TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 JUILLET 2025

N° RG 25/00656 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3W5

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [X] [V] veuve [Z] C/ S.A.S. [Adresse 5]

DEMANDERESSE

Madame [X] [V] veuve [Z], née le 5 août 1930 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 4],

représentée par M^e Virginie Jamet, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D228, M^e Melina Urich Postic, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 735

DEFENDERESSE

S.A.S. MAISON [H], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 918 666 652, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4], prise en la personne de son président Monsieur [F] [H] domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du 12 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2017, Madame [X] [V] épouse [Z] et Monsieur [J] [Z] ont consenti à la société Avril un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 3] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 29 juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 25 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La société Avril a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société Les Blés d’or, qui a elle-même cédé son fonds de commerce à la société [Adresse 5].

Le 14 janvier 2025, Madame [X] [V] veuve [Z] a fait signifier à la société Maison [H] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 20 006,89 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, Madame [X] [V] veuve [Z] a fait assigner en référé la société [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 12 juin 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, Madame [X] [V] veuve [Z] demande au juge de :

— constater l’acquisition au 15 février 2025 à minuit de la clause résolutoire stipulée au bail commercial ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Maison [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux ;

— condamner la société [Adresse 5] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 24 948,89 € au titre des échéances de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 20 006,89 € à compter du 14 janvier 2025 et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la société Maison [H] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer contractuel soumis aux mêmes variations des impôts, contributions, taxes et charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

— ne pas ordonner la compensation partielle du dépôt de garantie ;

— condamner la société [Adresse 5] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement.

Assignée à l’étude, la société Maison [H] n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société [Adresse 5] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juillet 2017 entre Madame [X] [V] veuve [Z] et la société Avril, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 5], comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 14 janvier 2025 à la société Maison [H] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 20 006,89 € terme de janvier 2025 inclus.

La société [Adresse 5] ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 février 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Maison [H] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Madame [X] [V] veuve [Z] à compter du 15 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Madame [X] [V] veuve [Z] verse aux débats un extrait du compte de la société [Adresse 5] arrêté à la somme de 24 948,89 € au 27 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Après déduction des frais de recouvrement et des honoraires non justifiés, il en ressort que la partie défenderesse est redevable de la somme de 22 139,21 €.

L’obligation de la société Maison [H] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à Madame [X] [V] veuve [Z].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 17 197,21 €, et à compter du 27 mars 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les demandes accessoires :

La société [Adresse 5], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner la société Maison [H] à payer à Madame [X] [V] veuve [Z] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 26 juillet 2017 entre Madame [X] [V] veuve [Z] et la société [Adresse 5] portant sur les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 3] (Yvelines), avec effet au 14 février 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Maison [H] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [Adresse 5] à payer à Madame [X] [V] veuve [Z] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail et indexé selon les stipulations contractuelles, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Maison [H] à payer à Madame [X] [V] veuve [Z] la somme provisionnelle de la somme de 22 139,21 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 27 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur un montant de 17 197,21 € et à compter du 27 mars 2025 sur le surplus ;

Condamnons la société [Adresse 5] à payer à Madame [X] [V] veuve [Z] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Maison [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre