TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 11 avril 2024

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2024

à Mme [N]

à M. [G]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02762 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JEV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [D]

née le 10 Avril 1950 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [G]

né le 29 Août 1959 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [T] [N]

née le 13 Juin 1989 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été conclu entre Madame [L] [D] et Monsieur [R] [G], prenant effet le 10 juillet 2013, relatif à un appartement meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel révisable de 275 euros outre 15 euros de provision pour charges.

Madame [T] [N] s’est portée caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [D] a fait signifier à Monsieur [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2021.

Monsieur [R] [G] a réglé les effets de ce commandement dans les délais impartis.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2022, Madame [L] [D] a donné congé à Monsieur [R] [G], pour motif légitime et sérieux dû au non-respect de l’obligation par le locataire de payer les loyers et charges, avec effet au 9 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, Madame [L] [D] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] une sommation de quitter les lieux loués.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [D] a fait signifier à Monsieur [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2023 et du 22 mars 2023, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [L] [D] a fait assigner Monsieur [R] [G] et Madame [T] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 7 septembre 2023, notamment aux fins de constater la résiliation du bail des suites des effets du congé notifié pour motif légitime et sérieux le 2 février 2022.

A cette audience, Madame [L] [D], représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [N] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés, bien que régulièrement cité à étude.

Par ordonnance du 2 novembre 2023, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 15 février 2024, afin que les parties s’expliquent sur la validité de l’acte de caution solidaire signé le 26 juin 2013.

A cette audience, Madame [L] [D], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Elle sollicite notamment la constatation de la résiliation du bail des suites des effets du congé notifié pour motif légitime et sérieux le 2 février 2022, mais également par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires. Elle actualise sa créance à la somme de 2 685,30 euros, au 25 janvier 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour se maintenir dans les lieux.

Monsieur [R] [G] et Madame [T] [N] comparaissent. Ils reconnaissent l’existence d’une dette locative dont il ne conteste pas le montant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 7 septembre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu le contrat de bail liant les parties,

S’agissant du congé

Vu l’article l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte que le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant,

La demande de constatation de la résiliation judiciaire du bail fondée sur le congé délivré le 2 février 2022 implique une appréciation de la gravité des manquements reprochés au locataire, tenant à des impayés, relevant du juge du fond.

S’agissant du commandement de payer

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, la clause résolutoire figurant au contrat de bail ne stipule pas un délai d’au moins deux mois et fait donc échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la régularité du commandement de payer délivré le 13 janvier 2023 sur le fondement d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse, et ce nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faut pour le débiteur de s’être exécuté que la bailleresse pourra se prévaloir de la clause.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences (y compris la demande reconventionnelle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif détaillé dans l’assignation, que le locataire restait débiteur d’une dette locative de 855,52 euros au 15 mars 2023.

Vu le décompte actualisé au 25 janvier 2024, fixant la dette locative à une somme de 2 685,30 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [R] [G] à payer à Madame [L] [D] la somme de 2 685,30 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’engagement de Madame [T] [N] en sa qualité de caution

Vu l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1986, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018,

Madame [T] [N] reconnait qu’elle s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [R] [G] dans le cadre du bail d’habitation.

Pour autant, cet acte ne respecte pas les dispositions susvisées en ce qu’aucune mention manuscrite n’exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance que Madame [T] [N] a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

Du fait de l’irrégularité du cautionnement, Madame [T] [N] ne saurait être condamnée solidairement au paiement des montants dus par le locataire au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [G], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamné à payer à Madame [L] [D] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [L] [D] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences (y compris la demande reconventionnelle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond à ces égards ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à verser à Madame [L] [D] la somme de 2 685,30 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [L] [D] de ses demandes à l’encontre de Madame [T] [N] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à payer à Madame [L] [D] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,