MINUTE N°

N° RG 25/00051 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4UD

Madame [K] [N]

C/

Madame [D] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Madame [K] [N] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D] [H] – demeurant [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laure BELMONT

1 copie certifiée conforme à : Madame [D] [H]

RAPPEL DES FAITS

Madame [K] [N] a donné à bail à madame [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 10 juin 2024, pour un loyer mensuel de 880 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, madame [K] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [K] [N] a ensuite fait assigner madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 13 novembre 2025, madame [K] [N] – représenté par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de madame [D] [H] ; d’ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner madame [D] [H] au paiement de la somme actualisée de 5.951,25 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Madame [K] [N] rapporte que son locataire ne lui verse que 190 euros par mois, ce qui ne correspond qu’à une part très mineure du loyer et des charges. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 28 février 2025, madame [D] [H] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, madame [K] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 10 juin 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.800 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

L’expulsion de madame [D] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner l’application de ces textes.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [K] [N] produit un décompte démontrant que madame [D] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.951,25 € à la date du 3 novembre 2025.

Madame [D] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.951,25 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.800 € à compter du commandement de payer (25 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [D] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir madame [K] [N], madame [D] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2024 entre madame [K] [N] et madame [D] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à madame [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour madame [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, madame [K] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’application de textes du code des procédures civiles d’exécution, qui s’appliqueront de plein droit ;

CONDAMNONS madame [D] [H] à verser à madame [K] [N] à titre provisionnel la somme de 5.951,25 € (décompte arrêté au 3 novembre 2025, incluant une dernière facture de 3 paiements de 190 euros en date du 1er novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 3.800 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS madame [D] [H] à payer à madame [K] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS madame [D] [H] à verser à madame [K] [N] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,