TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/05043 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFFG

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «RESIDENCE [7]» situé [Adresse 3] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [F] [B] épouse [K]

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [M] [K]

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 03 Septembre 2024 reçu au greffe le 10 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Octobre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [K] et Mme [F] [B], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°3500, 3528 et 3647 au sein de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Faisant grief à M. [K] et Mme [B] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges et leur a fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, fait assigner

M. [K] et Mme [B] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil,

de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ;

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [F] [B] épouse [K] et

M. [M] [K] à lui verser les sommes suivantes :

• 29.248,39 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du

10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 juin 2023,

• 1.030,18 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du

10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de

payer du 14 juin 2023,

• 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [F] [B] épouse [K] et

M. [M] [K] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] et Mme [B], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 3 septembre 2024, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble et l’acte de vente attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [K] et Mme [B] pour les lots n°3500, 3528 et 3647,

— une mise en demeure en date du 6 mai 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.588,62 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 9 novembre 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 3.547,90 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance adressé par le syndic aux défendeurs en date du

2 décembre 2022,

— une mise en demeure en date du 14 février 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 3.026,67 euros, dont 48 euros de frais de relance,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs le 14 juin 2023 pour un montant de 5.761,82 euros dont 159,88 euros de coût d’acte,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 25 juillet 2024, pour un solde débiteur de 29.248,39 euros au titre des charges et de 1.030,18 euros au titre des frais,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

30 septembre 2024,

— la régularisation de charges pour les exercices 2021, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des

28 septembre 2020, 28 juin 2021, 23 septembre 2021, 10 février 2022,

28 septembre 2022, 28 juin 2023, 20 novembre 2023 et 4 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours afférentes à ces assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 28 septembre 2020, prenant effet le

28 septembre 2020 et prenant fin le 30 septembre 2021,

— le contrat de syndic conclu le 28 septembre 2022, prenant effet le

1er octobre 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 28 juin 2023, prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 4 juin 2024, prenant effet le 1er octobre 2024 et prenant fin le 30 septembre 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 29.248,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juillet 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

M. [K] et Mme [B], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.030,18 euros correspondant aux frais suivants :

— frais de mise en demeure du 6 mai 2022 à hauteur de 42 euros,

— frais de mise en demeure du 9 novembre 2022 à hauteur de 42 euros,

— frais de 2ème relance du 2 décembre 2022 à hauteur de 33 euros,

— frais de mise en demeure du 14 février 2023 à hauteur de 48 euros,

— frais de 2ème relance du 8 mars 2023 à hauteur de 35 euros,

— “sommation ART.19” du 21 avril 2023 à hauteur de 260 euros,

— “sommation de payer 14/06/2023” du 20 juin 2023 à hauteur de 160,18 euros,

— “transmission dossier avocat” du 18 septembre 2023 à hauteur de 410 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande les mises en demeure des 6 mai 2022, 9 novembre 2022 et 14 février 2023, ainsi que la 2ème relance du 2 décembre 2022 et la sommation de payer du 14 juin 2023, outre les factures y afférentes.

Les frais de mise en demeure du 14 février 2023 et de sommation de payer du 14 juin 2023, lesquelles n’ont pas été suivies d’effet, sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront retenus à ce titre, à hauteur de 42 euros s’agissant de la mise en demeure du 14 février 2023, conformément au contrat de syndic alors en cours, et à hauteur de 160,18 euros s’agissant de la sommation de payer.

En revanche, les frais relatifs aux autres mises en demeure, lesquelles ont été suivies d’effet, ne seront pas retenus, pas plus que les frais de 2ème relance du 8 mars 2023, cette dernière n’étant pas versée aux débats.

Par ailleurs, les frais de “sommation ART. 19” et de “transmission dossier avocat”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [K] et Mme [B], son épouse, seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 202,18 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 juin 2023.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 14 juin 2023, date de la sommation de payer, pour les sommes alors exigibles de 5.141,94 euros s’agissant des charges et de 202,18 euros s’agissant des frais, et à compter du 3 septembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [K] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [K] et Mme [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi,

M. [K] et Mme [B] seront condamnés in solidum à lui

payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [M] [K] et Mme [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 29.248,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juillet 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 pour la somme alors exigible de 5.141,94 euros et à compter du 3 septembre 2024 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [M] [K] et Mme [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 202,18 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 ;

Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [M] [K] et Mme [F] [B] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence OREE DE [Localité 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 DÉCEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE