Du 16 septembre 2024

5AZ

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 22/03190 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHOP

Jonction avec n° RG 23/2267

[W] [M] épouse [L]

C/

S.A. DOMOFRANCE, Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE “HAMEAU DE BOURBON 6 BATS C/D/E/F”

Expéditions délivrées à :

M^e Sophie PASTURAUD

M^e Marie-Cécile GARRAUD

M^e Mathieu RAFFY

— FE délivrée à

M^e Marie-Cécile GARRAUD

Le 16/09/2024

Avocats : M^e Marie-cécile GARRAUD

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

M^e Sophie PASTURAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3] – [Localité 4]

JUGEMENT EN DATE DU 16 septembre 2024

JUGE : Madame Anne Karine BOURCIER,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Madame [W] [M] épouse [L]

née le 28 Août 1983 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie-Cécile GARRAUD, membre de la SCPDEFFIEUX-GARRAUD-JULES, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDERESSES :

1 – S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY, membre de la SELARL MATHIEUR RAFFY-MICHEL PUYBARREAU, avocat au Barreau de Bordeaux

2 – Syndicat des copropriétaires de la copropriété dénomée “HAMEAU DE BOURBON 6 BATS C/D/E/F”

pris en la personne de son syndic ERA GRAND 10 IMMO, [Adresse 8] [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au Barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juin 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 mars 2009, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Mme [W] [M] épouse [L] un appartement à usage d’habitation de type T2 situé au [Adresse 6] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2022, Mme [W] [M] épouse [L] a assigné la SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :

Enjoindre DOMOFRANCE à réaliser les travaux de mise en conformité visant à remédier à la situation de non-décence du logement loué à Mme [W] [M] épouse [L] dans le délai d’un mois suivant notification de la décision à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ;Enjoindre DOMOFRANCE à tout le moins de reloger sans délai Mme [W] [M] épouse [L] dans un logement décent, adapté à sa situation, et présentant des caractéristiques similaires à son logement actuel (loyer, surface, nombre de pièces) ;Autoriser la suspension du paiement des loyers auquel Mme [W] [M] épouse [L] est tenue pour la période à compter du 1er octobre 2020 pour le logement loué à Mme [W] [M] épouse [L] jusqu’à la date de réalisation effective des travaux en conformité ;En conséquence,

Condamner DOMOFRANCE à restituer à Mme [W] [M] épouse [L] la somme de euros en restitution du loyer pour la période à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la date du jugement, à parfaire au jour des plaidoiries ;Autoriser Mme [W] [M] épouse [L] à suspendre le versement des loyers jusqu’à la date de réalisation effective des travaux de mise en conformité ;Condamner DOMOFRANCE à verser à Mme [W] [M] épouse [L] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner DOMOFRANCE à verser à Mme [W] [M] épouse [L] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner DOMOFRANCE aux entiers dépens de l’instance. L’affaire enrôlée sous le n° RG 22/03190 a été appelée à l’audience du 17 janvier 2023 puis renvoyée plusieurs fois.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, la SA DOMOFRANCE a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DENOMMEE « [Adresse 13] », représenté par son syndic en exercice la société ERA GRAND 10 IMMO, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :

Ordonner la jonction entre l’assignation et la procédure enrôlée sous le n° RG 22/03190 ;Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DENOMMEE « [Adresse 13] », pris en la personne de son syndic ERA GRAND 10 IMMO à relever intégralement indemne la société DOMOFRANCE de toutes condamnations que cette dernière pourrait être amenée à supporter vis-à-vis de Mme [L].L’affaire enrôlée sous le n° RG 23/02267 a été appelée à l’audience du 12 septembre 2023 et jointe à l’affaire enrôlée sous le n° RG 22/03190.

Les affaires ont été utilement entendues lors de l’audience du 10 juin 2024.

Lors de l’audience, régulièrement représentée par son conseil, Mme [L] actualise ses demandes comme suit :

Autoriser la suspension du paiement des loyers auquel Mme [L] est tenue pour la période à compter du 1er octobre 2020 pour le logement loué à Mme [L] jusqu’à la date de résiliation du bail en date du 15 décembre 2023 ;Condamner DOMOFRANCE à restituer à Mme [L] la somme de 1 777,44 € en restitution du loyer pour la période à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la date de résiliation du bail en date du 15 décembre 2023 ;Condamner DOMOFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;Condamner DOMFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;Condamner DOMOFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 6 876,36 € au titre de son préjudice matériel ;Condamner DOMOFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner DOMOFRANCE aux entiers dépens de l’instance et notamment la somme de 105,16 € mise à sa charge par DOMOFRANCE relative aux frais de signification de son assignation de mise en cause.Le juge des contentieux de la protection constate qu’une erreur matérielle s’est glissée dans les demandes de Mme [L] et qu’il faut lire :

Condamner DOMOFRANCE à restituer à Mme [L] la somme de 11 777,44 € en restitution du loyer pour la période à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la date de résiliation du bail en date du 15 décembre 2023 ;Mme [L] expose qu’en 2020 elle a constaté des dégâts dans son appartement principalement liés à l’humidité des lieux et conduisant à la présence de moisissures importantes dans les pièces humides de l’appartement. Par une correspondance du 08 novembre 2021, la ville de [Localité 5] a constaté plusieurs désordres dans l’appartement. DOMOFRANCE a refusé de faire réaliser les travaux chez Mme [L] et a rejeté la responsabilité sur le syndic de copropriété. Le 1er mars 2022, DOMOFRANCE transmettait finalement une unique proposition de relogement à Mme [L] : deux garages pour un loyer de 48,31 € mensuels par garage, locaux par nature impropres à l’habitation. Mme [L] a continué de régler régulièrement son loyer. Elle a été informée d’une date de travaux de réfection complète de l’étanchéité de l’immeuble prévus en juin 2023.

A l’appui de ses demandes, au visa de la loi de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil, Mme [L] soutient que son logement est non-décent et que son bailleur a violé ses obligations, qu’il doit être sanctionné et Mme [L] indemnisée de ses préjudices.

En défense, régulièrement représentée par son conseil, la SA DOMOFRANCE sollicite :

Constater que les demandes de Mme [L] tendant à voir exécuter les travaux sous astreinte ainsi qu’à la reloger ou à suspendre le paiement des loyers sont désormais sans objet en raison du départ des lieux de Mme [L] ;Réduire en de très larges proportions les demandes de réduction de loyers formées par Mme [L] ;Débouter Mme [L] de l’intégralité de ses demandes complémentaires ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] à relever intégralement indemne la société DOMOFRANCE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;Condamner Mme [L] aux entiers dépens.A l’appui de ses demandes, la société DOMOFRANCE soutient que Mme [L] n’a jamais été dans l’incapacité d’occuper l’intégralité du logement qui a seulement été impacté ponctuellement par le problème. Elle soutient que les problèmes d’humidité déplorés à l’intérieur du logement de Mme [L] proviennent des parties communes de l’immeuble en raison des défauts d’étanchéité des murs et terrasses extérieures de l’immeuble. Les travaux ont été mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété du MAMEAU DE BOURBON.

En défense, régulièrement représenté par son conseil, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la société ERA GRAND 10 IMMO sollicite :

A titre principal :

Prononcer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] ;Débouter Mme [L] et la société DOMOFRANCE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;A titre subsidiaire :

Réduire à de plus justes proportions la demande de réduction du loyer formée par Mme [L] ;Débouter la société DOMOFRANCE de sa demande de relevé indemne concernant la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [L] à hauteur de 3 000 € ;Débouter la société DOMOFRANCE de sa demande de relevé indemne relativement à l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;En toute hypothèse :

Condamner la société DOMOFRANCE au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens.A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] soutient à titre principal qu’il doit être mis hors de cause, car Mme [L] ne rapporte pas la preuve de ses prétentions et leur imputabilité au syndicat n’est pas établie. A titre subsidiaire, les prétentions de remboursement de loyer de Mme [L] doivent être réduites.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Lors de l’audience, le juge des contentieux de la protection a autorisé Mme [L] à déposer une note en délibéré pour communiquer sa nouvelle adresse.

Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la qualification du jugement :

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la jonction :

Constatant qu’il existe entre les affaires enrôlées sous les numéros RG 23/02267 et RG 22/03190 un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire juger ensemble conformément à l’article 367 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ordonne la jonction des deux affaires.

A titre préliminaire :

Considérant les dires des parties et l’état des lieux de sortie, Mme [L] a quitté l’appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 5] le 15 décembre 2023. Sa nouvelle adresse est au [Adresse 7] [Adresse 9] à [Localité 10].

Le juge des contentieux de la protection constate que les demandes de Mme [L] contenues dans son assignation du 18 novembre 2022 tendant à voir exécuter les travaux sous astreinte ainsi qu’à la reloger ou à suspendre le paiement des loyers sont désormais sans objet en raison de son départ des lieux.

Sur la suspension rétroactive des loyers entre le 1er octobre 2020 et le 15 décembre 2023 :

Conformément à l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. […] »

Conformément à l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière

De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »Au cas d’espèce, la SA DOMOFRANCE et Mme [L] ont signé un contrat de location d’un logement à usage d’habitation de type T2 situé au [Adresse 6] à [Localité 5] à effet du 24 mars 2009. Il appert des pièces produites et en particulier du courrier de la ville de [Localité 5] du 12 novembre 2021 que l’inspecteur de salubrité a constaté le 08 novembre 2021 les désordres suivant dans l’appartement de Mme [L] :

« Une infiltration d’eau en partie haute du plafond de la chambre coté, à l’angle du mur. Cloison humide, développement de moisissures, décollement du papier peint.Dans cette même chambre, dégradation du revêtement de sol sous l’effet de l’humidité.Un léger développement de moisissures en cueilli du plafond du salon, il semble que ce soit un phénomène de condensation, de pont thermique. »Par courrier du 26 novembre 2021, la SA DOMOFRANCE a indiqué à la Ville de [Localité 5] avoir proposé à Mme [L] le 22 novembre 2021 un relogement temporaire ou définitif sans que cela ne soit suivi d’une proposition concrète répondant aux besoins de Mme [L].

Au regard des dispositions de l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, l’appartement de Mme [L] mis à disposition par le bailleur, à savoir la SA DOMOFRANCE, ne présente pas les caractéristiques de décence en raison de son exposition à l’humidité et aux moisissures. Il est constant que l’appartement n’a pas fait l’objet de travaux de réparations et de mise en conformité jusqu’au 15 décembre 2023, date de départ de Mme [L]. Il est de jurisprudence constante que le locataire est fondé à solliciter la réduction ou la suspension du loyer.

En l’espèce, Mme [L] ne justifie pas avoir été dans l’incapacité totale d’occuper l’appartement. Il ressort par ailleurs des pièces versées (constat de l’inspecteur de salubrité et état des lieux de sortie) que les désordres étaient localisés dans la chambre ainsi qu’un léger développement de moisissures en cueillie de plafond du salon. L’inspecteur de salubrité n’a pas constaté la présence de nuisibles ou de parasites dans l’appartement. L’appartement de Mme [L] n’a pas été déclaré insalubre. Enfin le seul SMS de Mme [L] du 06 octobre 2020 ne saurait justifier le point de départ de la rétroactivité sollicitée. Au regard de ces éléments, Mme [L] ne saurait être fondée à solliciter l’intégralité des loyers entre octobre 2020 et décembre 2023.

Mme [L] est donc fondée à solliciter le remboursement d’une partie des loyers correspondant à la surface de la chambre de 10 m² entre novembre 2021, date du courrier de la Ville de [Localité 5], et décembre 2023. Mme [L] a bénéficié d’une remise commerciale de la SA DOMOFRANCE de 674,48 €.

En conséquence, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à verser à Mme [L] la somme de 921,92 € décomposée comme suit : (319,28 € x 1/5éme) x 25 mois – 674,48 €.

Sur le préjudice de jouissance :

Mme [L] ne justifie pas d’un préjudice de jouissance indépendant de celui déjà indemnisé par la suspension rétroactive des loyers allouée plus haut. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur le préjudice moral :

Mme [L] démontre avoir subi un préjudice moral à cause de l’état de son appartement. Son médecin psychiatre atteste suivre Mme [L] depuis le 29 mars 2023 et fait état d’un état dépressif majeur indiquant que Mme [L] était focalisée sur la situation dont elle avait honte et qui mobilisait toutes ses ressources. Il indique par ailleurs que venant d’obtenir un nouvel appartement, elle est actuellement stabilisée mais reste fragilisée, ce que confirme Mme [H] [B] dans son attestation du 09 janvier 2024.

Il lui sera alloué la somme de 500 € au titre de son préjudice moral.

Sur le préjudice matériel :

Mme [L] ne justifie ni les éléments chiffrés établissant une surconsommation électrique, ni le remplacement de ses meubles, qui serait en lien avec l’état de son logement.

En conséquence, Mme [L] sera déboutée de sa demande.

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à relever indemne la société DOMOFRANCE :

L’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 5] fait état d’une infiltration d’eau en partie haute du plafond de la chambre de Mme [L]. Pour autant, ni la cause, ni l’imputabilité des désordres n’est établie. La responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] ne saurait être engagée.

En conséquence, la SA DOMOFRANCE sera déboutée de sa demande de la relever indemne des condamnations à son encontre.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à Mme [L] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] l’intégralité des frais exposés pour la présente instance, il sera alloué la somme de 800 € à chacun d’entre eux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SA DOMOFRANCE sera condamnée aux dépens.

Mme [L] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 105,16 € relative aux frais de signification de l’assignation de mise en cause du syndicat des copropriétaires, ladite somme ayant été remboursée à Mme [L] au visa du décompte du 27 mars 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 22/03190 et RG 23/02267 ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 921,92 € au titre de la suspension rétroactive des loyers ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 500 € au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à verser à Mme [L] la somme de 800 € et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la société ERA GRAND 10 IMMO la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION