TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04256 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDY3

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, société par actions simplifiée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro

818 341 448 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Joffrey MEYER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société YANOR, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 447 553 587 dont le siège social est situé [Adresse 3] et représenté par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 02 Juillet 2024 reçu au greffe le 19 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La société YANOR est copropriétaire des lots n° 1207, 1208, 1354 et 1355 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le cabinet HOMELAND, a par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, fait assigner la société YANOR devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  9.366,30 euros à titre principal, au titre des charges,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner la société YANOR aux entiers dépens et le prononcé de la capitalisation des intérêts.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

La société YANOR , régulièrement assignée par acte remis à personne n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— un courrier de mise en demeure du 22 décembre 2023,

— un décompte sur la période courant du 1er octobre 2023 au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 9.366,30 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant de 2023 à 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

24 mars 2022, 30 mars 2023 et 14 mars 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.658,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus. Les sommes sollicitées sur le surplus, constituant des frais et non des charges seront écartées étant constaté que le demandeur n’a pas formulé de chef de demande au titre de l’article 10-1 de la loi précitée.

La société YANOR sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de l’assignation en l’absence de justificatif de l’envoi effectif du courrier de mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la société YANOR à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la société YANOR sera condamnée à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu de la facture produite.

La société YANOR , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la société YANOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 8.658,30 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la société YANOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de

800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société YANOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société YANOR aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT