèle, belle hauteur libre, terrasse extérieure) mais également négatives s’agissant de son état d’usage vieillissant.

La société EUROMASTER sollicite une minoration au regard de l’état de vétusté des locaux. Toutefois, les pièces produites ne permettent pas de faire un constat autre que celui de l’expert, d’un état global vieillissant. En effet, des documents datant de 2001 ne sauraient justifier de l’état des locaux au jour du renouvellement en 2023, soit plus de 20 ans plus tard. Par ailleurs, le rapport de maintenance du toit de 2022 fait état soit d’éléments ne relevant pas de la vétusté des lieux (encombrement des chéneaux) soit d’éléments caractérisant simplement le vieillissement de la toiture (désalignement des tuiles) soit d’éléments peu explicites (de la mousse générant des fuites). Enfin, les photographies produites, outre qu’elles ne sont pas datées ni localisées, ne permettent pas de déterminer si la présence d’eau au sol est en lien avec une particulière vétusté et non avec une autre cause (défaut d’entretien courant, intempéries exceptionnelles…).

Il n’y a donc pas lieu d’opérer une quelconque minoration au titre d’une particulière vétusté des lieux, leur caractère vieillissant étant déjà pris en compte dans l’évaluation unitaire réalisée par l’expert.

Sur la destination des lieux

Le bail prévoit que le preneur ne pourra exercer, dans les lieux loués, que l’activité relative à son objet social, soit “commerce directement ou indirectement de pneumatiques et d’articles de caoutchouc, ainsi que tous les autres accessoires ou produits se rapportant aux véhicules automobiles”.

Sur les obligations respectives des parties

Sur la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En application de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier.

Si l’article R. 145-35 du code de commerce autorise l’imputation au locataire de la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’un transfert par le propriétaire d’une obligation lui incombant.

En l’espèce, le bail prévoit l’imputation au preneur des “impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque”, ce qui recouvre la taxe d’habitation.

La SCI A. [K] ET FILS ne démontre pas que l’ensemble des éléments de comparaison utilisés pour l’évaluation unitaire de la valeur locative concerneraient des baux avec transfert au preneur de la taxe foncière, et l’invocation d’un usage en ce sens, même confirmé par l’expert, est insuffisant pour considérer que la minoration aurait déjà été prise en compte dès l’évaluation initiale de la valeur locative.

Il y a donc lieu de minorer la valeur locative du montant de la taxe foncière, soit 5 429 €.

En revanche, l’imputation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe récupérable en lien avec l’activité du preneur, n’a pas à engendrer une minoration de la valeur locative.

Sur la clause de souffrance

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En application de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En l’espèce, le bail stipule que le preneur doit “souffrir sans aucune indemnités quelles qu’en soient l’importance et la durée, tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent ou dans les immeubles voisins, et également tous travaux d’amélioration ou construction nouvelle que le propriétaire jugerait convenable de faire exécuter, et alors même que la durée de ces travaux excéderait 40 jours”, référence ici faite à l’article 1724 du code civil dans sa version contemporaine à la signature du bail initial.

Cette stipulation emportant report sur le preneur de la charge économique des travaux excédant le seuil légal, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’une clause exorbitante justifiant une minoration de 1 % seulement, compte tenu de la limitation de la portée de ce type de clause au regard de l’obligation de délivrance du bailleur.

Sur la clause de transfert des travaux “services publics / hygiène”

Le bail prévoit l’imputation au preneur des “travaux requis par les services d’hygiène”. S’agissant de travaux dépendant étroitement de l’activité du locataire, mais également d’une clause usuelle tel que cela ressort du rapport d’expertise, il n’y a pas lieu de considérer qu’il s’agit d’une clause exorbitante du droit commun justifiant d’une minoration de la valeur locative de ce chef.

Sur la clause de concurrence

La bailleresse s’est réservé le droit de louer d’autres locaux du même immeuble pour une destination similaire. S’agissant d’une application du principe de liberté contractuelle, il n’y a pas lieu à minoration de la valeur locative.

Sur la clause d’accession

L’article 555 du code civil dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

En l’espèce, le bail stipule que le preneur devra “laisser en fin de bail tous travaux d’amélioration ou de modification et tous travaux neufs, sans indemnité du bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif aux frais du preneur”. La référence à une éventuelle remise en état permet de considérer que la mention “fin de bail” ne renvoie pas à l’échéance du premier renouvellement mais à la fin des relations contractuelles, accompagnées du départ du preneur. Le bailleur ne bénéficie donc pas de l’accession dans le cadre de l’évaluation du loyer du bail renouvelé. En revanche, il bénéficie d’une accession en fin de bail sans indemnité, donc plus intéressante que le régime général de l’accession précédemment rappelé. En outre, il bénéficie d’une option avec la remise en état des locaux, retirant au preneur le bénéfice de l’absence de remise en état en cas d’accession simple. Aucun élément n’est rapporté quant au caractère usuel ou non d’une telle clause en matière de baux d’activité.

Il y a donc lieu de considérer que cette clause doit emporter minoration de la valeur locative, minoration n’excédant pas 3% compte tenu des éléments qui précèdent mais également de la teneur des locaux, largement constitués de lieux de stockage donc peu propices à d’importants travaux d’amélioration.

Sur l’évaluation du loyer commercial

Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu d’évaluer le loyer commercial annuel à la somme de :

1645,27 m2 x 80 €/m2 – 4 % – 5 429 € = 120 928 €

outre charges et taxes contractuellement à la charge du preneur.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le point de départ des intérêts portant sur l’arriéré sera fixé au 10 janvier 2023, date de l’assignation.

Sur les autres demandes

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

La compétence spécifique du juge des loyers commerciaux exclut que celui-ci se prononce sur la capitalisation des intérêts.

Les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties.

L’équité commande de rejeter les prétentions formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Fixe le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 120 928 € hors taxes et hors charges ;

Dit que les sommes dues en conséquence de la présente fixation de loyer porteront intérêt au taux légal à compter du 10 janvier 2023 ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Déboute la SCI A. [K] ET FILS de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;

Condamne la SCI A. [K] ET FILS au paiement de la moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise ;

Condamne la société EUROMASTER FRANCE au paiement de la moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 13 avril 2026.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.