N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXNZ

DEMANDEUR :

Société ELYSEES RESIDENCE 5

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Martin LECOMTE, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e LECOMTE

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [X]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 a donné à bail à M. [N] [X] un appartement à usage d’habitation et une place de parking situés [Adresse 3] par contrat du 22 août 2019, moyennant un loyer mensuel de 596€ outre 48€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2917€ a été délivré à M. [N] [X] le 11 septembre 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5, par acte du 18 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 19 décembre 2024, a fait assigner M. [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette et défaut de production de l’attestation d’assurance habitation ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de M. [N] [X] et de tous occupants des lieux de son chef ;L’autorisation de procéder à la séquestration des biens et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de M. [N] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1312,40€ par mois, charges en sus, jusqu’à la restitution des locaux ;La condamnation de M. [N] [X] à lui payer la somme de 2917€ au titre de l’arriéré locatif dû au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée ;La condamnation de M. [N] [X] à lui payer la somme de 291,70€ au titre de la clause pénale contractuelle ;Qu’il soit dit et jugé que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ;La condamnation de M. [N] [X] à lui payer la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût des 5 commandements de payer successivement délivrés au locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

La SCPI ELYSEES RESIDENCE 5, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 20 juin 2025 à la somme de 1522,40€. Elle ignore si M. [N] [X] a une assurance locative à jour mais confirme qu’il a régularisé cette cause du commandement, justifiant d’une assurance valable jusqu’en mars 2025.

M. [N] [X] comparait en personne. Il considère avoir réglé la totalité de l’arriéré locatif le 13 juin 2025. S’il devait demeurer un reliquat, il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il indique avoir été en arrêt de travail suite à un accident de travail, mais avoir désormais repris son poste de chauffagiste au titre duquel il perçoit un salaire de 2250€. Il n’a pas d’enfant à charge.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur autorisation du juge, le bailleur a fait parvenir un décompte locatif actualisé au 28 août 2025 par courriel du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou à défaut de souscription à une assurance contre les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII du bail renvoyant à l’article 8 des conditions générales).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2917€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il reproduit en outre bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [N] [X] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. En revanche, le bailleur indique à l’audience qu’il a justifié de la souscription à une assurance contre les risques locatifs dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail pour impayé des loyers et charges à compter du 12 novembre 2024, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 produit un décompte démontrant que M. [N] [X] reste devoir la somme de 2670,79€ à la date du 28 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

M. [N] [X] considère avoir réglé l’entièreté de la dette locative, néanmoins il n’apporte aucun élément en ce sens.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 2670,79€, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération des lieux, étant précisé qu’au-delà de son aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale et des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de location signé entre les parties contient bien une clause intitulée « clause pénale » (article 3.6 des conditions générales) qui prévoit que tout retard de paiement au titre du loyer ou des charges rend le preneur redevable de plein droit du paiement d’une indemnité de 10% de la totalité des sommes dues au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, dont le bailleur demande l’application.

Or, force est de constater que cette clause s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article précité et doit être en conséquence réputée comme non écrite.

En outre, le bailleur sollicite l’application de l’article 3.5 des conditions générales du bail relatif à la restitution du dépôt de garantie, lequel stipule qu’en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt de garantie reste acquis au bailleur au titre des premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.

Là encore, force est de constater que cette clause, bien qu’elle ne s’intitule pas de la sorte, s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’elle met à la charge du preneur une pénalité (en l’occurrence, la non-restitution du dépôt de garantie) en cas de non-respect d’une clause contractuelle. Elle sera en conséquence également réputée non écrite.

Par conséquent, la société ELYSEES RESIDENCES 5 sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la clause pénale, ainsi que de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie en raison du défaut de paiement des loyers et charges.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [N] [X] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Il ressort du décompte locatif que M. [N] [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis avril 2025 (deux versements en avril 2025, puis versements réguliers en juin et juillet 2025).

Il indique à l’audience que suite à une période d’arrêt de travail, il a désormais repris un emploi de chauffagiste pour un salaire de 2250€. Il n’a pas d’enfant à charge. Le décompte laisse apparaitre qu’il a été en mesure de s’acquitter de suppléments relativement importants au profit du bailleur en avril (deux fois 1500€ pour un loyer de 761,20€), juin (1309,20€) et juillet 2025 (1261,20€). Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande du locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [N] [X], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du dernier commandement de payer, relatif à la présente procédure, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [N] [X] à lui verser une somme de 600€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [N] [X] à payer à la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 une somme de 2670,79€ (deux-mille-six-cent-soixante-dix euros et soixante-dix-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 28 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;

AUTORISE M. [N] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 6 mensualités de 400€ chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [N] [X] soit condamné à verser à la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 de sa demande en paiement au titre de la clause pénale contractuelle, celle-ci étant réputée non-écrite ;

DEBOUTE la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [X] à payer à la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 la somme de 600€ (six-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [N] [X] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge