MINUTE N°

N° RG 25/00198 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZKA

Monsieur [Z] [W]

Madame [T] [W]-[R]

C/

S.C.I. SCI FOCH

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [W], né le 09 juillet 1958 à [Localité 8] – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [T] [W]-[R], née le 08 juillet 1960 à [Localité 7] (Autriche) – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

d’une part,

DÉFENDEURS :

Société civile immobilière SCI FOCH, représentée par son représentant légal – dont le siège social est sis [Adresse 1] – au domicile de son gérant : Monsieur [L] [F] – demeurant [Adresse 3], au domicile de sa gérante : Madame [G] [F], née [K] – demeurant [Adresse 5]

Non représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Monsieur [Z] [W]

Madame [T] [W]-[R]

1 copie certifiée conforme à : S.C.I. SCI FOCH

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] ont donné à bail à la société SCI FOCH représentée par son gérant, monsieur [L] [F], une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] par contrat du 16 octobre 2021, pour un loyer mensuel de 3.600 € et 200 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner la société SCI FOCH représentée par ses gérants, monsieur [L] [F] et Madame [G] [F] née [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er juillet 2025, monsieur [Z] [W] comparaît en personne pour demander, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de la société SCI FOCH en excluant la trève hivernale ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 44.910,16 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre les sommes de 1.500 € au titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le demandeur rappelle que la maison a été louée à la SCI et qu’il a toujours traité avec monsieur [L] [F] et Madame [N] [F] née [K] qui ne répond plus à ses sollicitations et qui n’a jamais restitué les clefs. Il invoque un paiement de 4.082 € qui lui est parvenu le 14 janvier 2025. Il produit des échanges SMS avec le gérant de la société SCI FOCH.

Convoquée par acte d’huissier signifié le 6 février 2025 par PV 659, la société SCI FOCH n’est pas représentée et monsieur [L] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

à titre préliminaire, il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public dit de protection et que les parties peuvent volontairement s’y soumettre. En l’espèce, le contrat de location a été signé entre les bailleur personnes physiques et un locataire, personne morale. Toutefois les parties ont convenu de l’application de la loi du 6 juillet 1989, ce qui est rappelé à plusieurs reprises, que ce soit dans le titre même du contrat de location ou encore dans les dispositions particulières. Ainsi donc, il y a lieu de considérer que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs s’appliquent.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 16 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2024 , pour la somme en principal de 12.248,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 novembre 2024.

L’expulsion de la société SCI FOCH représentée par ses gérants, monsieur [L] [F] et Madame [G] [F] née [K] sera ordonnée, en conséquence.

Les demandeurs sollicitent l’exclusion de la trêve hivernale. Les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoient qu’ il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Ainsi, la marge de manoeuvre et d’appréciation du juge dont limitées et force est de constater qu’aucune manoeuvre, menace ni voie de fait ne peut être imputée à la défenderesse.

Monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] seront par conséquent déboutés de leur demande faite à ce titre.

Il nous est demandé de « dire » que le sort des meubles laisser sur place sera régis par telle disposition. Il ne s’agit pas d’une véritable demande en justice, il ne sera donc pas répondu sur ce point, sachant que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] produisent un décompte démontrant que la société SCI FOCH représentée par son gérant, monsieur [L] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 44.910,16 € à la date du 1er juillet 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. La société SCI FOCH sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 44.910,16 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant des dommages et intérêts, il résulte de l’application de 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, monsieur [L] [F] et Madame [G] [F] née [K], représentant de la société SCI FOCH, n’a pas versé les loyers auxquels il s’était engagé d’une part au terme du contrat de location signé, mais encore au terme des SMS qu’il a échangés avec son bailleur. En promettant des paiements, puis en se refusant de répondre aux sollications téléphoniques, épistolaires ou faites par voie d’huissier, il a manifesté une mauvaise foi justifiant sa condamnation à hauteur de 500 € de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêt aux taux légal à compter du prononcé du jugement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société SCI FOCH partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R], comparaissant en personne sans être assistés ne peuvent prétendre au bénéficide de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront déboutés de leur demande faite à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2021 entre monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] et la société SCI FOCH représentée par son gérant, monsieur [L] [F] concernant la maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à la société SCI FOCH, représentée par son gérant, monsieur [L] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la société SCI FOCH d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] de leur demande relative à la trêve hivernale ;

CONDAMNE la société SCI FOCH, représentée par son gérant, monsieur [L] [F] à verser à monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] la somme de 44.910,16 € (décompte arrêté au 1er juillet 2025, incluant quittancement du mois de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

CONDAMNE la société SCI FOCH, représentée par son gérant, monsieur [L] [F] à verser à monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE la société SCI FOCH, représentée par son gérant, monsieur [L] [F] à verser à monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] une somme de 500 € de dommages et intérêts ;

DEBOUTE monsieur [Z] [W] et madame [T] [W]-[R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI FOCH, représentée par son gérant, monsieur [L] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,