TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 17 AVRIL 2026

N° RG 25/00129 – N° Portalis DB22-W-B7J-TPDU

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. [M] [P], société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 784 393 340, dont le siège social est situé [Adresse 1] à PARIS LA DEFENSE CEDEX (92063), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189, substituée par Maître Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [S] [N], né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] à [Localité 2].

Madame [Z] [U] épouse [N], née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 3] (HAITI), demeurant [Adresse 2] à [Localité 2].

PARTIES SAISIES

Comparant tous deux en personne, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Jeanne GARNIER, Juge placé

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 18 février 2026, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 16 juin 2025 réalisé par la SA [M] [P] à Monsieur [S] [N] et Madame [Z] [U] épouse [N] en recouvrement de la somme de 399.220,04 euros arrêtée au 22 novembre 2024,

Vu la publication du commandement de payer le 4 août 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 (volume 2025 S n°111),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 30 septembre 2025 pour l’audience du 26 novembre 2025, renvoyée à l’audience du 7 janvier 2026, puis à l’audience du 18 février 2026,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 2 octobre 2025 au greffe de la juridiction,

Par conclusions notifiée le 11 février 2026 par RPVA, la SA [M] [P] sollicite :

Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis, Constater que la résolution unilatérale du contrat de prêt a été provoquée par [M] [P],Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant au 22 novembre 2024 à la somme de 399.220,04 euros sans préjudice de tous autres intérêts postérieurs au taux de 2,30% l’an, frais et procédure et ceux d’exécution, ou, à défaut, à la somme de 42.654,44 euros au 7 janvier 2026, sans préjudice des intérêts, frais et échéances ultérieures, Subsidiairement, autoriser la vente amiable, En tout état de cause, condamner in solidum les époux [N] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite.

Les débiteurs saisis sollicitent d’être autorisés à vendre amiablement, précisant que le bien immobilier est actuellement visité.

Le créancier poursuivant indique à l’audience ne pas être opposé à la vente amiable au prix minimum de 400.000 euros.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 février 2026 et a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La SA [M] [P] sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 5] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

En outre, l’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Or, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044) et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issu des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive (CA [Localité 6], 26 juin 2025, 24/20674).

En outre, l’article 1224 du Code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1226 du même code ajoute « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

Aux termes de l’article 1229 du même code, « La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

En l’espèce, le créancier poursuivant produit la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 15 septembre 2021 par Maître [R] [G], contenant prêt par la société [M] [P] à Monsieur [S] [N] et Madame [Z] [U] épouse [N] portant sur la somme de 395.999,63 euros remboursable en 300 mois au taux d’intérêt fixe de 2,3% et au taux effectif global de 2,48%.

Le créancier poursuivant produit les lettres recommandées envoyées avec accusé de réception des 6 et 7 mai 2024 respectivement à Madame [Z] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [N], valant mise en demeure de payer les échéances impayées d’un montant de 6.947,60 euros sous peine de déchéance du terme.

Par lettres recommandées envoyées avec accusé de réception des 26 et 27 juillet 2024, respectivement adressées à Madame [Z] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [N], l’établissement bancaire a prononcé l’exigibilité anticipée, mettant en demeure Madame [Z] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [N] de régler la somme de 397.873,70 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié (« Exigibilité anticipée » à la page 7) indique que : « En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité anticipée immédiate du Crédit, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, et après mise en demeure restée infructueuse pendant au moins huit (8) jours ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que seul un délai de 8 jours est prévu en faveur du consommateur emprunteur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit. Ainsi, compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’une telle clause pour l’emprunteur, qui se voit contraint de rembourser la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur. Elle est donc abusive et doit être réputée non écrite, comme l’a récemment jugé à la Cour d’appel de [Localité 6] dans un arrêt du 26 juin 2025.

La SA [M] [P] fonde sa demande sur le fondement de la résolution par voie de notification en cas d’inexécution suffisamment grave, au motif que quatre échéances étaient impayées au jour où Madame [Z] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [N] ont reçu la mise en demeure.

Toutefois, il importe peu que la déchéance du terme, ou l’acquisition de la résolution du contrat selon la SA [M] [P], n’ait été effectivement prononcée dans un délai supérieur à celui prévu dans la clause résolutoire, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué la clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause s’appréciant in abstracto et non pas en fonction des conditions effectives de sa mise en œuvre.

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1227 du Code civil et de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire que la résiliation unilatérale doit être demandée en justice et que le juge de l’exécution n’est pas compétent pour prononcer la résiliation judiciaire du prêt notarié qui constitue le titre exécutoire, demande qui relève uniquement de la compétence du juge du fond et qui doit être réalisée en amont de la saisine du juge de l’exécution qui pourra alors ensuite statuer sur l’existence ou non une créance liquide et exigible. Le juge de l’exécution n’a pas vocation à suppléer la carence du créancier dans la réalisation de ses demandes en justice.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance de la SA [M] [P] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme pouvant être actualisée jusqu’au jour de l’audience d’orientation et étant évaluée par le créancier à la somme de 42.654,44 euros au 7 janvier 2026, somme non contestée par les débiteurs.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 42.654,44 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 7 janvier 2026.

Sur l’orientation de la procédure

Les débiteurs sollicitent l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors que les débiteurs exposent que des visites ont lieu et que le créancier ne s’y oppose pas.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à la somme de 400.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Le décompte produit par la SA [M] [P] mentionne des frais de procédure taxable à hauteur de 2.811,34 euros avec la précision « à parfaire ». Or, aucune pièce n’est produite pour justifier ce montant. Il n’y a donc pas lieu de fixer le montant des frais de poursuite taxés.

Sur les autres demandes et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Madame [Z] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [N] seront condamnés aux dépens.

La demande relative à l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme « Exigibilité anticipée » contenue dans l’acte notarié du 15 septembre 2021 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 42.654,44 euros arrêtée au 07 janvier 2026 ;

Vu les articles R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 400.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

DIT qu’aucun frais de poursuite n’étant justifié, il n’y a pas lieu d’en fixer le montant taxé ;

REJETTE la demande relative à l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 08 JUILLET 2026 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DEBOUTE la SA [M] [P] des demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [N] aux dépens ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 4], le 17 Avril 2026.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Jeanne GARNIER