Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

31 MARS 2025

N° RG 24/00213 – N° Portalis DB22-W-B7H-RU2H

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 18]” situé [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 572 015 451 dont le siège social est situé [Adresse 6] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie GAUTIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Agnès MARTIN DELION, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [N]

né le 13 Février 1971 à [Localité 10] (78),

demeurant [Adresse 7],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 29 Novembre 2023 reçu au greffe le 19 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Décembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé au 31 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [N] est copropriétaire des lots n°67, 607 et 610 de la Résidence [Localité 17] BAZINCOURT sise [Adresse 2] et à [Adresse 5] à [Localité 17] [Adresse 13] [Localité 12].

Faisant grief à M. [N] de ne pas régler ses charges de copropriété, la société 1001 VIES HABITAT, en sa qualité de syndic de la Résidence [Localité 17] [Localité 8] lui a adressé plusieurs mises en demeure successives, la dernière étant en date du 30 juillet 2020.

Le [Adresse 16] [Adresse 9] lui a également fait délivrer, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, une sommation de payer en date du 24 juin 2019.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], pris en la personne de son syndic, la société 1001 VIES HABITAT, a par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, fait assigner M. [N] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  14.870,41 euros au titre des charges et travaux impayés à compter du

1er juin 2017 (4ème trimestre 2023 inclus),

—  222,22 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, date de la sommation de payer,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Condamner M. [N] au paiement des sommes suivantes :

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [N], qui n’a pu être touché, le commissaire de justice ayant dressé des “procès-verbaux de difficulté”, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 13 février 2025.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [N] pour les lots n°67, 607 et 610,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

21 janvier 2019 pour un montant de 3.672,36 euros,

— une sommation de payer délivrée par huissier de justice au défendeur en date du 24 juin 2019 pour un montant de 4.404,19 euros,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

19 novembre 2019 pour un montant de 5.257,98 euros,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

30 juillet 2020 pour un montant de 6.896,28 euros dont 30 euros de frais de relance,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2017 au

25 octobre 2023 pour un solde débiteur de 15.092,63 euros,

— divers apppels de fonds pour la période courant du 1er juin 2017 au

1er octobre 2023,

— des relevés des dépenses de la copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

7 juin 2016, 19 juin 2017, 13 juin 2018, 17 juin 2019, 21 septembre 2020,

29 septembre 2021, 13 avril 2022 et 3 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 3 mai 2023, prenant effet le 4 mai 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.870,41 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 1er juin 2017 arrêtées au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

M. [N] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 222,22 euros correspondant à la sommation de payer du 24 juin 2019 et à la mise en demeure du 30 juillet 2020.

Il produit à l’appui de sa demande, outre la sommation de payer et la mise en demeure, le contrat de syndic de la société 1001 VIES HABITAT, qui prévoit des frais de 40 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

M. [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 222,22 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 24 juin 2019, date de la sommation de payer pour la somme alors exigible de 4.404,19 euros, et à compter du 29 novembre 2023 date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [N] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Localité 8] sise [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Localité 8] sise [Adresse 3] [Localité 17] [Adresse 14] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  14.870,41 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 1er juin 2017 échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

—  222,22 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 4.404,19 euros, et à compter du

29 novembre 2023 date de l’assignation, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Localité 8] sise [Adresse 3] [Localité 17] [Adresse 14] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Localité 8] sise [Adresse 3] [Localité 17] [Adresse 14] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [N] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de de la Résidence [Localité 17] BAZINCOURT sise [Adresse 3] [Localité 17] [Adresse 15]) du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT