TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifées conforme délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/10475

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMKU

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HARMONIE MYM PARIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Hugo WINCKLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0649

DÉFENDEURS

Madame [R] [T]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1129

Madame [O] [Z]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 10]

ROYAUME UNI

représentée par Maître Nicolas BODSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0095

Décision du 10 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/10475 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMKU

Madame [G] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine MARGER, avocat au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0463, Maître Bertrand LEBAILLY, de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant

Maître [K] [V]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 28 septembre 2021, Madame [R] [T], Madame [O] [Z] et Madame [G] [T], ci-après les consorts [T]-[Z], propriétaires en indivision d’un bien immobilier sis à [Adresse 11] (lots numéros 2665 et 2738), ont consenti à la société HARMONIE MYM PARIS une promesse unilatérale de vente de ce bien immobilier, moyennant le prix de 410 000 euros.

L’acte reçu par Maître [I] [M], avec la participation de Maître [K] [X], notaire salariée au sein de l’étude de Maître [K] [V], stipulait que cette promesse était consentie pour une durée expirant le 7 janvier 2022 à 16h00.

La promesse était assortie de conditions suspensives tenant à la capacité des parties, à l’origine de propriété, à l’absence de révélation par les éléments d’urbanisme de risque d’expropriation ou de servitudes, à l’absence d’inexactitudes des déclarations des promettants ou à l’absence de révélation d’inscriptions par les éléments hypothécaires.

La SAS HARMONIE MYM PARIS a procédé au versement de l’indemnité d’immobilisation fixée à 20 500 euros.

Estimant fautive l’absence de réitération de la promesse par les consorts [T]-[Z], la société HARMONIE MYM PARIS a fait assigner, par exploit introductif d’instance signifié les 19 et 20 juillet 2022 auquel il est expressément référé, Mesdames [R], [O] et [G] [T], ainsi que Maître [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 1124, 1221, 1231-1, 1231-5 et 1353 du code civil, aux fins de :

A TITRE PRINCIPAL :

• CONSTATER que les indivisaires Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T] ont consenti une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives ;

• CONSTATER que les conditions suspensives étaient à la charge exclusive du Promettant et au bénéfice exclusif du Bénéficiaire et que le Promettant a défailli dans l’accomplissement desdites conditions suspensives ;

• CONSTATER la renonciation par le Bénéficiaire au bénéfice des conditions suspensives ;

• DIRE ET JUGER que le indivisaires Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T] doivent régulariser l’acte de réitération de la vente et que tout refus de réitérer l’acte est fautif ;

A TITRE PRINCIPAL, en cas de réitération possible de la vente :

• CONSTATER que la vente est parfaite, et PARTANT,

• CONDAMNER in solidum Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T] à réitérer la vente par signature d’un acthe authentique reçu par Me [M] avec la participation de Me [V] aux conditions de la promesse unilatérale prise en la forme authentique le 28 septemnre 2021, sous quinze jours ouvrés à compter de la signification du jugement, délai passé lequel courra une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

• DIRE ET JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 20 500 euros sera déduite du prix de vente ;

A TITRE SUBSIDIAIRE en cas de réitération impossible de la vente en raison de la vente du bien à un tiers :

• PRONONCER la résolution judiciaire de la promesse de vente prise en la fome authentique le 28 septembre 2021 aux torts exclusifs de Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T]; et PARTANT,

• CONDAMNER solidairement les indivisaires Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T], ainsi que leur conseil, Me [V], à verser à la société HARMONIE MYM PARIS la somme de 52 620 euros au titre du préjudice pour la non réitération de la vente sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

• ORDONNER au séquestre de restituer la somme de 20 500 euros consignée à titre d’indemnité d’immobilisation à la Société HARMONIE MYM PARIS ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

• CONDAMNER solidairement les indivisaires Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T], ainsi que leur conseil, Me [V], à verser à la société HARMONIE MYM PARIS la somme de 42 400 euros au titre de l’article 11.6 de la promesse et de l’article 1231-5 du code civil ;

• CONDAMNER solidairement Madame [R] [T], Madame [O] [Z], et Madame [G] [T], ainsi que leur conseil, Me [V], à verser à la société HARMONIE MYM PARIS la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse, dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mai 2023 et auxquelles il est expressément référé, Mesdames [O] [Z] et [R] [T] demandent, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1240 du code civil au Tribunal de :

− JUGER Madame [R] [T] et Madame [O] [Z] recevables et bien fondées en toutes leurs demandes ;

A TITRE PRINCIPAL,

− DEBOUTER la société HARMONIE MYM PARIS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Madame [R] [T] et Madame [O] [Z] ;

A TITRE RECONVENTIONNEL,

− CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [R] [T] et Madame [O] [Z], la somme de 6 833,33 euros, CHACUNE, soit la somme totale de 13 666,66 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée prévue à l’article 13.5 de la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2018 ;

− AUTORISER Maître [M], notaire à PARIS à libérer la somme de 13 666,66 euros sur l’indemnité d’immobilisation reçue en sa comptabilité le 4 octobre 2021 ;

− CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [R] [T] et Madame [O] [Z] la somme de la somme de 6 833,33 euros, CHACUNE, soit la somme totale de 13 666,66 euros, au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

− CONDAMNER Maître [K] [V] à garantir Madame [R] [T] et Madame [O] [Z] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre du fait de la non-réitération de la promesse de vente du 28 septembre 2021 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

− CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [R] [T] et Madame [O] [Z] la somme de 2 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

− CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS aux entiers dépens.

− RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mai 2023 et auxquelles il est expressément référé, Madame [G] [T] demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

DÉBOUTER la société HARMONIE MYM PARIS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [G] [T].

RECONVENTIONNELLEMENT,

CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [G] [T] la somme de 6.833,33 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 13.5 du la promesse unilatérale de vente du 21 septembre 2018.

AUTORISER Maître [M], notaire à PARIS, à libérer la somme de 6.833,33 euros sur l’indemnité d’immobilisation reçue en sa comptabilité le 4 octobre 2021.

CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [G] [T] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER Maître [K] [V] à garantir Madame [G] [T] de toute condamnation qui serait prononcée contre elle du fait de la non-réitération de la promesse de vente du 28 septembre 2021.

CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, Maître [K] [V] demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants et 1240 du code civil, de :

DEBOUTER la société HARMONIE MYM PARIS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [K] [V], notaire.

JUGER que la société HARMONIE MYM PARIS ne rapporte pas la preuve d’une faute de Maître [K] [V] dans le cadre de ses fonctions, qui serait directement à l’origine d’un préjudice certain, réel et actuel, pouvant lui ouvrir droit à réparation.

En conséquence,

DEBOUTER la société HARMONIE MYM PARIS de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [K] [V].

LA DEBOUTER de ses demandes indemnitaires et de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

PRENDRE ACTE que Maître [K] [V], en sa qualité de séquestre, s’en rapporte à la décision du Tribunal sur la demande de libération de la somme séquestrée.

JUGER n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire et REJETER toute demande à ce titre.

CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS à payer à Maître [K] [V], la somme de 4.000,00 € € application de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTER Mesdames [G] [T], [R] [T] et [O] [Z] de leurs demandes de garantie dirigées à l’encontre de Maître [K] [V], notaire, celles-ci étant sans objet.

En tout état de cause, LES DEBOUTER de ces demandes de garantie.

CONDAMNER la société HARMONIE MYM PARIS aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, qui seront recouvrés directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2023.

A l’issue des débats, à l’audience du 15 octobre 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties et non de celles figurant dans les seuls motifs. En conséquence, le tribunal n’est donc pas saisi de la demande de Mesdames [G], [O] et [R] [T] et de Maître [V] tendant à voir juger irrecevable la demande de réitération de la vente qui figure dans le corps de leurs conclusions mais non dans le dispositif.

Sur la perfection de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

En application de cette disposition, si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option dans les délais convenus, il est présumé avoir renoncé à son droit d’option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite. La promesse est alors frappée de caducité, de sorte que le promettant n’est plus lié par les obligations souscrites et recouvre sa liberté d’action avec des tiers.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il résulte des termes de la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021 produite que l’acte prévoyait un délai de réalisation de la promesse expirant le 7 janvier 2022 à 16h00. Il était également prévu dans la même clause relative au délai que « si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »

Ainsi, à supposer que les documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’aient pas été portés à la connaissance du notaire instrumentaire, en l’espèce, Maître [I] [M], notaire de la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, le délai de réalisation de la promesse pouvait être prorogé automatiquement jusqu’au 6 février 2022.

Par ailleurs, il résulte du paragraphe 11.3 de la promesse unilatérale de vente que la réalisation de la promesse pourrait avoir lieu, soit par la signature de l’acte authentique accompagné notamment du versement du prix, soit par la levée d’option faite « par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus ». Cette clause relative à la réalisation de la promesse stipulait encore que « si la levée d’option a lieu alors que les conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le Bénéficiaire. Cette levée d’option sera effectuée par le Bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée pour être recevable du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme » correspondant notamment au prix prévu au contrat.

La SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS estime parfaite la vente entre les parties dès lors qu’elle a, par courrier de son conseil en date du 13 avril 2022, indiqué souhaiter renoncer aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt afin d’assurer la finalisation de la vente et qu’elle a consigné le prix de cession sur le compte séquestre de Maître [M].

Toutefois, force est de constater que ce courrier a été transmis postérieurement au délai de réalisation de la promesse rappelé ci-avant, puisqu’il est daté du 13 avril 2022, et que la consignation du prix de cession n’est intervenue, à la lecture du relevé de compte produit, que le 6 mai 2022.

Par ailleurs, la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS ne saurait valablement soutenir qu’elle n’a pas pu lever l’option dans le délai en raison de la défaillance des promettantes à justifier de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans son intérêt, alors qu’aux termes mêmes de la promesse de vente, et en particulier de la clause 11.3 relative à la réalisation précitée, la levée d’option n’était pas conditionnée à la réalisation des conditions suspensives, le contrat prévoyant la possibilité que la levée d’option intervienne alors que des conditions suspensives sont encore pendantes.

Surtout et en tout état de cause, contrairement à ce qui est soutenu en demande, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier des échanges de courriels entre les notaires, l’agence immobilière et les parties que l’absence de levée de l’option par la bénéficiaire ne résulte pas d’une quelconque défaillance des promettantes à réaliser les conditions suspensives prévues à l’acte mais d’une difficulté de financement de l’acquisition par la bénéficiaire. A cet égard, il ressort d’un courriel du 25 janvier 2022 de l’office notarial des venderesses, que ce dernier a confirmé la caducité de la promesse de vente à la suite de sa « non réalisation du fait de l’acquéreur dans les délais convenus », leur a indiqué le souhait de l’acquéreur de poursuivre l’acquisition et de ce qu’il avait proposé « en l’absence d’obtention d’un crédit, un paiement à terme ». De même, le courriel de Maître [M], notaire de la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS, daté du 04 février 2022, adressé à l’agent immobilier, évoque différentes options pour finaliser l’opération d’acquisition, dont la signature d’un « avenant de prorogation expresse de la promesse (4 mois de prorogation) pour permettre à la banque d’instruire la demande de financement et finaliser son offre » sans que ne soit abordé une problématique résultant de la non réalisation des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de la bénéficiaire de la promesse.

Dès lors, il résulte des écritures et pièces versées aux débats que la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS n’a pas levé l’option dans les délais prévus à l’acte, soit au plus tard le 6 février 2022, à raison de sa propre défaillance alors même que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées.

En conséquence, elle ne peut valablement prétendre à la perfection de la vente, la promesse unilatérale de vente consentie à son bénéfice par les consorts [T]-[Z] ayant été frappée de caducité à compter du 7 février 2022.

Sur les demandes de condamnation formées par la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS à l’encontre des consorts [T] -[Z]

Estimant que la non réitération de la vente résulte de la défaillance des venderesses, la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS sollicite à titre principal, en application de la clause 11.6 d’exécution forcée stipulée à la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021 et relative à la carence du promettant, la réitération forcée de la vente, et à titre subsidiaire, la résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente et la condamnation des venderesses au paiement de dommages et intérêts. Elle réclame également leur condamnation au paiement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation prévues au contrat.

Sur la réitération forcée de la vente et la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la non réalisation de la promesse de vente est imputable, non à une quelconque défaillance des venderesses, mais à l’absence de levée d’option par la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS dans les délais impartis, faute pour elle de disposer du financement nécessaire pour ce faire.

Or, il résulte de la clause 11.5 relative à la non réalisation du fait du bénéficiaire stipulée à la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021 que « faute pour le Bénéficiaire d’avoir signé l’Acte Authentique de Vente dans le délai ci-dessus stipulé, il sera de plein droit déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse. Le promettant recouvrera par la seule échéance du terme sans réalisation à la demande du Bénéficiaire son entière liberté, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité, et nonobstant toutes manifestations de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le Bénéficiaire ».

Dès lors, il y a lieu d’observer, en application des dispositions des articles 1103 et 1124 du code civil, et des stipulations contractuelles liant les parties, que c’est à bon droit que les venderesses ont opposé à compter du 7 février 2022, la caducité de la promesse litigieuse à la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS et ont pu valablement refuser de poursuivre les opérations de vente avec elle.

En conséquence, la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre des consorts [T] -[Z] tendant à la réitération forcée de la vente ou encore à leur condamnation au paiement de la clause pénale stipulée à la promesse de vente.

Sur la condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value immobilière

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, en l’absence de démonstration d’une faute quelconque des venderesses dans l’exécution de leurs engagements et alors que la promesse unilatérale de vente est caduque depuis le 7 février 2022, la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS ne pourra qu’être déboutée de sa demande de voir prononcer la résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente et de sa demande de condamnation des défenderesses à lui verser des dommages et intérêts au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value du fait de la non-réitération de la vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la clause 13.5 de la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021, les parties avaient convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 41 000 euros. Il était également convenu du versement entre les mains du notaire séquestre, la somme de 20 500 euros. L’acte stipule, s’agissant du sort de cette somme notamment que : « elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ; elle sera versée au Promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Or, il résulte des développements qui précèdent sur les causes de la non réalisation de la promesse que celle-ci est imputable à la seule SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS qui n’a pas été en mesure de lever l’option dans les délais.

En conséquence, en application des termes du contrat, la demanderesse sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 20 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [V], notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la responsabilité de Maître [V], notaire des venderesses

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de cette disposition, les notaires sont professionnellement tenus d’éclairer les parties sur la portée des actes dressés par eux et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées.

En l’espèce, si la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS reproche à Maître [V], notaire des venderesses, de ne pas les avoir sommées de réitérer la vente à réception du courrier de son conseil en date du 13 avril 2022 et de leur avoir conseillé de remettre le bien, objet de la promesse, sur le marché, il résulte de développements qui précèdent que c’est à bon droit que Maître [V] a pu considérer la promesse unilatérale de vente caduque à la date de réception du courrier du conseil de la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS , le 13 avril 2022 et qu’aucun manquement à ses obligations professionnelles ne peut lui être imputé du fait des conseils prodigués aux venderesses.

En conséquence, la demanderesse ne rapportant pas la preuve d’une quelconque faute imputable à Maître [V] en sa qualité de notaire, elle sera déboutée de l’ensemble des demandes indemnitaires formées à son encontre.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [T] -[Z] au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la clause 13.5 de la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021, les parties avaient convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 41 000 euros. Il était également convenu du versement entre les mains du notaire séquestre, de la somme de 20 500 euros. L’acte stipule, s’agissant du sort de cette somme notamment que : « elle sera versée au Promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

La clause 13.5 de la promesse stipule également « Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de vingt et un mille deux cents euros (20 500,00 eur) le Bénéficiaire s’oblige à le verser au Promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le Bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. »

Or, il résulte des pièces versées aux débats, ainsi qu’il a été démontré précédemment, que la non-réalisation de la promesse est imputable à la défaillance de la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS, qui n’a pas levé l’option dans les délais impartis alors que les conditions suspensives avaient été réalisées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS sera condamnée au paiement des sommes réclamées par les consorts [T]-[Z] à titre d’indemnité d’immobilisation, faute d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Ainsi, la somme séquestrée de 20 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [V], notaire, sera attribuée aux consorts [T]-[Z], et Maître [V] sera autorisée à leur verser la somme de 20 500 euros séquestrée entre ses mains, comme suit :

6 833,33 euros au profit de Madame [G] [T], correspondant au tiers de 20 500 euros,13 666,66 euros à Mesdames [R] [T] et Madame [O] [Z].La SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS sera également condamnée à payer à Mesdames [R] [T] et Madame [O] [Z], qui en font la demande, le surplus dû au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit à verser à chacune d’elles la somme 6 833,33 euros, correspondant au tiers de 20 500 euros, le tribunal observant qu’aux termes de ses écritures, notamment du dispositif éclairé par le corps des conclusions, Madame [G] [T] ne formule pas de demande de ce chef et ne réclame que la condamnation de sa part de la somme séquestrée entre les mains de Maître [V].

Sur les demandes accessoires

La société HARMONIE MYM PARIS, succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

L’équité justifie de condamner la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS à payer au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

4 000 euros à Madame [G] [T] ;2 000 euros chacune à Mesdames [R] [T] et Madame [O] [Z],4 000 euros à Maître [V].Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, étant souligné qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS de sa demande de condamnation in solidum de Mesdames [G] [T], [R] [T] et [O] [Z] en réitération forcée de la vente aux conditions de la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021,

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS de sa demande de résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2021 aux torts exclusifs de Mesdames [G] [T], [R] [T] et [O] [Z] ;

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 52 620 euros de dommages et intérêts à l’encontre de Mesdames [G] [T], [R] [T] et [O] [Z] et Maître [V], notaire, en réparation du préjudice subi du fait de la non réitération de la vente sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS de sa demande de restitution de la somme de 20 500 euros consignée à titre d’indemnité d’immobilisation ;

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 42 400 euros au titre de la clause pénale formée contre Mesdames [G] [T], [R] [T] et [O] [Z] et Maître [V], notaire,;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [R] [T] et Madame [O] [Z], prises ensemble, la somme de 13 666,66 euros séquestrée entre les mains de Maître [V], notaire à Paris, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 28 septembre 2021,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS à payer à Madame [G] [T] la somme de 6 833,33 euros séquestrée entre les mains de Maître [V], notaire à Paris, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 28 septembre 2021,

Et, par conséquent,

AUTORISE Maître [V] à verser lesdites sommes à Mesdames [G] [T], [R] [T] et [O] [Z], soit la somme de 6 833,33 euros chacune ;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS à verser à Madame [R] [T] et Madame [O] [Z] la somme de 6 833,33 euros chacune, correspondant au tiers de la somme de 20 500 euros, au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation due en application de la promesse de vente du 28 septembre 2021 ;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

4 000 euros à Madame [G] [T] ;2 000 euros chacune à Mesdames [R] [T] et [O] [Z],4 000 euros à Maître [V].

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ HARMONIE MYM PARIS aux dépens, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Thomas RONZEAU qui en a fait la demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024

La minute étant signée par :

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Claire BERGER