TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00168 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SDTV

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

S.C.I. FRISKA du BALIVEAU Représentant légal M. [K] [M]

c/

[S] [U]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Martine GONTARD

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [S] [U]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 14 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles , assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience14 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. FRISKA du BALIVEAU Représentant légal M. [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Martine GONTARD, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DÉFENDERESSE :

Mme [S] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Non comparante, ni représentée

A l’audience du le 14 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2023, à effet au 1er février 2023, la société civile immobilière (SCI) FRISKA du BALIVEAU a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [U] portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer principal de 1100 euros outre des provisions pour charges d’un montant de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10.170 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 30 avril 2024, la SCI FRISKA du BALIVEAU a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [U], ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués,12 600 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 29 février 2024, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût des frais d’expulsion,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au tribunal dont il a été donné connaissance à l’audience.

À l’audience du 14 novembre 2024, la SCI FRISKA du BALIVEAU, représentée par son conseil, actualise sa créance et précise que la dette s’élève désormais à la somme de 22.600 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux de la locataire, d’autant plus que la propriétaire aurait été destinataire de plaintes engagées à l’encontre de la locataire.

Madame [S] [U], assignée à étude, ne comparait pas, ni personne pour la représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [S] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SCI FRISKA du BALIVEAU justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

RG 24/00168. Jugement du 14 janvier 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

A titre liminaire, il convient de préciser que, si par l’effet des nouvelles dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 le délai permettant l’acquisition de la clause résolutoire a été réduit à 6 semaines, il sera tenu compte du délai prévu à la fois par le contrat de bail nonobstant la précision d’un délai de six semaines aux termes du commandement de payer, compte tenu de la clause annexée au commandement de payer faisant référence aux stipulations contractuelles et au délai de deux mois.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10.170 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 24 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [U] ne comparait pas et par conséquent, ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement afin de permettre son maintien dans les lieux.

La bailleresse ne sollicite pas non plus son maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement, qui ne seront donc pas accordés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FRISKA du BALIVEAU à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI FRISKA du BALIVEAU verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2024, Madame [S] [U] leur devait la somme de 12.600 euros, terme de février 2024 inclus. Aucun décompte postérieur à cette date n’a été produit de sorte que ce dernier montant sera retenu pour fixer le montant de la condamnation au titre de l’arriéré locatif.

Madame [S] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FRISKA du BALIVEAU ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment les coûts du commandement de payer du 23 février 2024.

Compte tenu de l’équité, il convient de condamner Madame [S] [U] à une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 février 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2023, à effet au 1er février 2023, entre la société civile immobilière FRISKA du BALIVEAU d’une part et Madame [S] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] est résilié depuis le 24 avril 2024,

ORDONNE à Madame [S] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la société civile immobilière FRISKA du BALIVEAU la somme de 12.600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2024, terme de février 2024 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [S] [U] au paiement d’une indemnité d’un montant de 500 euros à la société civile immobilière FRISKA du BALIVEAU au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge