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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00155 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDTI

JUGEMENT

DU : 29 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[R] [G] [N] [U]

DEFENDEUR(S) :

[Y] [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 29 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT NEUF AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 28 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [R] [G] [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Philippe QUIMBEL, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Caroline GERMAIN

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [Y] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie-eve PETRIS, avocat au barreau de VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire :Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 6 octobre 2018, [R] [U] a donné à bail à [Y] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 €.

Un congé pour reprise a été signifié à la locataire par acte de commissaire de justice le 05 juillet 2023, avec effet au 05 octobre 2024.

[Y] [B] a quitté le logement le 29 décembre 2023. Le même jour, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice à la demande d'[R] [U] et en présence du concubin et de la mère de [Y] [B].

Par acte signifié le 17 mai 2024, [R] [U] a fait assigner [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en vue d’obtenir le paiement du montant des loyers pour les mois d’août et décembre 2023, des taxes d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2021 à 2023, et d’une somme au titre du coût de réparation de dégradations locatives.

À l’audience, représenté par son avocat qui a déposé des conclusions, [R] [U] a demandé :

— le rejet des demandes de [Y] [B],

— sa condamnation à lui payer la somme globale de 2000 € au titre des loyers impayés,

— sa condamnation à lui payer la somme de 295 € au titre des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères pour les années 2021 à 2023,

— sa condamnation à lui payer la somme de 27 016 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives,

— sa condamnation à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

Représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, [Y] [B] a sollicité :

— qu’il soit constaté qu’elle entend payer la somme de 1000 € au titre du loyer du mois de mai 2023 et celle de 295 € au titre des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères,

— le rejet du surplus des demandes d'[R] [U],

— la nullité du congé pour reprise,

— la condamnation d'[R] [U] à lui payer la somme de 18 000 € en réparation de ses préjudices matériels,

— la condamnation d'[R] [U] à lui payer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au locataire de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier du paiement, et l’article 1342-10 du même code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter, qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, qu’à égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne, et que, toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, [R] [U] sollicite la condamnation de [Y] [B] au paiement du montant des loyers pour les mois d’août et décembre 2023, soit la somme totale de 2000 € (1000 x 2). Il produit à l’appui de sa demande, outre le contrat de bail, un historique des paiements.

[Y] [B] reconnaît uniquement devoir payer le loyer correspondant au mois d’août 2023. Au soutien de sa demande, elle produit ses relevés bancaires portant sur l’année 2023.

Il ressort des éléments et pièces soumis aux débats, que [Y] [B], n’a pas payé, au titre de l’année 2023, deux mois de loyer.

Elle doit en conséquence être condamnée à payer à [R] [U] la somme de 2000 €.

L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, dont participent la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères.

En l’espèce, [R] [U] produit les avis de taxe foncière du logement concerné pour les années 2021, 2022, 2023, sur lesquels apparaissent le montant annuel de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Par ailleurs, la défenderesse ne s’oppose pas à la demande en paiement à ce titre.

[Y] [B] doit donc être condamnée à payer à [R] [U] la somme de 295 € à ce titre.

L’article 7 susmentionné fait en outre obligation au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’assurer l’entretien courant du logement, les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la même loi prévoit qu’un état des lieux est établi à la remise et à la restitution des clefs, et qu’à défaut la partie qui en a empêché l’établissement ne peut se prévaloir de la présomption de réception en bon état prévue par l’article 1731 du code civil.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi lors de l’entrée de [Y] [B] dans le logement. Dès lors qu’il n’est pas allégué ni ne ressort des débats et des pièces communiquées qu’il aurait été fait obstacle à l’établissement de cet état des lieux lors de la remise des clefs, elle est donc réputée les avoirs reçus en bon état.

[R] [U] sollicite la condamnation de [Y] [B] à lui payer la somme de 27016 € à titre d’indemnisation des dégradations locatives imputables à la défenderesse.

À l’appui de sa demande, le demandeur produit, le procès-verbal de constat accompagné de photographies, établi lors de la sortie des lieux, par commissaire de justice le 29 décembre 2023 qui fait état de différentes dégradations, un devis de travaux de la société CPR pour un montant de 25300 €, un devis de travaux de la société Trigelec pour un montant de 1716 €.

L’état des lieux de sortie met en évidence les dégradations suivantes :

— Cuisine : parquet abîmé avec la présence d’éclats à la jonction de ses lames, auréoles sous une prise électrique, traces de salissures sur la partie basse des parois, une sortie de fils électriques sans douille. Le flexible d’alimentation du robinet mitigeur fuit.

— Salle à manger : fil électrique sectionné, à plusieurs endroits les plinthes sont enlevées et les fils électriques sont apparents, traces d’usure des peintures majoritairement sur la partie basse des parois, les verres de la double porte-fenêtre sont entièrement rayés de l’extérieur, la porte d’accès est dégradée, elle ne peut plus être ouverte.

— Couloir : lattes de parquet dégradées avec des arrachements à la jonction entre les lames, traces d’usure et de frottements de la peinture qui affectent la moitié basse des parois.

— Salle de douche : traces d’usure et de salissures sur la porte dont le cadre est fêlé au niveau de la gâche, arrachements constatés sur la barre de seuil, nombreux écaillements de la peinture dans la douche et sur côté du meuble-lavabo, radiateur sèche serviette corrodé, joints du bac receveur sont noircis et les carreaux de la marche sont fêlés; les tiroirs du meuble double vasque sont démarqués, arrachés et usés.

— Chambre 1 : nombreuses rayures sur le sol et démarcations sur la moitié gauche de la pièce, petits enfoncements des dalles de polystyrène au plafond;

— Chambre 2 : rayures sur le sol à divers endroits et deux auréoles affectent le parquet.

— Couloir sous-sol : revêtement lino vétusté qui se fissure et se casse, une partie du mur a fait l’objet d’un placage non peint, les fils électriques des boîtiers de dérivation sont apparents (les boîtiers ne sont pas pourvus de cache);

— Pièces sous-sol : absence de porte de garage, en lieu et place présence d’un volet électrique fonctionnel

— Extérieurs : bambous plantés en limite de propriété, jardin cloisonné par des panneaux de claustras en état dégradé

La nature de ces détériorations exclut qu’elles soient apparues du fait de l’usure normale des lieux. Elles résultent au contraire d’un manquementde [Y] [B] à ses obligations de répondre des dégradations locatives et d’entretien du logement, et ouvrent droit au profit d'[R] [U] à une indemnité en permettant la réparation.

À la lecture du procès-verbal de constat et des deux devis de travaux, seront retenus comme postes d’indemnisation au titre des dégradations imputables à la défenderesse les éléments suivants :

— dépose du parquet de la cuisine, de l’entrée et du couloir : 700 €,

— fourniture et pose d’un parquet stratifié : 1000 €,

— ponçage du parquet salle à manger et deux chambres : 1500 €,

— vitrification du parquet : 1000 €,

— réfection de la peinture de la salle de bain : 850 €,

— dépose du placo dans le garage 3000 €,

— fourniture et pose d’une porte de garage : 2500 €,

— fourniture et pose d’un meuble double vasque : 600 €,

soit la somme totale de 11150 €.

[Y] [B] conteste le devis produit par la société CPR, au motif que cette dernière appartiendrait au frère du demandeur, et que le devis serait, de ce fait, un document de complaisance. Toutefois, [Y] [B] n’apporte aucun élément probant ni aucune évaluation alternative permettant d’étayer ses allégations.

En conséquence, [Y] [B] sera condamnée à payer à [R] [U] la somme de 11 150 € à titre d’indemnisation des dégradations locatives.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut délivrer à son locataire un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En outre, le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date à laquelle il est donné.

En l’espèce, un congé pour reprise a été signifié à [Y] [B] par acte de commissaire de justice le 55 juillet 2023, soit plus de 6 mois avant le terme du bail.

Ce congé pour reprise indique les nom et adresse des bénéficiaires de la reprise. Par ailleurs, [R] [U] produit aux débats des attestations des bénéficiaires de la reprise du logement ainsi qu’un mandat de vente de leur résidence principale.

Bien que le congé pour reprise ne mentionne pas la nature du lien existant entre le [R] [U] et les bénéficiaires de la reprise, cette omission ne saurait entraîner à elle seule la nullité du congé dès lors que [Y] [B] ne démontre aucun préjudice du fait de cette omission et reconnaît dans ses écritures que les bénéficiaires de la reprise sont les ascendants de [R] [U]. Par ailleurs, l’intention de nuire prêtée par [Y] [B] à [R] [U] ne saurait être caractérisée par le fait que la défenderesse est en concubinage avec l’ancien compagnon de la compagne actuelle du demandeur et cette situation n’entache pas de fraude le congé litigieux.

La demande en nullité de [Y] [B] doit en conséquence être rejetée.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, [Y] [B] fait état de frais engagés par elle du fait de son déménagement (frais d’agence immobilière, dépôt de garantie), du montant du loyer de sa nouvelle résidence principale et de la souscription de deux crédits à la consommation. Elle sollicite ainsi la condamnation de [R] [U] à lui verser la somme de 18 000 €.

La demande de nullité du congé pour reprise ayant été rejetée, la partie défenderesse ne produit aucun élément de nature à établir une faute d'[R] [U], si bien que sa demande en paiement doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [B] doit être condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [B] à payer à [R] [U] la somme de 2000 € au titre des arriérés de loyers ;

CONDAMNE [Y] [B] à payer à [R] [U] la somme de 295 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023 ;

CONDAMNE [Y] [B] à payer à [R] [U] la somme de 11 150 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives ;

REJETTE les demandes de [Y] [B] en nullité du congé pour reprise et en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [Y] [B] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes d'[R] [U] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Vanessa BENRAMDANE Christian SOUROU