TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 24/00281 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGHM

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2025

Société [Localité 8] HABITAT

C/

[R] [C] [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 7]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [C] [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 8] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant

A l’audience du 19 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2013, la société [Localité 8] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [R] [C] [H] le logement n°00050130 de type F3 sis [Adresse 3].

Par jugement rendu le 6 septembre 2019, le tribunal d’instance de Versailles a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné Monsieur [R] [C] [H] au paiement de la somme de 1 331,42 euros avec intérêts au taux légal au titre des loyers et charges échus impayés, terme de mai 2019 inclus, et l’a autorisé à échelonner le paiement de l’arriéré en 9 versements mensuels.

Les délais de paiement ayant été respecté, un nouveau contrat de bail a été conclu avec Monsieur [R] [C] [H].

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2021, prenant effet le 1er mai 2021, pour une durée de trois ans renouvelable, la société [Localité 8] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [R] [C] [H] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel principal révisable de 309 euros, outre des provisions sur charges.

Les loyers et les charges ont de nouveau cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré 17 juin 2024, la société [Localité 8] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [R] [C] [H] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 avril 2021,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] [H] et celle de tous occupants de son chef du logement loué, avec le concours de la force publique si besoin est,

— statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux,

— condamner Monsieur [R] [C] [H] à payer à la société [Localité 8] HABITAT OPH :

o la somme de 1 321,51 euros solde du compte locatif net arrêté au 23 mai 2024 (échéance du mois d’avril incluse), avec intérêts légaux à compter du commandement de payer

o une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er mai 2024, jusqu’à complète libération des lieux

o une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur [R] [C] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Par des conclusions d’actualisation reçue au greffe le 3 décembre 2024 et signifiées à Monsieur [R] [C] [H] le 26 novembre 2024, la société [Localité 8] HABITAT OPH ajoute à ses demandes, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

La société [Localité 8] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 2 910,06 euros, terme de novembre 2024 inclus. En outre, elle déclare que des règlements ont été réalisés sans toutefois que le dernier loyer ne soit réglé. Elle ne s’oppose cependant pas aux délais de paiement sollicités par le défendeur, sous réserve de l’encaissement du dernier règlement.

En défense, Monsieur [R] [C] [H] comparait en personne. Il explique avoir effectué un dernier versement récemment. Il déclare avoir deux activités professionnelles lui permettant de percevoir un revenu mensuel total de 2 000 euros. Il demande des délais de paiement pour apurer sa dette et propose de régler la somme de 200 euros par mois.

Le tribunal autorise la société [Localité 8] HABITAT OPH à lui faire parvenir, dans un délai de huit jours, une note en délibéré avec un décompte actualisé.

Une note en délibéré autorisée est parvenue au tribunal le 23 décembre 2024 faisant état du décompte locatif actualisé à la somme de 2 604,85 euros arrêté au 20 décembre 2024. Dans ces conditions, le bailleur déclare ne pas s’opposer à l’échéancier demandé par le défendeur lors de l’audience du 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 19 juin 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 décembre 2024.

Il est justifié de la saisine CAF le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 30 avril 2021 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [R] [C] [H] par acte d’huissier le 22 mars 2024 pour un montant de 696,33 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 8] HABITAT OPH à la date du 22 mai 2024.

3- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [R] [C] [H] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 2 604,85 euros arrêté au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit des locataires la facturation de frais de contentieux pour un total de 187,54 euros à savoir :

—  142,75 euros le 21 juin 2024 (frais d’assignation)

—  44,79 euros le 27 novembre 2024 (significations de conclusions)

Ces sommes ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [C] [H] au paiement de la somme de 2 417,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, le bailleur a fait savoir au juge des contentieux de la protection, d’abord à l’audience puis par note en délibéré autorisée, qu’il ne s’opposait pas aux délais.

Il ressort du décompte locatif actualisé au 20 décembre 2024, que Monsieur [R] [C] [H] a effectué un versement, le 12 décembre 2024, à hauteur de la somme de 350 euros.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [R] [C] [H] à se libérer de la dette locative en 12 mensualités de 200 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 13ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 22 mai 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.Les délais accordés suspendent toutefois l’acquisition de la clause résolutoire.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [R] [C] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation révisable jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] [H] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 30 avril 2021 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [C] [H] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur les autres demandes

Monsieur [R] [C] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, Monsieur [R] [C] [H] sera condamné à payer à la société [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [H] à payer à la société [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 2 417,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

AUTORISE Monsieur [R] [C] [H] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités de 200 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 13ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

— Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,

— La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,

— le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [C] [H] des lieux sis [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [R] [C] [H] sera condamné à payer à la société [Localité 8] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [H] à payer à la société [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT