N°Minute:25/01318

DOSSIER : N° RG 25/00536 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSUW

Copie exécutoire à

M^e Jérémie GHEZ

expédition à

M^e Yamina DEHMEJ

le 12 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier, lors des débats

et de Mélanie GARCIA, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [N] [T] [S], demeurant Chez Mme [V] [P] – [Adresse 3]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-6015 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par M^e Yamina DEHMEJ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 07 Octobre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 8 avril 2021 Monsieur [F] [S], représenté par Monsieur [I] [K] de l’Agence Europa, a donné à bail à Monsieur [B] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [S] a fait signifier à Monsieur [B] [D], par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 2060,65 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 avril 2021, et visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a également mis en demeure le locataire de justifier de l’occupation effective du logement.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [F] [S] a fait assigner Monsieur [B] [D] pour l’audience du 29 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [B] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [B] [D] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [B] [D] à payer la somme de 2487,06 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [B] [D] aux entiers dépens et à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [D], daté du 12 mai 2025. La conclusion est que la dette serait liée à un litige avec le propriétaire. Monsieur a suspendu le paiement du loyer pour qu’il réalise des travaux. Le logement a été reconnu non décent, une procédure est en cours. Le paiement du loyer serait repris et un FSL maintien serait en cours.

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges de conclusions entre les parties.

L’affaire a finalement été évoquée le 7 octobre 2025.

À l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [F] [S] était représenté par son conseil.

Monsieur [B] [D] était également représenté par son conseil .

Les conseils ont développé oralement leurs conclusions et déposé leur dossier.

Monsieur [F] [S] a maintenu ses demandes telles que figurant dans son assignation, outre actualisation de la dette locative par décompte produit à l’audience, à la somme de 1902,56 euros.

Il a par ailleurs, demandé le rejet de l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, indiquant que les travaux sont en cours et qu’il n’y a pas eu d’impossibilité totale d’occuper le logement, à la suite du dégât des eaux.

Par la voix de son avocat, Monsieur [B] [D] a demandé au juge de :

➢

À titre principal :-JUGER que le logement sis [Adresse 2], ne satisfait pas aux critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

— ORDONNER à Monsieur [S] d’exécuter tous travaux de remise en état nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de trois mois à compter du prononcé de la décision, sous astreinte de X euros par jour de retard,

— JUGER que le non-paiement des loyers de septembre à décembre 2024 est justifié par l’exception d’inexécution et ne peut fonder la résiliation du bail,

— JUGER que la demande de résiliation et d’expulsion formée par Monsieur [S] est infondée et doit être rejetée,

— REDUIRE le loyer de 70 % à compter du constat de non-décence du 7 juillet 2025 et jusqu’à la parfaite exécution des travaux de mise en conformité,

➢

À titre subsidiaire :-SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du contrat de bail du 8 avril 2021 ou en tout état de cause, SUSPENDRE toute procédure d’expulsion, en application de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, jusqu’à ce que le logement soit rendu conforme et qu’un relogement décent soit assuré le cas échéant.

— JUGER que la dette locative arrêtée au 31 août 2025 s’élève à 1 902,56 €,

— REDUIRE le loyer de 70 % à compter du constat de non-décence du 7 juillet 2025 tenant l’atteinte à la jouissance

— ORDONNER l’imputation de toutes les sommes versées postérieurement au constat de non- décence sur ladite dette, après réduction de loyer de 70 %,

— Accorder à Monsieur [D] un délai de paiement de six mois, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

➢

En tout état de cause :-Débouter Monsieur [S] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— Suspendre les effets de la résiliation du bail dudit bail tenant les travaux de mise en conformité à la charge du Baiileur,

— Condamner Monsieur [S] à verser à Monsieur [D] la somme de 1.000 € sur le fondement del’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance.

Il convient conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [F] [S] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [F] [S] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’exception d’inexécution

Monsieur [B] [D] indique qu’il n’a pas payé ses loyers de septembre à décembre 2024 en raison d’une part, d’un accident domestique, à savoir, la chute d’un meuble de cuisine sur sa tête et d’autre part, en raison du caractère non décent du logement constaté par les services sociaux ayant contribué à son accident.

Au soutien de ses affirmations, il produit un constat diagnostic décence de la mairie de [Localité 4] en date du 4 mars 2025 qui relève que le plafond entre la cuisine et la pièce de vie est dégradé en lien avec un dégât des eaux, un mauvais état d’entretien des parties communes, à savoir le local poubelles, un chauffage dans la pièce de vie qui dysfonctionne et une ventilation des pièces insuffsante probablement en lien avec le dégât des eaux en cours avec l’appartement du dessus.

Il produit également des photographies de la cuisine non datées et un certificat médical en date du 2 juillet 2025 faisant état de la chute du placard et de la hotte sur sa tête.

De son côté, le bailleur produit des échanges de mails avec le syndic au sujet du dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus ainsi qu’un constat amiable entre les deux locataires en date du 8 septembre 2025.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

Du reste, il appartenait au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si elle estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux en application de l’article 1144 du code civil.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, étant précisé au surplus, qu’il ressort des éléments produits que la chute du placard aurait eu lieu en juillet 2025 alors que Monsieur [B] [D] indique ne pas avoir payé les loyers de septembre à décembre 2024 en raison de ce désordre ; il ne démontre par ailleurs pas l’imputabilité des désordres à son bailleur, ni leur persistance au regard de la déclaration de sinistre effectuée auprès des assurances.

Son exception d’inexécution sera dès lors rejetée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 27 décembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [B] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de réalisation des travaux et réduction du montant du loyer

En application de l’article 1719 du Code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et en vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Monsieur [B] [D] sollicite la réalisation de travaux de mise en conformité du logement conformément au diagnostic de constat décence de la mairie de [Localité 4].

S’il évoque dans ses conclusions un constat ( pièce 4), il convient de relever que la pièce 4 correspond au décompte actualisé de la créance et qu’aucun constat n’est produit.

Monsieur [B] [D] ne détaille pas les travaux qu’il entend solliciter, les seules conclusions du diagnostic étant insuffisantes à éclairer le tribunal. Il ne revient en effet pas au juge des référés de déduire ces travaux des conclusions.

Par ailleurs, il ne produit ni constat de commissaire de justice afin d’établir la pérénité des désordres ni mise en demeure à son bailleur lequel, au surplus, semble en cours de réalisation des travaux relatifs au traitement du dégât des eaux.

Concernant sa demande de réduction du montant des loyers, Monsieur [B] [D] échoue à démontrer d’une part son préjudice et d’autre part, l’imputabilité de ce dernier aux agissements de son bailleur.

Ses demandes seront donc rejetées.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [D] se trouve redevable de la somme de 1902,56 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 31 août 2025, mensualité du mois d’août comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B] [D] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1902,56 euros à Monsieur [F] [S].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré l’opposition du bailleur, la reprise du paiement des loyers courant et les efforts du locataire pour résorber la dette justifient qu’il lui soit accordé des délais de paiement comme précisé dans le disposition de la présente décision.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [B] [D] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [D], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [B] [D] sera condamné à verser la somme de 200 euros à Monsieur [F] [S] en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 8 avril 2021 entre Monsieur [F] [S] et Monsieur [B] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 28 février 2025,

REJETONS l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [B] [D],

DEBOUTONS Monsieur [B] [D] de sa demande de réduction du montant des loyers,

CONDAMNONS Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [F] [S] la somme provisionnelle de 1902,56 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 août 2025, mensualité du mois d’août comprise,

AUTORISONS Monsieur [B] [D] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 5 versements mensuels de 317 euros et une 6ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [B] [D] :

— sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 28 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [D] de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux,

CONDAMNONS Monsieur [B] [D] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [B] [D],

CONDAMNONS Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS