Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 24/00025 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVS5

Code NAC : 30Z

DEMANDERESSE :

La société [Localité 4] DISTRIBUTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 530 739 374 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Katarzyna HOCQUERELLE de la SELEURL AVOCATLEGAL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Christophe BOURDEL de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT, société civile de placement immobilier à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 378 557 425 dont le siège social est situé [Adresse 2] et pour signification [Adresse 3], prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 24 Novembre 2023 reçu au greffe le 29 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mars 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er décembre 1998, la société civile immobilière du Lys, aux droits de laquelle vient la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT, a consenti un bail commercial à la société [Localité 5] MOTOS, aux droits de laquelle vient la société [Localité 4] DISTRIBUTION, portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le dépôt de garantie tel que prévu au bail est de trois mois de loyer hors taxe et hors charges, soit la somme de 40.987,73 euros au 31 mars 2022.

Le bail a été renouvelé le 15 février 2014.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 septembre 2020, la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT a donné congé à la société [Localité 4] DISTRIBUTION pour le 31 mars 2021 avec offre de renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 janvier 2022, la société [Localité 4] DISTRIBUTION a fait jouer son droit d’option et a déclaré au bailleur :

— renoncer au renouvellement du bail et à se prévaloir d’une indemnité d’éviction,

— vouloir restituer les locaux loués à la date du 31 mars 2022,

— convoquer le Bailleur à venir dresser l’état des lieux de sortie des locaux le

31 mars 2022 à 16h.

A cette date, un procès-verbal de constat des lieux de sortie était dressé par huissier de justice.

Par courrier du 21 avril 2022, le bailleur a notifié au preneur son intention de retenir du dépôt de garantie les sommes nécessaires à la remise en état et la dépollution des locaux.

La société [Localité 4] DISTRIBUTION a, par acte du 24 novembre 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à la partie défaillante le 26 juin 2024, la société [Localité 4] DISTRIBUTION demande au tribunal

de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le bail,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

— condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer la société [Localité 4] DISTRIBUTION la somme de 40.987,73 € (quarante mille neuf cent quatre-vingt-sept euros et soixante-treize centimes), outre les intérêts au

taux légal avec anatocisme à compter du 31 mars 2022 soit la somme

de 2.863,98 € ;

— condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer la société [Localité 4] DISTRIBUTION la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi par cette dernière du fait de la résistance abusive d’AESTIAM PIERRE RENDEMENT,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à la société [Localité 4] DISTRIBUTION, la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au règlement des entiers dépens distraction faite au profit de Maître Katarzyna HOCQUERELLE conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens de la demanderesse, il sera renvoyé à ses conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT, régulièrement citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, le bail renouvelé le 15 février 2014 comporte la stipulation suivante : « le BAILLEUR détient actuellement entre ses mains la somme de 33 475 euros qui sera porté à 35 000 euros à la signature du présent acte. Ce dépôt devra toujours rester égal à TROIS MOIS de loyer et il sera augmenté ou diminué dans la même proportion que le loyer ». Il est également précisé que « toutes les clauses et conditions non visées par le présent acte restent inchangées ».

Par courrier de son conseil en date du 21 avril 2022, la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT a reconnu détenir à présent la somme de

40.981,73 euros à titre de dépôt de garantie.

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT qui ne comparaît pas n’invoque ni ne rapporte la preuve d’un quelconque motif justifiant l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Dès lors, il y a lieu de la condamner à payer la somme de 40.981,73 € (et non 40.987,73 euros dès lors qu’il n’est pas démontré que la bailleresse aurait détenu des fonds pour ce montant) à la société [Localité 4] DISTRIBUTION, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022, date de la mise en demeure par courrier officiel.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société [Localité 4] DISTRIBUTION justifie par un courriel du

4 décembre 2023 que la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT a acquiescé au principe du remboursement mais a indiqué avoir effectué le virement sur le compte d’un tiers.

Il en résulte que la persistance d’une absence de remboursement traduit manifestement une mauvaise foi de la bailleresse dans le respect de son obligation.

Outre le préjudice financier réparé par les intérêts moratoires, la société [Localité 4] DISTRIBUTION justifie par les différents mails échangés d’un préjudice lié à la mobilisation de ses salariés pour réaliser les différentes démarches judiciaires et extrajudiciaires réalisées aux fins de tenter d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie.

Il y a lieu par conséquent de condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, compte-tenu de la procédure de référé et des procédures amiables tentées qui ont nécessairement accru les frais de la demanderesse, il y a lieu de condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à la société [Localité 4] DISTRIBUTION une somme de 40.981,73 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 ;

Condamne la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à la société [Localité 4] DISTRIBUTION une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Katarzyna HOCQUERELLE ;

Condamne la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à la société [Localité 4] DISTRIBUTION une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la société [Localité 4] DISTRIBUTION du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT