N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 25 Juillet 2025

N° RG 25/00016 – N° Portalis DB22-W-B7J-SV56

DEMANDEUR :

S.A. SEQENS

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e COMMERCON Sophie, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La SA d’HLM SEQENS a donné à bail à M. [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et un emplacement de stationnement n°415846 situé [Adresse 8] par contrats distincts du 1er avril 2024, moyennant un loyer mensuel de 332,75€, outre 135,44€ de provision sur charges pour l’appartement et de 12,51€ outre 6€ de provision sur charges pour le parking.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1451,90€ a été délivré à M. [O] [G] le 22 août 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 octobre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société SEQENS, par acte du 27 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 2 janvier 2025, a fait assigner M. [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du défendeur en raison des impayés locatifs ;

— L’expulsion de M. [O] [G] et de tous occupants des lieux de son chef;

— La condamnation de M. [O] [G] à lui payer la somme de 2984,45€ selon décompte arrêté au 23 décembre 2024, avec intérêts légaux ;

— La condamnation de M. [O] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— La condamnation de M. [O] [G] à lui payer la somme de 650€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025.

La société SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 27 mai 2025 à la somme de 2856,05€, échéance de mai 2025 incluse.

M. [O] [G] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré conformément aux mesures de réaménagement de ses dettes prises par la commission de surendettement. Il indique percevoir 1400€ par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur autorisation du juge, M. [O] [G] a produit la décision de réaménagement de ses dettes par la commission de surendettement des Yvelines par courriel du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 19). Le bail portant sur l’emplacement de stationnement contient lui aussi une clause résolutoire (article 6).

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1451,90€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [O] [G] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 23 octobre 2024, conformément au délai de régularisation le plus long qui s’applique également au bail de stationnement, lequel s’analyse comme l’accessoire du bail d’habitation, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société SEQENS produit un décompte démontrant que M. [O] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2856,05€ à la date du 27 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [O] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 2856,05€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Aux termes du VI 2° de ce même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, M. [O] [G] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire selon les modalités de paiement imposées par la commission de surendettement dans sa décision du 31 mars 2025, qu’il transmet en cours de délibéré.

Le bailleur ne s’y oppose pas à l’audience, pas plus qu’il n’indique avoir contesté lesdites modalités de paiement.

Il ressort par ailleurs du décompte que M. [O] [G] a repris le paiement intégral du loyer depuis février 2025, soit antérieurement à l’audience.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser M. [O] [G] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 246,72€, tels qu’imposés par la commission de surendettement, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour M. [O] [G] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, M. [O] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [O] [G], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la société SEQENS au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux à compter du 23 octobre 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [O] [G] à payer à la SA d’HLM SEQENS une somme de 2856,05€ (deux mille huit cent cinquante-six euros et cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 27 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [O] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 11 mensualités de 246,72€ (deux cent quarante-six euros et soixante-douze centimes)chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que M. [O] [G] soit condamné à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [O] [G] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 25 juillet 2025.

La Greffière La juge