MINUTE N°

N° RG 24/00805 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSLT

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [U] [Y] [N] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Romane MUSSELIN, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [U] [Y] [N] [R], née le 24 mai 1991 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [I] [G], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Madame [U] [Y] [N] [R]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 avril 2020, la société d'[Adresse 8] a donné à bail à Madame [U] [N] [R] un appartement à usage d’habitation, une cave et un parking situés au [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 467,89 euros outre 54,73 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation pour défaut de paiement de la dette et défaut de production de l’attestation d’assurance habitation, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ; d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [N] [R] sous astreinte de 8 euros par jour de retard ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3.782,05 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, subsidiairemenr d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, de 330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société d’HLM 1001 VIES HABITAT s’oppose à toute demande de délais, précisant qu’un échéancier avait été consenti au mois de janvier 2024.

Madame [U] [N] [R] comparaît en personne. Elle prétend que le montant de la dette s’élève à la somme de 3.599 euros, précisant qu’elle verse 900 euros par mois, loyers et charges inclus, pour apurer la dette. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant la somme de 900 euros en tout, comprenant le règlement du loyer et des charges courants d’environ 700 euros et les mensualités pour apurer la dette locative. S’agissant de sa situation personnelle, elle indique être gestionnaire de risque, percevoir des revenus de 2.990 euros par mois et vivre avec ses trois enfants de 3, 8 et 10 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe. Madame [U] [N] [R] a été autorisée à produire par note en délibéré avant le 19 mars 2025, le justificatif du versement de la somme de 900 euros par mois. Le 18 mars 2025, Madame [U] [N] [R] a transmis à la juridiction un courrier et des pièces supplémentaires. Le 26 mars 2025, la société d'[Adresse 8] a produit un décompte actualisé, précisant qu’elle n’est pas opposée à la demande de délais.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES PIECES PRODUITES EN [Localité 6] DE DÉLIBÉRÉ :

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, “Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444".

En l’espèce,Madame [U] [N] [R] a transmis à la juridiction le 18 mars 2025 un relevé de ses comptes ainsi qu’un courrier et divers pièces.

Ayant été seulement autorisée à produire en cours de délibéré la justification du versement de la somme de 900 euros, seul le relevé de compte sera versé aux débats. Le courrier et les pièces supplémentaires seront écartés des débats en vertu du principe du contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir informé la Caisse des allocations familiales des Yvelines par courrier le 3 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 avril 2020 contient une clause résolutoire (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.023,05 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société d'[Adresse 8] produit un décompte relevant que Madame [U] [N] [R] reste lui devoir, la somme de 3.783,05 euros à la date du 24 février 2025.

Madame [U] [N] [R] prétend que le montant de la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 3.599 euros et qu’elle règle la somme de 900 euros par mois en tout. Autorisée à en justifier par note en délibéré, Madame [U] [N] [R] a produit un relevé de ses comptes bancaires duquel il résulte qu’elle a réalisé un versement de 900 euros le 26 février 2025, soit postérieurement à l’établissement du décompte versé par la société bailleresse. Le relevé de compte fait également apparaître divers versements aux montants aléatoires depuis le mois de décembre 2024.

Le décompte produit par la société d’HLM 1001 VIES HABITAT le 26 mars 2025, arrêté à cette date, mentionne effectivement le versement de la somme de 900 euros par virement du 26 février 2025.

Il résulte également du décompte produit par la société bailleresse, que les sommes versées par Madame [U] [N] [R] tous les mois sont variables. Ainsi, elle a réglé la somme de 500 euros au mois de janvier 2024, la somme de 760 euros au mois de février 2024, la somme de 660 euros au mois de mars 2024, la somme de 630 euros au mois d’avril 2024, la somme de 600 euros au mois d’août 2024, la somme de 450 euros au mois de septembre 2024, la somme de 618 euros au mois d’octobre 2024, la somme de 700 euros à deux reprises au mois de novembre 2024, la somme de 890 euros au mois de décembre 2024, la somme de 480 euros au mois de janvier 2025 et la somme de 450 euros au mois de février 2025. Ces trois derniers versements correspondent effectivement aux règlements visibles sur le relevé de compte produit par la locataire.

En outre, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT produit l’accord signé entre les parties le 9 janvier 2024 pour le règlement de l’arriéré locatif par mensualité de 150 euros.

En l’état actuel des éléments du dossier, la somme de 3.783,05 euros figurant au décompte produit par la société d’HLM 1001 VIES HABITA à l’audience, arrêté au 24 février 2025, n’est donc pas contestable, tout comme le versement de la somme de 900 euros par la locataire le 26 février 2025.

Madame [U] [N] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.883,05 euros arrêtée au 24 février 2025, après déduction de la somme de 900 euros versée le 26 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Cependant, il ressort du décompte versé aux débats par la société bailleresse et du relevé de compte produit par Madame [U] [N] [R] en cours de délibéré, que la locataire a repris le règlement de son loyer.

De surcroît, Madame [U] [N] [R] verse aux débats à l’audience ses derniers bulletins de salaire des mois de septembre 2024 à novembre 2024 pour son emploi au sein de la société ESSET, faisant figurer un salaire mensuelle net moyen d’environ 2.200 euros, et le bulletin de salaire du mois de décembre 2024 pour son emploi au sein de la société DALKIA, relevant un salaire net de 2.996,44 euros. Madame [U] [N] [R] justifie donc de sa solvabilité.

Compte tenu de ces éléments et de la situation personnelle de Madame [U] [N] [R] telle qu’exposée à l’audience, Madame [U] [N] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [N] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges ainsi que son expulsion.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du courrier à la Caisse des allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, Madame [U] [N] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats le courrier et les pièces produites par Madame [U] [N] [R] en cours de délibéré non autorisés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2020 entre la société d'[Adresse 8] et Madame [U] [N] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation, la cave et le parking situés au [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [N] [R] à verser à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2.883,05 euros (décompte arrêté au 24 février 2025, incluant la quittance du mois de janvier 2025 et le versement de la somme de 900 euros par la locataire le 26 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [U] [N] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sans astreinte ;

* que Madame [U] [N] [R] soit condamnée à verser à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [U] [N] [R] à verser à la société d'[Adresse 8] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du courrier adressé à la Caisse des allocations familiales des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,