N° RG 25/00517 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBB2 . Jugement du 03 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Chambre de proximité

N° RG 25/00517 -

N° Portalis DB22-W-B7J-TBB2

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

03 Février 2026

SEM [Localité 9] HABITAT

c/

[T] [I], [Z] [I]

Expédition exécutoire délivrée

le

à Maître Edith COGNY

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Marie-josèphe CAPINIELLI

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 03 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 04 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

SEM [Localité 9] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

Mme [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

M. [Z] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Marie-josèphe CAPINIELLI, avocat au barreau de VERSAILLES

À l’audience du 04 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2004, la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT, a donné à bail à Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 353,91 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT a fait signifier à Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 834,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

En date du 29 janvier 2025, la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT a fait assigner Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, constater la résiliation judiciaire du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail du 14 janvier 2004,

à titre subsidiaire et compte tenu des défauts de règlements réitérés, ordonner la résiliation judiciaire du bail du 14 janvier 2004,

ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4], avec le concours de la force publique si besoin est,

statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner conjointement et solidairement Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1.275,80 euros solde du compte locatif net arrêté au 28 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er avril 2025, jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 22 avril 2025.

À l’audience du 4 décembre 2025, la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.274,46 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique que la dette des défendeurs au titre du chauffage ne fait plus l’objet de contestation. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [T] [I], représentée par son conseil, et Monsieur [Z] [I], assisté de son conseil, déclarent se trouver dans une situation financière difficile. Monsieur [Z] [I], sans emploi, est bénéficiaire d’une retraite salariée agricole, de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation logement pour un montant mensuel total d’environ 1.550 euro. Il justifie devoir faire face à des frais médicaux importants.

Ils précisent être parents de deux enfants, l’un étudiant et l’autre chômeur, qui contribue au paiement du loyer. Ils font valoir être locataires du logement susvisé depuis plus de 20 ans et avoir réglé la dernière échéance de loyer d’octobre 2025. Ils sollicitent la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la demanderesse produit aux débats le bail signé le 14 janvier 2004, le commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 rapportant ainsi la preuve d’un arriéré locatif à hauteur de 1274,46 euros arrêté au 25 novembre 2025.

Cependant, il convient de déduire de ce décompte le montant des frais de procédure pour un montant total de 383,04 euros (148,58 euros et 5,12 euros le 29 juin 2021 ; 80,88 euros le 27 janvier 2025 ; 148,46 euros le 21 mai 2025) qui constituent des dépens et seront examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] à payer à la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT la somme de 891,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de régler dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 janvier 2025.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 28 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée par mensualités de 70 euros. Il ressort des éléments communiqués que Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] à se libérer de la dette locative en 12 mensualités de 70 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, et une 13ème et dernière mensualité qui devra impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement

En cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 14 janvier 2004 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 4], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner in solidum Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 janvier 2004 entre la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT d’une part, et Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 mars 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] à payer à la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT la somme de 891,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse,

ACCORDE un délai à Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités de 70 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, et une 13ème et dernière mensualité qui devra impérativement apurer le solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,

La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] du logement situé [Adresse 4], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] seront condamnés in solidum à payer à la [Localité 8] [Localité 9] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [I] et Monsieur [Z] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE