TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 SEPTEMBRE 2024

Président : Monsieur Jean-Marc MENICHINI, MTT,

Greffier : Madame Marie-Françoise SIMON

Débats en audience publique le : 4 Juillet 2024

GROSSE :

Le 19 septembre 2024

à M^e ZERBIB M.

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00294 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BAYIT

prise en la personne de son gérant , Monsieur [T] [R], élisant domicile chez son mandataire en exercice la SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER, sous l’enseigne ACTIV IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Gérant,

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [O]

né le 04 Décembre 1987 à [Localité 5] (Tunisie), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 09 décembre 2020, la SCI BAYIT a donné à bail à Monsieur [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BAYIT a fait signifier à Monsieur [X] [O] par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2023 un commandement de payer la somme de 1294,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la SCI BAYIT a fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’urgence :

— CONDAMNER Monsieur [X] [O] à titre provisionnel au paiement de la créance soit :

° 2545,42 € en principal,

° 119,96 pour les frais commandement de payer,

— DE CONSTATER QUE LA CLAUSE RESOLUTOIRE insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié (article 24 de la loi du 6 juillet 1989),

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [X] [O] A LIBÉRER IMMEDIATEMENT LES LIEUX que vous occupez [Adresse 4] (de la loi du 9 juillet 1991),

Et dans l’hypothèse où vous n’auriez pas volontairement libéré les lieux dans le délai sus-indiqué,

— CONDAMNER Monsieur [X] [O] A EN ÊTRE EXPULSE, ainsi que tous occupants de votre chef, avec au besoin le concours de la force publique (article 62 de la loi du 9 juillet 1991),

— DE CONDAMNER Monsieur [X] [O] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à la libération totale et effective des locaux,

— DE CONDAMNER Monsieur [X] [O] aux intérêts légaux à compter de l’assignation (Article 1153 alinéa 4 du Code Civil),

— DE CONDAMNER Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil,

— DE CONDAMNER Monsieur [X] [O] au paiement de tous les dépens du procès, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble, etc. (Article 696 du Code de Procédure Civil).

Au soutien de ses prétentions, la SCI BAYIT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 août 2023 et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats en l’absence de justificatif de propriété pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, la SCI BAYIT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4752,65 euros, selon décompte en date du 03 juillet 2024, terme de juillet inclus.

Monsieur [X] [O], qui était présent en personne à l’audience du 22 février 2024 au cours de laquelle il avait indiqué qu’il était au chômage mais allait reprendre les paiements le mois suivant, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience du 04 juillet 2024.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 21 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI BAYIT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 09 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 17) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2023, pour la somme en principal de 1294,34 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 octobre 2023.

Monsieur [X] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date et ne réglant plus aucun loyer depuis mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 624,77 euros actuellement et de condamner Monsieur [X] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [O] reste devoir la somme de 4752,65 euros, à la date du 03 juillet 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet inclus.

Monsieur [X] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4752,65 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1294,34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BAYIT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 décembre 2020 entre la SCI BAYIT et Monsieur [X] [O] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BAYIT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à la SCI BAYIT, à titre provisionnel, la somme de 4752,65 euros décompte arrêté au 03 juillet 2024 incluant la mensualité de juillet, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1294,34 euros à compter du 28 août 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges soit 624,77 euros à ce jour, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à la SCI BAYIT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,