TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 MAI 2025

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB22-W-B7J-SV5R

Code NAC : 54G

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] C/ S.C.C.V. [Adresse 22], S.A. QBE EUROPE SA/NV, S.A.S. QUALICONSULT, S.A.S. ETOLIS, S.A.R.L. ASTI, S.A.R.L. DJ PLOMBERIE, S.A.S. MENDES & CIE, [I] [K], [U] [H] [T], S.A.S. CRELEC

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 10], représenté par son syndic coopératif, pris en la personne du président du conseil syndical en exercice, Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 11])

représentée par M^e Rose-Karine Ghebali, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E608, M^e Stéphanie Teriitehau, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 619

DEFENDEURS

S.C.C.V. [Adresse 22], immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le numéro 851 623 934, demeurant [Adresse 5], représentée par la S.E.L.A.R.L. V&V, prise en la personne de Maître [R], immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le numéro 818 457 889, ayant son siège social [Adresse 14], en qualité d’administrateur ad hoc de ladite société selon ordonnance du 20 décembre 2024

défaillante

Monsieur [I] [K], né le 27 octobre 1953 à [Localité 24] (Grèce), de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Niels Rolf-Pedersen, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 291

S.A.S. ETOLIS, immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le numéro 490 976 065, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Niels Rolf-Pedersen, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 291

S.A.R.L. ASTI, immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le numéro 800 331 449, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Niels Rolf-Pedersen, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 291

QBE EUROPE SA/NV, ayant son siège social situé [Adresse 16] [Localité 17], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 3] à [Localité 20], immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 842 689 556, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

défaillante

Madame [U] [H] [T], entrepreneur individuel, dont le SIREN est le 443 835 442, demeurant [Adresse 15] à [Localité 23]

défaillante

S.A.S. QUALICONSULT, immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro 401 449 855, ayant son siège social [Adresse 2] à [Adresse 29] [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Michèle De Kerckhove, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 26, M^e Edouard Dufour, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P133

S.A.S. CRELEC, immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le numéro 910 983 469, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège

défaillante

S.A.R.L. DJ PLOMBERIE, immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro 811 162 551, dont le siège social est [Adresse 13] à [Localité 19], prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège

défaillante

S.A.S. MENDES & CIE, immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro 828 084 061, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 28], prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du 20 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon déclaration d’ouverture de chantier en date du 5 mars 2020, la société civile de construction vente Le clos de l’ambassadeur, dont Monsieur [I] [K] était associé-gérant et la société Etolis associée, a entrepris, en qualité de constructeur-vendeur, la réalisation d’un immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 18] (Yvelines), composé de 15 logements collectifs et 16 emplacements de stationnements au sous-sol. Sont intervenues au projet la société Asti, assurée par la société QBE Europe, Madame [U] [T], la société Qualiconsult, la société Crelec, la société Dj Plomberie, la société Mendes & cie.

Les lots composant l’immeuble ont ensuite été cédés, dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le 18 septembre 2023, le maire de [Localité 18] a établi un constat de non-conformité de l’immeuble au permis de construire déposé.

La livraison des parties communes est intervenue le 25 janvier 2024, avec réserves.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 février 2024, le représentant du syndicat des copropriétaires a notifié à Monsieur [I] [K] les réserves contenues dans les rapports établis par les sociétés Servitas et Exbatim, et par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 février 2024, a également été sollicité la remise de documents (DUIO, Attestations de conformité, RFCT…).

Par assemblée générale extraordinaire en date du 31 décembre 2023, a été votée la dissolution anticipée de la société SSCV ainsi que sa liquidation amiable. Cette décision a été publiée au BODACC les 12 et 13 février 2024. Par ordonnance en date du 20 décembre 2024, la SELARL V&V prise en la personne de Maître [R] a été désignée en qualité d’administrateur ad hoc afin de représenter la société civile de construction vente [Adresse 22] dans le cadre des procédures initiées à son encontre.

Par courriers recommandé en date du 18 décembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [I] [K] et la société Etolis d’avoir à lui adresser l’attestation d’assurance décennale de la société civile de construction vente [Adresse 22], et d’avoir à faire procéder à la levée des réserves. Une mise en demeure de même date et sollicitant la levée des réserves a également été adressée à l’entreprise générale, la société Asti.

Par actes de commissaire de justice en date des 16, 17, 20 et 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à Conflans-Sainte-Honorine (Yvelines), représenté par un syndic coopératif pris en la personne du président du conseil syndical en exercice, Monsieur [G] [S], a fait assigner la société civile de construction vente [Adresse 22], représenté par la SELARL V & V, ès-qualités d’administrateur ad hoc, Monsieur [I] [K], la société Etolis, la société Asti, la société QBE Europe SA/NV, Madame [U] [H] [T], la société Qualiconsult, la société Crelec, la société Dj Plomberie et la société Mendes & cie, en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines) maintient ses demandes.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [I] [K], la société Etolis et la société Asti ne s’opposent pas à la mesure sollicitée en formulant toutes protestations et réserves quant à leur éventuelle responsabilité.

Après avoir constitué avocat et formulé des protestations et réserves par conclusions écrites, la société Qualiconsult ne comparaît pas.

Assignée à personne morale, la société [Adresse 22], représenté par la SELARL V&V, ès-qualités d’administrateur ad hoc, a fait savoir qu’elle ne constituerait pas d’avocat.

Assignées à personnes morales, la société QBE Europe SA/NV, la société Dj Plomberie et la société Mendes & cie n’ont pas constitué avocat.

La citation destinée à la société Crelec n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La citation destinée à Madame [U] [H] [T] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines) justifie, par la production de rapports de la société Servitas en date du 10 janvier 2024, de la société Exbatim en date du 25 janvier 2024, et d’un constat du maire de [Localité 18] en date du 18 septembre 2023, de désordres susceptibles de donner lieu à l’encontre de la société [Adresse 22], Monsieur [I] [K], la société Etolis, la société Asti et son assureur la société QBE Europe, Madame [U] [H] [T], la société Qualiconsult, la société Crelec, la société Dj Plomberie et de la société Mendes & cie d’une action.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines) dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines) le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines).

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte à Monsieur [I] [K], la société Etolis, la société Asti et à la société Qualiconsult de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Madame [V] [J]

[Adresse 7]

E-mail : [Courriel 21]

Tél. fixe : 0237329717

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 30], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

constater les désordres et non-conformités allégués par les demandeurs dans le cadre de l’assignation et des pièces qui y sont visées ; examiner tous les désordres connexes à ceux précités, sans nécessité d’extension de mission pour ceux qui ont, à l’évidence, la même cause ; en préciser la cause et l’origine ; rechercher l’origine, l’étendue et les causes des désordres, malfaçons et non conformités ; indiquer le siège des désordres et non-conformités et dire s’ils concernent : l’ouvrage proprement dit ; un élément constitutif ou un élément d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos, couvert ; un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage ;dire si les désordres et non-conformités portent atteinte à la solidité, à la destination de l’ouvrage ou à la sécurité et s’ils sont évolutifs ;décrire les travaux nécessaires aux fins de remédier aux désordres constatés et en chiffrer le coût, ainsi que la durée ;fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis par les demandeurs en visant chacun des dommages y compris les troubles de jouissance ; rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés et les attestations d’assurance décennale des constructeurs ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à Conflans-Sainte-Honorine (Yvelines), représenté par son syndic, à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 novembre 2025 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 27]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 18] (Yvelines), représenté par son syndic ;

Rappelons que le le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre