TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

21 MAI 2026

N° RG 24/01249 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHWW

Code NAC : 70B

DEMANDERESSE

Madame [G] [S], née le 7 octobre 1980 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1], [Localité 2]

Représentée par Maître Dan ZERHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, Maître Olivia ZAHEDI, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : K.103

DEFENDEURS

Monsieur [X] [E], né le 1er avril 1985 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 2], [Localité 2],

Représenté par Maître Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 4] DOMAINE D'[Localité 5] SIS [Adresse 3]/[Localité 6] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIÈRE MODERNE, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 7] sous le n°379 625 486, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 12 mars 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Madame [G] [S] est propriétaire d’un bien immobilier, sis [Adresse 5] (Yvelines), au sein d’un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, dit « Hameau à la française », parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et représentant le lot de copropriété n° 34.

Monsieur [X] [E] est propriétaire de la parcelle voisine, sise [Adresse 6] (Yvelines), représentant le lot de copropriété n° 33.

Par une lettre en date du 13 février 2024 Monsieur [X] [E], par l’intermédiaire de son conseil a reproché Madame [G] [S] d’empiéter sur son terrain, et plus précisément d’avoir :

érigé un mur au-delà de la limite séparative des fonds respectifs ;ouvert un passage matérialisé par un portillon qui donne directement sur sa parcelle ;créé une canalisation qui passe sous son terrain ;matérialisé un emplacement de stationnement sur son terrain.

Par courrier en date du 15 mars 2024, Madame [G] [S] a répondu par l’intermédiaire de son conseil qu’elle n’était à l’origine d’aucun empiétement.

Le 21 avril 2024, Monsieur [X] [E] a mandaté un commissaire de justice afin de dresser le constat de que sa voisine avait construit sur le mur de séparation entre leurs fonds un portillon donnant accès à sa propriété.

Le 23 avril 2024, Madame [G] [S] a mandaté un commissaire de justice pour dresser constat d’un empiétement sur les parties communes du portail déplacé par son voisin, la plaçant dans l’impossibilité d’accéder à son portillon.

Par une lettre de son conseil en date du 12 juin 2024, Madame [G] [S] a sollicité la cessation des travaux entrepris Monsieur [X] [E] et la remise en l’état des lieux, aux motifs que l’avancement de son portail empiétait sur les parties communes de la copropriété et provoquait l’enclavement de sa parcelle en bloquant l’accès à son portillon.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 8 et 13 août 2024, Madame [G] [S] a fait assigner en référé Monsieur [X] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir principalement ordonner sous astreinte la démolition du portail de Monsieur [X] [E], et à titre subsidiaire la désignation d’un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 24 octobre 2024, à l’issue de laquelle, après avoir recueilli l’avis des parties, le président du tribunal judiciaire statuant en référé a renvoyé l’affaire à une audience de règlement amiable.

Après échec de cette procédure et plusieurs renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 12 mars 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [X] [E] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

Vu les articles 544 et 545 du code civil,

Vu l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile,

Vu les articles 143 et 145 du code de procédure civile,

à titre principal,

ordonner la destruction du portail avancé de Monsieur [X] [E], aux frais de ce dernier, pour faire cesser le trouble manifestement illicite dans un délai de 8 jours à compter de la décision, sous astreinte de 100,00 euros de jour de retard ;à titre subsidiaire,

désigner un expert ayant pour mission de :convoquer et entendre contradictoirement les parties et recueillir leurs observations à l’occasion de la tenue ou de l’exécution des opérations d’expertise ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux au [Adresse 8] [Localité 4] (Yvelines) ;examiner et faire la description des lieux ainsi que les désordres allégués dans la présente assignation, au besoin en illustrant par des photographies ;rechercher la ou les origines ainsi que l’étendue des désordres allégués ;dire si les désordres constituent un empiétement et un enclavement du fonds de Madame [G] [S], portant atteinte à son droit de propriété ;déterminer si Monsieur [X] [E] empiète sur la parcelle appartenant à Madame [G] [S] et, le cas échéant, indiquer les travaux à réaliser pour remédier à cet empiétement ainsi que leurs coûts ;évaluer et indiquer le coût des travaux de reprise nécessaires, ainsi que tous les dommages et préjudices annexes ;préciser la durée des travaux préconisés ;fournir tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis par Madame [G] [S] du fait des désordres ou dommages constatés ;fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et évaluer l’ensemble des préjudices subis ; dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal ;dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif afin de recueillir leurs observations éventuelles dans un délai qu’il fixera ;fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans un délai qui sera imparti par l’ordonnance ;dire que le montant des provisions à valoir sur les frais d’expertise devront être consignés par les défendeurs ;débouter Monsieur [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, sauf s’agissant de la demande de bornage judiciaire ;condamner in solidum Monsieur [X] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] au paiement de la somme de 6 379,99 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande en démolition de l’empiétement sous astreinte, se fondant sur l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile et les articles 544 et 545 du code civil, elle fait valoir que Monsieur [X] [E] a avancé son portail et qu’il empiète désormais sur les parties communes de la copropriété, dont elle est copropriétaire en application du règlement de copropriété à hauteur de 4.210 millièmes. Elle ajoute que l’avancée du portail lui empêche d’accéder à son jardin par son portillon situé en limite séparative, et lui empêchera d’accéder à son garage lorsque celui-ci ne sera plus condamné ce qui contrevient à son droit de propriété.

Elle considère que cet empiétement et son enclavement du fait des travaux constituent un trouble manifestement illicite puisqu’il s’agit d’une violation de son droit de propriété.

Elle considère que le rapport du géomètre en date du 28 février 2023, mandaté par Monsieur [X] [E] est sans valeur, puisqu’il n’a pas été réalisé contradictoirement.

Elle ajoute que le portillon qu’elle a installé en 2022, n’empiète pas sur le terrain de son voisin, qu’elle ne l’a pas construit en toute illégalité, et que le syndicat des copropriétaires n’a jamais entamé aucune poursuite à son encontre.

En réponse aux moyens opposés par son adversaire, elle indique qu’elle n’a pas créé de garage qui lui aurait créé un dommage ainsi qu’au syndicat des copropriétaires et que le garage lui a toujours appartenu et qu’elle a obtenu les autorisations administratives afin de le modifier en local d’habitation.

Madame [G] [S] fait valoir, à titre subsidiaire, si la juridiction des référés venait à écarter la demande de destruction du portail construit par son voisin, qu’elle justifie d’un intérêt légitime au regard de la situation décrite à solliciter une expertise judiciaire sur le fondement des articles 145 et 143 du code de procédure civile, afin d’obtenir un bornage judiciaire pour déterminer la responsabilité de Monsieur [X] [E].

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [X] [E] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

Vu les articles 9, 145, 700 et 835 du code de procédure civile,

débouter Madame [G] [S] de l’intégralité de ses demandes ;désigner un expert, avec pour mission de :se rendre sur les lieux, les décrire dans leur état actuel et en dresser le plan en tenant compte, le cas échéant, des bornes existantes ;consulter les titres des parties s’il en existe, en décrire le contenu en précisant les limites et les contenances y figurant ;rechercher tout indice permettant d’établir les caractères et la durée des possessions éventuelles invoquées ;rechercher tout autre indice notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre ;proposer la délimitation des parcelles ;déterminer si Madame [G] [S] empiète sur la parcelle appartenant à Monsieur [X] [E] et, le cas échéant, indiquer les travaux à réaliser pour remédier à cet empiétement ainsi que leurs coûts ;déterminer si la placette de 18m2 litigieuse constitue une partie commune et, dans la négative, déterminer le propriétaire de celle-ci ;proposer une évaluation des préjudices subis par Monsieur [X] [E] ;ordonner le partage des frais d’expertise ;condamner Madame [G] [S] à régler à Monsieur [X] [E] la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de démolition du portail qu’il a construit, Monsieur [X] [E] invoque des contestations sérieuses, estimant que la délimitation entre les fonds est incertaine. Il considère que sa voisine n’apporte pas la preuve qu’elle dispose d’un droit de jouissance sur la parcelle clôturée, puisque celle-ci lui appartient et qu’il ne s’agit pas non plus d’une partie commune.

Il ajoute qu’il existe un désaccord entre les différents géomètres qui sont intervenus pour déterminer le caractère privatif ou commun de la parcelle clôturée. Il considère que la placette de 18m2 entre leurs deux lots n’est pas une partie commune, et qu’en tout état de cause le syndic de copropriété n’est jamais intervenu à son encontre pour cette construction ce qui prouve qu’elle n’a pas été réalisée sur une partie commune. Il affirme que le mesurage réalisé par un expert indique que la superficie de la parcelle de Madame [G] [S] est de 570 m2 alors que son acte de vente indique 577 m2, et que la différence s’explique par l’imprécision inhérente aux relevés topographiques et ne suffit pas pour considérer que la parcelle constitue une partie commune. Il en déduit que la portion de 18m2 ne peut être rattachée au lot de sa voisine dès lors que la surface de ses parties privatives mesurées par l’expert est cohérente avec celle figurant sur son titre de propriété.

Concernant l’accès au garage de sa voisine, il considère qu’elle ne peut se plaindre de ne pas pouvoir y avoir accès, puisqu’elle l’a elle-même condamné.

A titre reconventionnel, il sollicite, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert afin de déterminer si le fond de sa voisine empiète sur le sien, et pour donner un avis définitif sur la limite séparative et la consistance des deux lots.

Assigné à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

SUR CE :

Sur la demande principale de Madame [G] [S] :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3ème Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64) ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (3ème Civ., 18 décembre 2007, pourvoi n° 06-21.364).

En l’espèce, l’article 7 § 3 « conservation du site » du règlement de copropriété stipule notamment que : « Le caractère du site devra être préservé.

Il ne pourra être élevé aucune clôture autre que celles fournies lors de la construction et prévues par le permis de construire. Toutes haies de verdure sont autorisées mais seulement en limites de la parcelle arrière du lot.

Par contre, aucune clôture de quelque nature que ce soit (lisses, grillages, barrières, haies vives, etc…) autres que celles prévues au plan d’aménagement, ne pourra être édifiée entre les voies et les façades des villas. »

Il n’est pas contesté et ressort d’un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 23 avril 2024 et versé aux débats par Madame [G] [S] que Monsieur [X] [E] a fait édifier un portail en avant de son emplacement pré-existant, afin de clôturer une portion de terrain dont il estime qu’elle est incluse dans ses parties privatives et dont la demanderesse soutient au contraire qu’elle entre dans les parties communes.

Cette clôture est ainsi située entre la voie de passage commune et la villa appartenant à Monsieur [X] [E], sans que ce dernier ne justifie qu’elle ait été prévue au plan d’aménagement, ni d’un avenant au règlement de copropriété, ni même d’une autorisation qui lui aurait été consentie par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en résulte qu’indépendamment de la nature commune ou privative de la portion de terrain ainsi clôturée et indépendamment de la licéité ou non du portillon installé par Madame [G] [S] en limite de sa propriété – questions qui ne peuvent être tranchée avec l’évidence requise en référé, l’édification du portail litigieux par Monsieur [X] [E] caractérise une violation évidente du règlement de copropriété.

Par ailleurs, la démolition de ce portail et la remise en place des lieux n’apparaissent pas disproportionnées à la gravité des atteintes ainsi portées aux parties communes et aux parties privatives.

Afin de mettre fin au trouble manifestement illicite constitué par la présence de ce portail non autorisé, il convient dès lors d’en ordonner la destruction aux frais de Monsieur [X] [E] dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [E], partie succombante, est condamné aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et au regard des factures versées aux débats, après déduction des factures antérieures à la présente instance, Monsieur [X] [E] est condamné à payer à Madame [G] [S] la somme de 4 516,99 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à détruire, à ses frais, le portail avancé qu’il a fait édifier à l’avant de son lot de copropriété n° 33, au [Adresse 9] (Yvelines), et à remettre les lieux en état ;

DISONS que, faute pour Monsieur [X] [E] de se conformer à cette injonction dans les six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il sera, passé ce délai, redevable envers Madame [G] [S] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100,00 euros par jour calendaire de retard ;

DISONS que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Madame [G] [S] à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à payer à Madame [G] [S] la somme de 4 516,99 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE