TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/04288 – N° Portalis DB22-W-B7H-RMIY

Code NAC : 30E

TLF

DEMANDERESSE :

La société PHARMACIE [S], société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 494 148 745 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par Monsieur [E] [S],

représentée par Maître Manel GHARBI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Shamir ALIBAKSH de la SELAS HERMERION AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [V] [Y] [K] [S]

né le 02 Avril 1969 à [Localité 11] (92),

demeurant [Adresse 7],

représenté par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Sabine GIE-DIVARIS de la SELARL DALIN GIE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ Madame [L] [N] [H] épouse [A]

née le 20 Juin 1988 à [Localité 12] (75),

demeurant [Adresse 4],

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Aurélia BARBÉ de la SELARL SEIFERT BARBE AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

3/ La société AJASSOCIES, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 719 178 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, prise en la personne de Maître [X] [I] agissant en sa qualité d’Administrateur provisoire de l’indivision [S] désigné par jugement du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES le 18 novembre 2021,

représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

4/ Monsieur [E] [U], [W] [S]

né le 28 Septembre 1960 à [Localité 10] (92),

demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 12 Juin 2023 reçu au greffe le 26 Juillet 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au

17 Juillet 2025.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2006, prenant effet le 15 décembre 2006, Monsieur [G] [S] a donné à bail à titre commercial à la SELARL PHARMACIE [S], représentée par Monsieur [E] [S] et Monsieur [V] [S], des locaux servant d’officine de pharmacie, sis [Adresse 1].

Par avenant en date du 19 février 2007, les parties ont convenu de porter la date d’effet du bail au 1er mars 2007 au lieu du 15 décembre 2006, et de fixer le règlement du loyer par échéances mensuelles le 5 de chaque mois.

Monsieur [G] [S] est décédé le 24 mai 2017 à [Localité 8], laissant pour lui succéder ses trois enfants :

— Madame [D], [R], [P] [S]

— Monsieur [E], [U], [W] [S]

— Monsieur [V], [Y], [K] [S]

Suivant déclaration de renonciation en date du 19 mars 2018, notifiée au greffe du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES, Madame [D] [S] a renoncé purement et simplement à la succession de son père.

Madame [D] [S] est décédée le 15 octobre 2018.

Madame [L] [H], fille de Madame [D] [S], vient en représentation de sa mère dans le cadre de cette succession.

Par jugement en date du 18 novembre 2021, le Tribunal judiciaire de VERSAILLES a, à la demande de Monsieur [V] [S], désigné la SELARL AJASSOCIES en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Monsieur [G] [S] et comme administrateur provisoire de l’indivision portant sur l’immeuble à usage commercial et d’habitation sis à [Adresse 9] et [Adresse 6].

Le 11 mai 2023, la SELARL AJASSOCIES a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant total de 320.867,77 € à la SELARL PHARMACIE [S].

Par acte du 12 juin 2023, la SELARL PHARMACIE [S], représentée dorénavant uniquement par Monsieur [E] [S], a assigné la SELARL AJASSOCIES, Monsieur [V] [S] et Madame [L] [H] épouse [A] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, le juge de la mise en état a :

— débouté la SELARL AJASSOCIES, M.[V] [S], Mme [L] [H] épouse [A] de leur fin de non recevoir ;

— débouté la SELARL AJASSOCIES, M. [V] [S], Mme [L] [H] épouse [A] de leur demande de provison ;

— invité la SELARL AJASSOCIES, M.[V] [S], Mme [L] [H] épouse [A] à attraire dans la cause M. [E] [S] ;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 18 décembre 2024 pour conclusions en défense.

Par assignation du 23 octobre 2024 délivrée à la demande de la SELARL AJASSOCIES, Monsieur [E] [S] a été attrait devant la présente juridiction.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 18 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, la SELARL PHARMACIE [S] demande au tribunal de :

— déclarer la présente action recevable en tout point,

— déclarer que le commandement de payer du 11 mai 2023 est dépourvu de fondement et est non conforme,

— déclarer que le commandement de payer est imprécis quant à la créance visée,

— déclarer que la créance figurant dans le commandement de payer est en partie prescrite,

— déclarer que les montants figurant au sein du décompte du commandement de payer sont imprécis, incorrects, irréguliers et calculer de manière discrétionnaire,

— déclarer que la SELARL AJASSOCIE es qualité administrateur provisoire de l’indivision [S] a mis en œuvre le commandement de payer de mauvaise foi,

— déclarer que la SELARL AJASSOCIE es qualité administrateur provisoire de l’indivision [S] a renoncé à la mise en application de la clause résolutoire,

— rejeter l’ensemble des demandes des parties adverses,

Et par conséquent,

— déclarer irrégulier le commandement de payer adressé par la SELARL AJASSOCIE es qualité administrateur provisoire (sic) de l’indivision [S] à la SELARL PHARMACIE [S] en date du 11 mai 2023,

— déclarer non-conforme le commandement de payer adressé par la SELARL AJASSOCIE es qualité administrateur provisoire (sic) de l’indivision [S] à la SELARL PHARMACIE [S] en date du 11 mai 2023,

— condamner la SELARL AJASSOCIE es qualité administrateur provisoire (sic) de l’indivision [S] à payer la somme de 6.000 € à la SELARL PHARMACIE [S] au titre de l’article 700,

— condamner Madame [L] [H] épouse [C] à payer la somme de 6.000 € à la SELARL PHARMACIE [S] au titre de l’article 700,

— condamner la SELARL AJASSOCIE es qualité administrateur provisoire (sic) de l’indivision [S] à payer la somme de 6.000 € à la SELARL PHARMACIE [S] pour procédure abusive,

— condamner Madame [L] [H] épouse [C] à payer la somme de 6.000 € à la SELARL PHARMACIE [S] pour procédure abusive,

— condamner Madame [L] [H] épouse [C] et la SELARL AJ ASSOCIE es qualité administrateur provisoire (sic) de l’indivision [S] aux entiers dépens

Elle fait valoir que :

— l’action est recevable,

— le commandement de payer est imprécis,

— la bailleresse échoue donc à rapporter la preuve qu’elle aurait mis sa locataire en mesure de connaître la nature et le détail des sommes qu’elle était sommée de payer et donc de vérifier la réalité et la conformité des dettes locatives réclamées,

— il en résulte une contestation suffisamment sérieuse quant à la régularité du commandement de payer et partant, quant à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire,

— les calculs communiqués par AJA ne font aucunement mention du plafonnement prévu par les dispositions de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat et témoignent de l’irrespect de ces dispositions,

— le décompte fourni à l’appui du commandement de payer est des plus imprécis et ne permet pas de vérifier la réalité du montant de la dette,

— le contenu du décompte est des plus surprenants car il ne fait pas apparaître clairement le montant total du principal soit le montant des sommes des loyers réclamés,

— le décompte fait état de paiements effectués sans préciser à quoi ils correspondent. De plus, le décompte ne fait pas état d’une quelconque déduction de ces paiements de la somme principale,

— il apparaît au sein du décompte que des sommes sont réclamées depuis mai 2018. Cependant il ne pourra être que constaté que ces sommes sont touchées par la prescription quinquennale de sorte que le montant total exigé est erroné,

— les parties ont pu négocier et obtenir un échéancier visant à l’apurement du passif voire une remise de dettes,

— la SELARL PHARMACIE [S] verse près de 10.000 euros par mois comme en témoigne le décompte qui fait état de ces versements,

— la SELARL PHARMACIE [S] respecte les engagements pris dans le cadre de l’accord intervenu,

— en adressant un commandement de payer, l’administrateur provisoire témoigne de sa mauvaise foi et de sa volonté d’exercer une pression sur la SELARL PHARMACIE [S] afin de lui faire accepter ses exigences quant au règlement de la dette.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 décembre 2024, la SELARL AJASSOCIES demande au tribunal de :

Vu le commandement de payer délivré le 11 mai 2023

— dire recevable et bien fondée la SELARL AJASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [S] en ses demandes,

— débouter de la SELARL PHARMACIE [S] de l’intégralité de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu,

— ordonner l’expulsion de la SELARL PHARMACIE [S] et le cas échéant de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique des locaux sis à [Adresse 2],

— ordonner la séquestration des biens matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble ou local choisi par la SELARL AJASSOCIES es qualité aux frais, risques et périls du preneur,

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer à la SELARL AJASSOCIES es qualité la somme de 313.842,28 € au titre des loyers impayés arrêtés au 9 octobre 2024, loyers du mois d’octobre 2024 inclus,

— ordonner que les sommes dues à compter du 1er mai 2023 seront augmentées des intérêts fixés dans le bail commercial au taux de 1%,

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 6.057,88 € TTC outre la provision pour charges de 350 € jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer à la SELARL AJASSOCIES es qualité la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement,

— ordonner l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :

— le commandement ne souffre pas d’imprécision,

— au commandement de payer délivré, est annexé un décompte reprenant pour chaque période à compter du 1er mai 2018 jusqu’au 1er avril 2023, le montant du loyer facturé, le cumul des loyers dus et les intérêts dus sur ces sommes,

— il est par ailleurs mentionné, pour chaque période annuelle, le total des loyers impayés et le total des intérêts sur les loyers impayés,

— il est bien précisé dans le commandement le quantum et la nature des sommes réclamées ainsi que les dates d’échéance, l’information par le bailleur est donc bien loyale et complète,

— il est par ailleurs annexé au commandement de payer délivré un décompte de synthèse reprenant les montants susvisés, les sommes dues au titre de la taxe foncière et de la provision pour charges,

— aux termes du décompte, il est demandé le paiement des loyers à compter du 1er mai 2018. Le commandement de payer a été délivré le 11 mai 2023 ; si bien que la prescription quinquennale ne vaut que pour la période du 1er au

10 mai 2018,

— si le commandement de payer a été délivré, c’est justement parce que les parties ne sont pas parvenues à un accord entre elles concernant cette dette de sorte qu’il n’y a aucune mauvaise foi de sa part,

— le commandement de payer délivré étant parfaitement régulier et n’ayant pas été suivi d’effet, la SELARL AJASSOCIES, es qualité, est bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et l’expulsion de la SELARL PHARMACIE [S] occupante sans droit ni titre depuis le

12 juin 2023 et de tous occupants de son chef.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 décembre 2024, Monsieur [V] [S] demande au tribunal de :

— juger Monsieur [V] [S] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SELARL PHARMACIE [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la SELARL PHARMACIE [S] et le cas échéant de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique des locaux sis à [Adresse 2] ;

— ordonner la séquestration des biens matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble ou local choisi par la SELARL AJASSOCIES ès qualité aux frais, risques et périls du preneur;

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer à la SELARL AJASSOCIES es qualité la somme de 313.842,28 € au titre des loyers impayés arrêtés au 9 octobre 2024, loyers du mois d’octobre 2024 inclus ;

— ordonner que les sommes dues à compter du 1er mai 2023 seront augmentées des intérêts fixés dans le bail commercial au taux de 1% ;

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 6.057,88 € TTC outre la provision pour charges de 350 € jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés;

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] au paiement des entiers dépens.

Il fait valoir que :

— le commandement ne souffre pas d’imprécision,

— au commandement de payer délivré, est annexé un décompte reprenant pour chaque période à compter du 1er mai 2018 jusqu’au 1er avril 2023, le montant du loyer facturé, le cumul des loyers dus et les intérêts dus sur ces sommes,

— il est par ailleurs mentionné, pour chaque période annuelle, le total des loyers impayés et le total des intérêts sur les loyers impayés,

— il est bien précisé dans le commandement le quantum et la nature des sommes réclamées ainsi que les dates d’échéance, l’information par le bailleur est donc bien loyale et complète,

— il est par ailleurs annexé au commandement de payer délivré un décompte de synthèse reprenant les montants susvisés, les sommes dues au titre de la taxe foncière et de la provision pour charges,

— la SELARL PHARMACIE [S], dont le gérant Monsieur [E] [S] est un indivisaire bailleur, a cru pouvoir s’affranchir du paiement de son loyer depuis le décès de [G] [S] en mai 2017,

— aucun accord n’est jamais intervenu entre les parties,

— il s’associe aux demandes de la SELARL AJASSOCIES,

— il est grand temps que Monsieur [E] [S] règle ses dettes.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 janvier 2025, Madame [L] [H] épouse [A] demande au tribunal de :

Vu le Bail commercial du 27 novembre 2006 et avenant du 19 février 2007,

Vu le commandement payer délivré le 11 mai 2023,

— juger les demandes, fins et conclusions de Madame [L] [H] épouse [A] recevables et bien fondées ;

— débouter la SELARL PHARMACIE [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu ;

— ordonner l’expulsion de la SELARL PHARMACIE [S] et le cas échéant de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique des locaux sis à [Adresse 2] ;

— ordonner la séquestration des biens matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble ou local choisi par la SELARL AJASSOCIES ès qualité aux frais, risques et périls du preneur ;

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer à la SELARL AJASSOCIES es qualité la somme de 313.842,28 € au titre des loyers impayés arrêtés au 9 octobre 2024, loyers du mois d’octobre 2024 inclus ;

— ordonner que les sommes dues à compter du 1er mai 2023 seront augmentées des intérêts fixés dans le bail commercial au taux de 1% ;

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 6.057,88 € TTC outre la provision pour charges de 350 € jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer à Madame [L] [H] épouse [A] la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— condamner la SELARL PHARMACIE [S] au paiement des entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le commandement ne souffre pas d’imprécision,

— au commandement de payer délivré, est annexé un décompte reprenant pour chaque période à compter du 1er mai 2018 jusqu’au 1er avril 2023, le montant du loyer facturé, le cumul des loyers dus et les intérêts dus sur ces sommes,

— il est par ailleurs mentionné, pour chaque période annuelle, le total des loyers impayés et le total des intérêts sur les loyers impayés,

— il est bien précisé dans le commandement le quantum et la nature des sommes réclamées ainsi que les dates d’échéance, l’information par le bailleur est donc bien loyale et complète,

— il est par ailleurs annexé au commandement de payer délivré un décompte de synthèse reprenant les montants susvisés, les sommes dues au titre de la taxe foncière et de la provision pour charges,

— la SELARL PHARMACIE [S], dont le gérant Monsieur [E] [S] est un indivisaire bailleur, a cru pouvoir s’affranchir du paiement de son loyer depuis le décès de [G] [S] en mai 2017,

— aucun accord n’est jamais intervenu entre les parties,

— elle s’associe aux demandes de la SELARL AJASSOCIES,

— Monsieur [E] [S] ès qualité de gérant de la SELARL PHARMACIE [S] se sert, en toute mauvaise foi, de sa qualité d’indivisaire bailleur au bénéfice de sa pharmacie, et subséquemment de ses propres revenus professionnels.

Monsieur [E] [S], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le juge de la mise en état, dans le cadre de la compétence exclusive qu’il tire de l’article 789 du code de procédure civile, a statué sur les fins de non-recevoir soulevées par les parties défenderesses. Il en résulte qu’il n’y a pas lieu ni d’évoquer ni de statuer sur la recevabilité de l’action de la SELARL PHARMACIE [S] que celle-ci a évoqué dans ses conclusions au fond.

1. Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte du bail du 27 novembre 2006, un article intitulé « clause résolutoire » ainsi rédigé :

« A défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions du présent Bail et UN MOIS après un simple commandement de payer ou d’exécuter fait à personne ou domicile élu contenant mention de la présente Clause, resté sans effet, le présent Bail sera résilié de plein Droit au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus et l’expulsion aura lieu immédiatement sur simple Ordonnance de Référé »

1.1 Sur la délivrance du commandement de payer

Le 11 mai 2023, la SELARL AJASSOCIES a délivré à la SELARL PHARMACIE [S] un commandement de payer la somme totale de 320.867,77 euros dont 253.770,47 euros au titre des loyers rappelant les stipulations de la clause résolutoire.

Il est constant que la SELARL PHARMACIE [S] n’a pas réglé l’intégralité de la somme due au titre des loyers dans le délai d’un mois.

1.2 Sur la précision du commandement de payer

Il convient de rappeler sur ce point que le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues même en présence par ailleurs de sommes contestées ou non dues (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-17.645, CA [Localité 12], pôle 1, ch. 2, 21 avr. 2022, n° 21/17272).

Le commandement mentionne un solde impayé de loyers de 253.770,47 euros en renvoyant au décompte joint arrêté au 30 avril 2023. Il est également mentionné une somme due de 27.131,78 euros au titre des taxes foncières et 21.000 euros au titre des provisions pour charges.

Est joint au commandement, un décompte établi au 30 avril 2023 qui mentionne en détail l’ensemble des mensualités impayées depuis le 1er mai 2018 jusqu’au 1er avril 2023 ainsi que les quatre paiements intervenus entre le 27 décembre 2022 et mars 2023 dont il apparaît avec suffisamment de clarté qu’ils ont été déduits du total des sommes dues au titre des loyers. Un second document joint comporte une synthèse reprenant à partir du décompte les loyers impayés par année pour un total également précisé de 301.243,38 euros et les quatre versements détaillés d’un montant total également indiqué de 47.472,91 euros précédé du signe « - » suivi de la somme totale de 253.770,43 euros dont il apparaît encore plus clairement sur le décompte qu’il s’agit du résultat de la soustraction des versements aux sommes dues.

Le décompte apparaît donc particulièrement clair et précis s’agissant des loyers impayés.

En revanche, aucune précision ne figure dans le décompte sur les taxes foncières ou les provisions sur charges réclamées.

Toutefois, comme précédemment rappelé, en l’absence de justification d’une partie des sommes visées au commandement, celui-ci reste néanmoins valable pour les sommes étayées.

Il en résulte que, le décompte étant clair et précis et justifiant le montant des sommes réclamées s’agissant des loyers impayés, le commandement apparaît valide les concernant.

Le moyen sur l’imprécision du commandement sera donc écarté.

1.3 Sur la prescription de la créance

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, la prescription comme toute fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En l’espèce, la SELARL PHARMACIE [S], malgré le fait que le paiement des sommes visées au commandement est sollicité à son encontre, n’a soulevé aucun incident devant le juge de la mise en état pour faire valoir que des sommes visées au commandement et dont le paiement serait sollicité à son encontre auraient été prescrites.

Au surplus, comme précédemment rappelé, le fait qu’une partie des sommes visées au commandement ne soit pas ou plus due ne saurait remettre en cause la validité de celui-ci pour les sommes effectivement dues.

En conséquence, la prétendue prescription invoquée ne saurait entraîner l’irrégularité du commandement dès lors qu’il n’est ni prétendu ni démontré que l’ensemble des sommes réclamées seraient prescrites.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.4 Sur la mauvaise foi alléguée de la bailleresse

La SELARL PHARMACIE [S] qui n’a pas pris la peine de déposer son dossier de plaidoiries, malgré la relance faite à son conseil le 20 mai 2025, ne justifie pas auprès du tribunal de la pièce n°3 qui établirait un accord conclu entre les parties sur l’apurement du passif.

Aucune autre pièce versée aux débats par les défendeurs ne vient établir l’existence d’un tel accord.

En conséquence, le fait que la SELARL PHARMACIE [S] ait commencé à procéder fin 2022 à des versements aux fins d’apurer sa dette pour laquelle elle n’avait effectué aucun paiement depuis mai 2018 selon le décompte précédemment évoqué ne saurait établir la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, la bonne foi et l’action de celui-ci ne pouvant être mises en échec par le bon vouloir du locataire à mettre en place ou non des paiements.

1.5 Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les moyens présentés par la défenderesse étant écartés et les causes du commandement s’agissant des loyers impayés n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois comme constaté au point 1.1, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 11 juin 2023 à 24 heures.

2. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail étant résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SELARL PHARMACIE [S] suivant les modalités figurant au dispositif.

Par ailleurs, il y a lieu de dire que la SELARL PHARMACIE [S] sera redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme du loyer contractuel de 5.286,30 euros jusqu’au 1er septembre 2023 puis de 5.707,88 euros conformément au loyer exigé par les bailleurs et payé par la locataire tel que cela résulte du décompte du 9 octobre 2024, provisions sur charges et taxes en sus, la SELARL AJASSOCIES précisant bien dans le corps de ses conclusions que le montant des charges à hauteur de 350 euros est inclus dans la somme de 6.057,88 euros nonobstant la mention contraire figurant au dispositif.

3. Sur les sommes dues par la SELARL PHARMACIE [S]

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit du 9 octobre 2024 que

la SELARL PHARMACIE [S] reste redevable d’une somme de 315.410,72 euros (échéance d’octobre 2024 inclus).

Toutefois, comme évoqué au point 1.2 sur les taxes foncières et provisions sur charges dues au 30 avril 2023 et visées au commandement ne sont pas justifiées et doivent donc être écartées tous comme les intérêts qui seront évoqués au point suivant.

Il en résulte que les sommes dues par la SELARL PHARMACIE [S] doivent s’établir comme suit :

315.410, 72 euros dus au 9 octobre 2024 suivant le décompte du même jour,

—  27.131,78 euros au titre des taxes foncières visées au commandement et non justifiées,

—  21.000 euros au titre des provisions sur charges visées au commandement dont l’origine n’est pas précisée et donc justifiées,

—  18.570,73 euros au titre des intérêts inclus dans le principal jusqu’au

30 avril 2023,

—  1.552,91 euros correspondant au loyer du 1er au 10 mai 2018 non sollicité par la SELARL AJ ASSOCIES en raison de la prescription

= 247.155,30 euros.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SELARL PHARMACIE [S] à payer cette somme à la SELARL AJASSOCIES, ès qualités.

4. Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1244 du code civil ajoute que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au regard de ces textes, la clause d’intérêts de retard stipulée au bail s’analyse en tout état de cause comme une clause pénale.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement des sommes exigibles à leur date limite, celles-ci seront de plein droit productives d’un intérêt de retard au taux de 1 % par mois jusqu’au jour de leur paiement effectif.

Cette clause apparaît excessive et il convient donc de la modérer.

En conséquence, les intérêts de retard seront fixés au taux d’intérêt légal à compter de la sommation de payer du 11 mai 2023, les sommes restant encore dues correspondant au reliquat des sommes dues à cette date.

5. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

La SELARL PHARMACIE [S] succombant, elle ne pourra qu’être déboutée de ses demandes à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

La SELARL PHARMACIE [S] succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à chacun des défendeurs une somme de

2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 27 novembre 2006 liant Monsieur [V] [S], Madame [L] [H] épouse [A] et Monsieur [E] [S], sous le régime de l’indivision, et la SELARL PHARMACIE [S] et la résiliation de ce bail à la date du 11 juin 2023 à 24 heures ;

Ordonne l’expulsion de la SELARL PHARMACIE [S] des locaux objets du bail ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du

12 juin 2023 à la somme de 5.286,30 euros jusqu’au 1er septembre 2023 puis à la somme de 5.707,88 euros depuis cette date charges et taxes en sus ;

Condamne la SELARL PHARMACIE [S] à verser à la SELARL AJASSOCIES, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [S], la somme de 247.155,30 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dues (échéance d’octobre 2024 inclus), somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 ;

Condamne la SELARL PHARMACIE [S] à payer à la SELARL AJASSOCIES, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [S], l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne la SELARL PHARMACIE [S] à verser à la SELARL AJASSOCIES, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [S], la somme de 2.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SELARL PHARMACIE [S] à verser à Monsieur [V] [S] la somme de 2.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SELARL PHARMACIE [S] à verser à Madame [L] [H] épouse [A] la somme de 2.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SELARL PHARMACIE [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 ;

Déboute la SELARL PHARMACIE [S], la SELARL AJASSOCIES, Monsieur [V] [S] et Madame [L] [H] épouse [A] du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT