Tribunal Judiciaire de Paris, Pec societes civiles, 22 septembre 2025, n° 22/02782

TJ Paris 22 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Justes motifs de retrait
La cour a constaté que les tensions entre les associés et la disparition de l'affectio societatis justifient le retrait des demandeurs de la SCI UNIBAC.
Accepté
Absence de dispositions statutaires sur le retrait
La cour a relevé que l'absence de dispositions statutaires sur le retrait d'un associé permet d'examiner la demande de retrait judiciaire pour justes motifs.
Accepté
Évaluation des parts sociales
La cour a jugé nécessaire de désigner un expert pour évaluer la valeur des parts sociales des demandeurs, en l'absence d'accord amiable.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les défendeurs aux dépens et a accordé des sommes aux demandeurs en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] demandent leur retrait de la SCI UNIBAC, ou à titre subsidiaire, la dissolution de celle-ci. Les questions juridiques posées concernent la possibilité de retrait d'un associé en vertu de l'article 1869 du Code civil, ainsi que la notion de "justes motifs". Le tribunal conclut que les dissensions persistantes entre les associés et la perte de l'affectio societatis constituent des justes motifs pour ordonner le retrait de Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A]. En conséquence, le tribunal ordonne leur retrait de la SCI et renvoie les parties à fixer la valeur de leurs parts sociales, tout en déboutant les autres demandes et condamnant les consorts [T] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pec societes civ., 22 sept. 2025, n° 22/02782
Numéro(s) :	22/02782
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Martine BLANCK DAPXavier CANIS
Cabinet(s) :	CANIS LE VAILLANT AVOCATSLPA LAW
Parties :	Société UNIBAC ( SCI )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

Délivrées le :

■

PEC sociétés civiles

N° RG 22/02782

N° Portalis 352J-W-B7G-CWAQ5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 et 17 février 2022

JUGEMENT

rendu le 22 septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [Z]

18, Place des Vosges

75004 PARIS

Monsieur [U] [A]

12, rue des Pyramides

75001 PARIS

représentés par Maître Xavier CANIS de la SCP CANIS LE VAILLANT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0136

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [T], pris en sa qualité de curateur de Madame [H] [T]

146, rue de Courcelles

75017 PARIS

Madame [R] [T]

07, rue de la Chaise

75007 PARIS

Madame [B] [T]

56, rue de l’Université

75007 PARIS

Madame [H] [T]

56, rue de l’Université

75007 PARIS

tous représentés par Maître Martine BLANCK DAP de la SELAS LPA Law, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

1ère chambre civile – 3ème section

Sociétés civiles

N° RG 22/02782 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWAQ5

Société UNIBAC (SCI)

56, rue de l’Université

75007 Paris

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale LADOIRE-SECK, vice-présidente, présidente de la formation ;

Samantha MILLAR, vice-présidente ;

Benjamin BLANCHET, vice-président,

assistés de Robin LECORNU, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 13 janvier 2025, tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe le 07 avril 2025, puis prorogé au 23 juin 2025, puis prorogé au 22 sepembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 mars 1948, Monsieur [M] [Z] (grand-père de Mesdames [K] [Z] et de Mesdames [R], [B] et [H] [T]), a constitué la société civile immobilière UNIBAC avec ses trois enfants, Messieurs [I] et [E] [Z], et Mademoiselle [N] [Z] (future épouse [T]).

La SCI UNIBAC a pour objet « la propriété, l’administration et l’exploitation par bail ou location et éventuellement la réalisation de tous immeubles qu’elle se propose d’acquérir »

A la suite du décès des différents associés fondateurs de la SCI UNIBAC, le capital social de celle -ci se trouve réparti entre deux branches familiales distinctes :

la famille [Z], représentée aujourd’hui au capital de la SCI par Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] détenteurs ensemble de 420 parts soit 50% du capital ; La famille [T], représentée aujourd’hui au capitalde la SCI par Mesdames [R], [B] et [H] [T], détentrices ensemble de 420 parts, soit 50% du capital.

Madame [K] [Z] et Madame [B] [T] sont les gérantes de la SCI UNIBAC.

La SCI UNIBAC est propriétaire de quatre biens immobiliers :

— un immeuble sis 56 rue de l’Université 75007 Paris ;

— un immeuble sis 172 rue Jeanne d’Arc 75013 Paris ;

— un local commercial sis 53 avenue des Ternes 75017 Paris ;

— un immeuble sis 43 rue du Général de Gaulle 76500 Elbeuf.

Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] ont lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2018 fait part de leur souhait de sortir de la SCI UNIBAC.

Une évaluation des quatre biens immobiliers appartenant à la SCI UNIBAC a été réalisée et discutée lors de l’assemblée générale du 11 mars 2020.

Cette même assemblée a décidé aux termes de la cinquième résolution de :

— demander un état des baux au gestionnaire immobilier concernant l’immeuble 172 rue Jeanne d’Arc à Paris (13ème) ;

— mandater un géomètre concernant l’immeuble situé 172 rue Jeanne d’Arc à Paris (13ème) ;

— mandater l’étude de Maître [X] [W] afin d’établir le règlement de copropriété de l’immeuble situé 172 rue Jeanne d’Arc à Paris (13ème);

— mandater JOUBERT GESTION en tant que syndic de copropriété provisoire s’agissant de la future copropriété située 172 rue Jeanne d’Arc à Paris (13ème);

— que chaque branche familialecontactera une agence immobilière afin de céder,

après validation de l’autre branche familiale, les appartements situés 172 rue Jeanne d’Arc à Paris (13ème) ;

— que chaque branche familiale contactera une agence immobilière spécialisée dans les locaux commerciaux afin de céde, après validation par l’autre branche familiale, le local commercial situé 53 avenue des Ternes à Paris (17ème) ;

— que chaque branche familialecontactera une agence immobilièreafin de déterminer s’il est plus intéressant de céder les biens situés 43 rue du Général de Gaulle à Elbeuf (76500) par lots ou ensemble.

Les associés se sont en outre engagés à ne pas signer de mandat, exclusif ou non, avec une agence immobilière, sans l’accord de l’ensemble des associés.

La sixième résolution de cette assemblée stipule que “Les associés ayant émis le souhait de se séparer, l’assemblée générale décide de se réunir le 5 juin 2020 afin de faire un premier point sur l’avance de la mise en copropriété de l’immeuble situé 172 rue Jeanne d’Arc à Paris (13ème), des mandats donnés, et du projet de cession des biens. »

Au cours d’une réunion informelle entre les parties le 19 mars 2021, les consorts [T] ont proposé à Madame [K] [Z] et à Monsieur [U] [A] de leur attribuer l’immeuble situé 172 rue Jeanne d’Arc à Paris 13ème, le local commercial du 53 avenue des Ternes à Paris 17ème et l’immeuble situé 43 rue du Général de Gaulle à Elbeuf, outre le versement d’une soulte de 1.800.000 euros.

Lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2021, la résolution portée à l’ordre du jour par Madame [K] [Z] proposant la dissolution anticipée de la société a été rejetée.

Par mail du 25 octobre 2021 , le conseil de Madame [K] [Z] et de Monsieur [U] [A] a émis une contre-proposition à l’offre émise le 19 mars 2021, en retenant l’attribution des immeubles énumérés dans la proposition du 19 mars 2021 selon l’évaluation réalisée par des sociétés foncières et non pas par les experts et en augmentant la soulte à la somme de 5.900.000 euros.

Le 27 janvier 2022, les consorts [T] ont rejeté cette contre-proposition.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 11 février 2002, Madame [K] [Z] et à Monsieur [U] [A] ont assigné Mesdames [R] [T], [B] [T], [H] [T] et Monsieur [P] [T] ès qualité de curateur de Madame [H] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner leur retrait de la SCI UNIBAC et à titre subsidiaire de prononcer la dissolution de la SCI UNIBAC.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 juillet 2023,Madame [K] [Z] et à Monsieur [U] [A] demandent au tribunal de :

“A titre principal,

Ordonner le retrait de Madame [K] [Z] de la société UNIBAC sise 56 rue de l’Université 75007 PARIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 316 859 081

Ordonner le retrait de Monsieur [U] [A] de la société UNIBAC sise 56 rue de l’Université 75007 PARIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 316 859 081

Désigner tel expert judiciaire avec la mission suivante :

« Convoquer les parties ;

Se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Evaluer la valeur des parts/droits détenus par Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] dans le capital de la SCI UNIBAC. »

Dire que, conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne.

