MINUTE N°

N° RG 24/00714 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQCD

Madame [G] [P] [E] née [U]

C/

Madame [S], [C], [N] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [G] [P] [E] née [U], née le 22 septembre 1952 à [Localité 8] (Val-d’Oise – 95) – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, représeentée par Maître Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [S], [C], [N] [Z], née le 04 janvier 1987 à [Localité 7] (Maine-et-[Localité 11] – 49) – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : Emmanuelle CAMARD, auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Viviane RODRIGUES

1 copie certifiée conforme à : Madame [S], [C], [N] [Z]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [G] [E] née [U], a donné à bail à Madame [S] [Z] un appartement à usage d’habitation, un emplacement de stationnement et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 10], par contrat en date du 24 mai 2023, pour un loyer provision pour charges comprise de 950 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 février 2024, portant sur la somme de 2 656,49 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [G] [E] née [U], a fait assigner Madame [S] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 12], aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse et ce aux frais de la défenderesse ;La condamner au paiement de la somme de 3 446,49 € correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 22 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 13 février 2024 ;La condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises, à compter du 23 mai 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la baisse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;La condamner à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la Préfecture et à la CCAPEX, outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, Madame [G] [E], née [U], a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 10 678 €, en demandant à pouvoir communiquer une note en délibéré car Madame [Z] aurait effectué un règlement de 980 €. Elle a indiqué que les deux dernières échéances ont été payées, mais qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [Z] a comparu en personne. Elle a expliqué qu’elle a retrouvé un emploi en janvier 2025 et que sa période d’essai a été validée. Elle a ajouté qu’elle a déposé un dossier de surendettement en mars et qu’elle demande que des délais de paiement sur 36 mois lui soient accordés, étant en mesure de régler 270 € par mois en plus du loyer et des charges courants, mais que Madame [E] a refusé de mettre en place un échéancier.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe avant l’audience, il en a été donné lecture. Il corrobore les explications fournies par Madame [Z], en précisant que cette dernière a souscrit 4 crédits à la consommation dont les mensualités s’élèvent à 750 € au total.

Il a été demandé à Madame [E] de fournir un décompte actualisé de sa créance, pendant le délibéré, et à Madame [Z] de communiquer la décision de recevabilité de la Commission de Surendettement si celle-ci intervenait pendant le délibéré.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 25 mars 2025.

Madame [E] a transmis un décompte actualisé de sa créance à la date du 1er avril 2025, en justifiant en avoir donné communication à Madame [Z]. Madame [Z] a transmis une copie de la décision de la Commission de Surendettement en date du 31 mars 2025 l’ayant déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers, en justifiant en avoir donné communication au Conseil de Madame [E].

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [G] [E], née [U], justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie dématérialisée le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 24 mai 2023, contient une clause résolutoire (article 8) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 2 656,49 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 14 avril 2024.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Madame [G] [E], née [U], a produit un décompte démontrant que Madame [Z] reste lui devoir la somme de 9 698 €, à la date du 21 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Madame [Z] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, Madame [Z] sera condamnée à payer à Madame [G] [E], née [U], la somme de 9 698 € avec les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 656,49 € et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que :

“1° Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

« 3° Par dérogation au 2°du présent VI, lorsqu’en application de l’article L 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposées par la Commission de Surendettement, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ; »

En l’espèce, Madame [Z] a déposé un dossier de surendettement le 7 mars 2025 et a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers par décision de la Commission de Surendettement des Yvelines en date du 31 mars 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par Madame [G] [E], née [U], en cours de délibéré qu’au jour de l’audience, Madame [Z] a repris le paiement de ses loyers et charges courants en février et mars 2025.

Madame [Z] remplit donc les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés dans l’attente des mesures qui seront adoptées par la commission de surendettement ou en cas de contestation desdites mesures par le juge statuant en matière de surendettement qui se substitueront aux délais accordés par le présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

La locataire soit tenue de verser à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable d’avance le premier jour du mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il sera également rappelé qu’il en sera de même, pendant la durée des mesures imposées par la Commission de Surendettement ou par le Juge statuant en matière de surendettement, en cas de contestation des mesures imposées, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou de non-respect des mesures imposées fixées par la Commission de Surendettement ou par le Juge statuant en matière de surendettement sur la contestation des mesures imposées.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [E], née [U], Madame [S] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [G] [E], née [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 23 mai 2023, entre Madame [G] [E], née [U], et Madame [S] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, l’emplacement de stationnement et la cave situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à verser à Madame [G] [E], née [U], la somme de 9 698 €, mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 656,49 € et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 270 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Madame [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Madame [S] [Z] soit tenue de verser à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable d’avance le premier jour du mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que les mesures imposées qui seront adoptées par la Commission de Surendettement ou par le juge statuant en matière de surendettement, en cas de contestation des mesures imposées, se substitueront aux délais accordés à Madame [S] [Z] par le présent jugement ;

RAPPELLE que les conséquences du non-paiement des loyers et charges courants ou du non-respect des délais prévus par le présent jugement s’appliqueront également en cas de non-paiement des charges et loyers courants ou de non-respect des mesures imposées qui seront décidées par la Commission de Surendettement ou par le juge statuant en matière de surendettement, en cas de contestation des mesures imposées ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer à Madame [G] [E], née [U], la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les partie de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire