MINUTE N°

N° RG 24/00181 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS64

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [F], [R], [P] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F], [R], [P] [C], née le 03 décembre 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [K] [T], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Madame [F], [R], [P] [C]

RAPPEL DES FAITS

Par contrats des 5 février 2023 et 3 juillet 2023, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [F] [C] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 647,34 euros charges comprises concernant l’appartement et de 46,30 euros charges comprises s’agissant du parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [F] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [C] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; d’autoriser la vente, la destruction ou le transfert à une association des meubles laissés sur place ; et de condamner la défenderesse au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.153,35 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 732,15 euros, de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise qu’un accord de règlement a été conclu entre les parties par échéances de 80 euros par mois.

Madame [F] [C] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80 euros par mois en règlement de l’arriéré conformément à l’accord de règlement. S’agissant de sa situation personnelle, elle indique avoir retrouvé du travail en contrat à durée déterminée pour un an, depuis le 11 mars 2025, suite à la perte de son emploi le 30 septembre 2023. Elle précise qu’elle va percevoir environ 2.500 euros de salaire, qu’elle vit seule et règle la somme de 346 euros tous les mois au titre de plusieurs crédits à la consommation.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus les 5 février 2023 et 3 juillet 2023 contiennent des clauses résolutoires (respectivement article 11 et clause F) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.596,25 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [F] [C] reste lui devoir, la somme de 3.447,75 euros à la date du 4 avril 2025. Après soustraction des frais de poursuite, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3.153,35 euros.

Madame [F] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT cette somme de 3.153,35 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.596,25 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (18 juillet 2024), sur la somme de 2.741,63 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (3 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la situation personnelle de la locataire et de l’accord de règlement conlu entre les parties le 8 août 2024, Madame [F] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et la demande relative aux meubles deviennent sans objet, d’autant que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [F] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et son expulsion, sans astreinte, le paiement de l’indemnité d’occupation réparant déjà le préjudice de la bailleresse.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [F] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 5 février 2023 et 3 juillet 2023 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [F] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 3.153,35 euros (décompte arrêté au 4 avril 2025, incluant échance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 2.596,25 euros à compter du 18 juillet 2024, sur la somme de 2.741,63 euros à compter du 3 décembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [F] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sans astreinte ;

* que Madame [F] [C] soit condamnée à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS que le sort des meubles qui seraient éventuellement laissés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,