Dire les honoraires de l’expert dont la désignation est sollicitée sera supporté par moitié par Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A], d’une part, et par Madame [R] [T], Madame [B] [T] et Madame [H] [T], d’autre part.

A titre subsidiaire,

Prononcer la dissolution de la société UNIBAC, dont le siège social est sis 56 rue de l’Université 75007 PARIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 316 859 081;

Nommer tel liquidateur qu’il plaira pour procéder à la liquidation de la société et accomplir toutes formalités légales y afférentes.

En tout état de cause,

Condamner in solidum Madame [R] [T], Madame [B] [T] et Madame [H] [T] à payer à Madame [K] [Z] une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum Madame [R] [T], Madame [B] [T] et Madame [H] [T] à payer à M onsieur [U] [A] une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum Madame [R] [T], Madame [B] [T] et Madame [H] [T] aux entiers dépens.”

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, Mesdames [R] [T], [B] [T], [H] [T] et Monsieur [P] [T] ès qualité de curateur de Madame [H] [T] demandent au tribunal de :

“Débouter madame [K] [Z] et monsieur [U] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Rejeter toute exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner solidairement madame [K] [Z] et monsieur [U] [A] à payer à mesdames [R], [B] et [H] [T] une somme 5.000 euros à chacune au titre de l’article 700 du CPC,

Les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LPACGR avocats, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du CPC.”

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 septembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal de céans à l’audience collégiale du 13 janvier 2025 qui a été mise en délibéré au 7 avril 2025 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de retrait de Madame [K] [Z] et de Monsieur [U] [A]

L’article 1869 du code civil dispose que sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statut ou, à défaut après décision unanime des autres associés.

Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

A moins qu’il ne soit fait application de l’article 1844-9 (3°alinéa), l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4.

Si les motifs de pure convenance personnelle sont exclus, la notion de justes motifs au sens de ces dispositions s’apprécie de façon subjective, par rapport à la situation personnelle de l’associé qui demande le retrait contrairement aux justes motifs de dissolution de l’article 1844-7 du code civil car la faculté de retrait sur autorisation du juge est destinée à permettre à un associé de ne pas demeurer prisonnier de la société et à éviter la dissolution de celle-ci.

Le retrait judiciaire de l’associé suppose que soit rapportée la preuve d’une véritable disparition de l’affectio societatis qui correspond à la volonté de collaborer de façon effective à une entreprise dans un intérêt commun. Il peut en être ainsi quand des dissentions entre les associés sont importantes, sans qu’il ne soit nécessaire que cette mésentente entre les associés entraîne un dysfonctionnement de la société.

En l’espèce, les statuts de la SCI UNIBAC ne contiennent aucune disposition relative au retrait d’un associé. Il sera donc examiné les justes motifs invoqués par les demandeurs en application de l’article 1869 du code civil précité.

Il sera rappelé que si la SCI UNIBAC a été créé par Monsieur [M] [Z] et ses frères et soeurs pour gérer le patrimoine immobilier familial.

La SCI UNIBAC est actuellement composée par la deuxième génération des ayant droits ayant succédé aux associés originels qui leur ont légué leur patrimoine immobilier. Le lien familial qui n’unit plus que des cousins de deux branches distinctes s’est distendu, les intérêts n’étant plus les mêmes.

Ainsi, le montant des loyers des biens immobiliers, et notamment celui du 56 rue de l’Université à Paris 6ème, que les demandeurs estiment être sous-évalués, est source de tensions entre les associés depuis 2013.

En effet, si l’ensemble les associés a profité de loyers modérés, cette situation a été remise en cause dès 2013 par Madame [K] [Z] qui constate que les consorts [T] occupent les appartements les plus grands de l’immeuble situé 56 rue de l’Université à Paris 6ème moyennant des loyers très avantageux. Ainsi, elle a présenté à l’occasion de l’assemblée générale du 27 mars 2013 un projet de résolution qui proposait une répartition du produit des loyers selon une nouvelle clé, lequel a été rejeté, faute d’accord des associés.

En 2015, cette question qui a été à nouveau évoquée entre Madame [K] [Z] et Madame [R] [T] n’a pas trouvé d’accord formel dans la mesure où s’il avait été convenu qu’aucun bail courant ne serait remis en question, les parties sont restés en désaccord quant aux baux portant sur le bien immobilier situé 56 rue de l’Université à Paris 6ème consentis aux consorts [T], Madame [R] [T] refusant la remise en question de ces baux.

En 2017, Madame [K] [Z] a assigné en référé les consorts [T] afin de voir fixer judiciairement la valeur locative des appartements loués dans l’immeuble situé 56 rue de l’Université à Paris 6ème témoignant ainsi, même si cette procédure n’a pas abouti, de la remise en question constante des baux consentis aux consorts [T].

Les frictions répétées entre les associés sur le sort des baux relatifs à l’immeuble du 56 rue de l’Université à Paris 6ème dénotent un véritable désaccord sur l’objet de la société, les associés échouant à collaborer et à concourir ensemble à la gestion du patrimoine immobilier de la SCI

Par ailleurs, Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] ont tant lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2018 que celle du 11 mars 2020 fait part de leur souhait de quitter la SCI UNIBAC, les associés lors de cette dernière assemblée ayant décidé de se revoir le 5 juin 2020 pour faire un point sur le projet de cession des biens.

Il est indéniable que Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] ne trouvent plus aucun intérêt à faire partie de la SCI UNIBAC et font preuve de détermination pour en sortir ce qui caractérise une perte de l’affectio societatis.

Les consorts [T] qui ont ainsi lors d’une réunion informelle du 19 mars 2021 au cabinet d’un notaire proposé une répartition entre les associés des biens immobiliers, les immeubles de la rue Jeanne d’Arc, de l’Avenue des Ternes et d’Elbeuf revenant aux consorts [Z] – [A], eux-mêmes conservant l’immeuble du 56 rue de l’Université moyennant le versement d’une soulte, ont pris acte de la volonté de Madame [K] [Z] et Monsieur [U] [A] de quitter la société.

Les négociations engagées entre les parties sur la répartition deu patrimoine immobileir de la SCI UNIBAC démontrent leur volonté de se séparer.

L’échec de ces discussions tient uniquement au montant de la soulte qui n’a pas réuni l’accord de l’ensemble des associés, les consorts [T] et les consorts [Z] – [A] s’opposant sur le chiffre proposé, et non pas à un refus de s’opposer à la démarche entreprise.

La dissension persistante entre les associés et la disparition de l’affectio sociétatis suffisent à caractériser un juste motif de retrait au sens de l’article 1869 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mesdames [R] [T], [B] [T], [H] [T] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de celle-ci.

Compte tenu de la condamnation aux dépens, Mesdames [R] [T], [B] [T], [H] [T] seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] [Z] et à Monsieur [U] [A] la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droitexécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe posé de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au Greffe,

Ordonne le retrait de Madame [K] [Z] et de Monsieur [U] [A] de la SCI UNIBAC,

Renvoie les parties à fixer la valeur des parts sociales de Madame [K] [Z] et de Monsieur [U] [A] conformément aux dispositions des articles 1369 alinéa 2 et 1843-4 du code civil , et ce à défaut d’accord amiable,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum Mesdames [R] [T], [B] [T], [H] [T] seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] [Z] et à Monsieur [U] [A] la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condame in solidum Mesdames [R] [T], [B] [T], [H] [T]condamnés in solidum aux dépens,

Rapelle l’exécution provoisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 22 septembre 2025

Le Greffier La présidente

Robin LECORNU Pascale LADOIRE-SECK